別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
弘前 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
弘前 -5 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　駒木　功   TEL.
鑑定評価額 11,500,000 円  １㎡当たりの価格 43,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 34,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 弘前市大字田園１丁目４番１４
 ②地積
　(㎡)		 265  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅にア
パート等が混在する
住宅地域		 東6m市道 水道、ガス、下水 弘前

2.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    90 ｍ、南   350 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 区画整理された利便性のよい
住宅地域。		 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ市道		 交通

施設		 弘前駅北東方

2.4km		 法令

規制		 １低専
(50,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 区画整理された利便性のよい住宅地域で、近隣地域周辺ではスーパー等の商業施設の集積も進んでいる。売り手
優位の市場が形成されている熟成した住宅地域であり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     22,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は弘前市城東地区の住宅地域一円。需要者は市内に居住するサラリーマン等の１次取得者層が中心で、同一
需給圏外からの転入者も多い。周辺地域ではスーパー等の商業施設の集積も進み、地域の生活利便性が向上し底堅い需
要があり、供給不足から売り手優位の市場が形成されている。土地は２５０㎡～３００㎡程度で１，０００万円～＊＊
１，３００万円、新築戸建物件で２，５００～３，０００万円程度が需要価格帯である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当地域にはアパート等の収益物件も多く見られるが、元本価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は
低位に試算された。居住の快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的の取引が中心で、当該取引価格の水準を指
標に価格形成されているのが一般的である。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に留め
、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　弘前 -14                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     44,600 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[103.6]		 [102.0]
100		 43,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     42,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は減少、世帯数は微増傾向。県内の景気
は緩やかに回復しており、市部では生活利便
性良好な地域で需要は堅調で、二極化の動き
が続いている。

区画整理済みの居住環境、生活利便性とも良
好な地域で、熟成度も高まりつつあり、地価
は上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 弘前 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０９
０２２０２
-84013		 弘前市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西6m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
b １２３０６
０２２０２
-102718		 弘前市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
c １２３０３
０２２０２
-88114		 弘前市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北8m市道、
西6m、角地
１低専

(60,80)
d １２３０４
０２２０２
-100199		 弘前市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 正方形 北6m市道、
東4m、角地
１低専
地区計画等
(60,80)
e １２２０３
０２２０２
-87098		 弘前市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北16m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
26,508  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  75.0]		 100
[  85.5]
41,338 		 100
[  99.1]
41,713 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
42,500 
b (　           ) 
35,783  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[  90.0]		 100
[  98.5]
40,405 		 100
[  94.8]
42,621 
43,500 
c (　           ) 
37,791  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 105.1]
42,641 		 100
[ 100.0]
42,641 
43,500 
d (　           ) 
45,635  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.8]
47,804 		 100
[ 112.2]
42,606 
43,500 
e (　           ) 
41,110  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.2]
47,400 		 100
[ 113.6]
41,725 
42,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  -6.5
画地　　　　 -13.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.01 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +0.5 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -11.5
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -4.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -11.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     43,300 円／㎡]  



弘前 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,193,872 
703,931 
2,489,941 
2,198,910 
291,031 		 （　0.9696）
282,184 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      5,878,833 円　　　　（　     22,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
弘前 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 104.34 Ｗ2 204.95
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 50 ％   80 ％   80 ％   265 ㎡     13.0 m x   21.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ：平均専有面積約４７㎡程度 ⑦有効率　  92.1 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
104.34 
90.5 
94.40 
1,418 
133,859 		 2.0  267,718 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
100.61 
93.8 
94.40 
1,418 
133,859 		 2.0  267,718 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
204.95 
92.1 
188.80 

267,718 		 535,436 
0 
⑨年額支払賃料        267,718 円　×　12ヶ月　＝　       3,212,616 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     188.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,212,616 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       167,831 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,188,785 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           535,436 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,087 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,193,872 円　　　　（　        12,052 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 弘前（賃）
　　　　-222001		 1,375  
(   1,372) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
1,447 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,420 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,418 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 弘前（賃）
　　　　-226003		 1,224  
(   1,222) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 90.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,402 
c 弘前（賃）
　　　　-513003		 1,271  
(   1,269) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 90.0]		 100
[ 99.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
1,412 
弘前 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 141,500 円  　　　　     28,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 167,831 円  　　　        3,356,616　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       26,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      254,700 円  　　　　     28,300,000　×　　  50.0 ％　×　  18.00 /1000
④損害保険料        84,900 円  　　　　     28,300,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,300 円  　　　　     28,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         703,931 円　（　　　　　　         2,656 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9696    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 138,000 円／㎡　×　     204.95 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0777     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 ×  45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,198,910 円  
（　　　　　         8,298 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,193,872 円      
②総費用 703,931 円      
③純収益　①－② 2,489,941 円      
④建物等に帰属する純収益 2,198,910 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 291,031 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 282,184 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,065 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,878,833 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      22,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 弘前 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　弘前市大字田園一丁目４番１４
 4202000318142-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
弘前 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
弘前 -5 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　南　彰   TEL.
鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 43,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 34,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 弘前市大字田園１丁目４番１４
 ②地積
　(㎡)		 265  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅にア
パート等が混在する
住宅地域		 東6m市道 水道、ガス、下水 弘前

2.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    90 ｍ、南   350 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 アパートも多い土地区画整理
済の住宅地域		 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ市道		 交通

施設		 弘前駅北東方

2.4km		 法令

規制		 １低専
(50,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 生活利便性と居住環境の優る住宅地域で住宅地需要が戻っている。地価は今後とも上昇傾向が続くものと予測す
る。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     20,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は弘前市市街地内の住宅地域。需要者は弘前市内に居住する３０～４０歳代の給与所得者が中心で、市外か
らの転入も多い。近年における市場の需給動向として、市街地周辺の住宅地域は生活利便性が良好なため堅調な需要が
あり、利便性の良い住宅地の地価は上昇傾向が続いている。市場での中心となる価格帯は、土地は２５０～３５０㎡程
度で１，０００～１，５００万円、新築戸建物件で２，５００～３，０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は弘前市街地の一般住宅地域で、戸建住宅のほかアパート等の収益物件も多く見られるが、収益性よりも居住
の快適性が重視される地域で、収益価格は試算されたものの水準は低く求められた。したがって信頼性のある取引事例
により求めた比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり
決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　弘前 -14                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     44,600 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[103.6]		 [102.0]
100		 43,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     42,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウイルス感染症対策が５類に移行
し、国内景気は回復している。地方でも利便
性の良い住宅地に対する需要は回復しつつあ
る。

近隣地域は弘前市の中心部に近い住宅地域で
堅調な需要が認められ、地価は上昇傾向が続
いている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 弘前 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０３
０２２０２
-88114		 弘前市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北8m市道、
西6m、角地
１低専

(60,80)
b １２３０６
０２２０２
-102718		 弘前市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
c １２２０３
０２２０２
-87098		 弘前市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北16m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
d １２３０３
０２２０２
-88143		 弘前市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南8m市道、
中間画地
２中専
地区計画等
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
37,791  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 105.1]
42,641 		 100
[ 100.0]
42,641 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
43,500 
b (　           ) 
35,783  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[  90.0]		 100
[  98.5]
40,405 		 100
[  94.8]
42,621 
43,500 
c (　           ) 
41,110  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.2]
47,400 		 100
[ 113.6]
41,725 
42,600 
d (　           ) 
49,831  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
47,458 		 100
[ 112.2]
42,298 
43,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.01 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +0.5 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -11.5
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -11.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     43,000 円／㎡]  



弘前 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の住宅地域で原価法の適用ができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,165,850 
702,258 
2,463,592 
2,198,910 
264,682 		 （　0.9696）
256,636 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      5,346,583 円　　　　（　     20,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
弘前 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 104.34 Ｗ2 204.95
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 50 ％   80 ％   80 ％   265 ㎡     13.0 m x   21.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ（２ＬＤＫ，平均専有面積約４７㎡）の共同住宅と想定した。 ⑦有効率　  92.1 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
104.34 
90.5 
94.40 
1,405 
132,632 		 2.0  265,264 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
100.61 
93.8 
94.40 
1,405 
132,632 		 2.0  265,264 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
204.95 
92.1 
188.80 

265,264 		 530,528 
0 
⑨年額支払賃料        265,264 円　×　12ヶ月　＝　       3,183,168 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     188.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,183,168 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       166,358 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,160,810 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           530,528 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,040 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,165,850 円　　　　（　        11,947 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 弘前（賃）
　　　　-222001		 1,375  
(   1,372) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
1,447 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,407 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,405 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 弘前（賃）
　　　　-226003		 1,224  
(   1,222) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 90.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,402 
c 弘前（賃）
　　　　-513002		 1,315  
(   1,313) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
1,371 
弘前 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 141,500 円  　　　　     28,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 166,358 円  　　　        3,327,168　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       26,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      254,700 円  　　　　     28,300,000　×　　  50.0 ％　×　  18.00 /1000
④損害保険料        84,900 円  　　　　     28,300,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,300 円  　　　　     28,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         702,258 円　（　　　　　　         2,650 円／㎡）　　（経費率　　  22.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9696    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 138,000 円／㎡　×　     204.95 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0777     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 ×  45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,198,910 円  
（　　　　　         8,298 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,165,850 円      
②総費用 702,258 円      
③純収益　①－② 2,463,592 円      
④建物等に帰属する純収益 2,198,910 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 264,682 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 256,636 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          968 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,346,583 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      20,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 弘前 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　弘前市大字田園一丁目４番１４
 4202000318142-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
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備考