別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
弘前 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
弘前 -1 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　濤岡　徹   TEL.
鑑定評価額 3,960,000 円  １㎡当たりの価格 21,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 弘前市大字浜の町東１丁目７番２
 ②地積
　(㎡)		 181  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅にア
パート等が混在する
住宅地域		 北6.5m市道 水道、下水 弘前

4.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   400 ｍ、西   200 ｍ、南   350 ｍ、北   450 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 岩木川以西の市の北西郊外に
ある住宅地域。		 街

路		 基準方位　北　　６
．５ｍ市道		 交通

施設		 弘前駅北西方

4.0km		 法令

規制		 １低専
(50,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 今後ともアパート等が混在する郊外の住宅地域として推移するものと予測される。令和元年８月、近くに商業施
設が進出しており、景気も緩やかに持ち直していることから、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     16,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は弘前市の北方郊外（特に岩木川以西）の住宅地域。需要者の中心は当市内に居住する一次取得者が大半で
、同一需給圏外からの転入は少ない。当地域は、郊外の住宅地域であるが、市中心部と比較した割安感から需要は堅調
に推移している。中心となる価格帯は、土地は２００㎡程度で４００万円程度、新築の戸建物件は２，２００万円～２
，４００万円程度が需要の中心になるものとみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当地域はアパート等も混在しているが土地価格に見合った賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算され
た。当地域の用途地域は１低専（５０、８０）で収益性よりも居住の快適性を重視する地域で自用の戸建住宅建築を目
的とした取引が殆どであり、自用目的での取引価格を基に地価水準は形成されていると判断される。よって自用目的で
の取引価格を基に試算した比準価格を採用し、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　弘前 -19                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     19,600 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[104.0]		 100
[ 85.9]		 [100.0]
100		 21,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     21,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内の景気は、緩やかに回復している。個人
消費は、回復している。住宅投資は、全体と
しては弱めの動きとなっている。


地域要因に特段の変更は認められず、当面は
現状のまま推移するものと思われる。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -10.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 弘前 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０２
０２２０２
-98973		 弘前市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西6m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
b １２３０５
０２２０２
-91166		 弘前市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 西6.5m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
c １２３０３
０２２０２
-88059		 弘前市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
d １２１１２
０２２０２
-107076		 弘前市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東10.5m県
道、北西4m、
角地
１住居

(70,200)
e １２２０６
０２２０２
-110200		 弘前市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西11.3m県
道、中間画地
準工
特別用途地区
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
27,368  		 100
[ 125.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
21,678 		 100
[  96.5]
22,464 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
22,500 
b (　           ) 
24,092  		 100
[ 110.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
21,685 		 100
[  96.5]
22,472 
22,500 
c (　           ) 
14,724  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  70.0]		 100
[  99.0]
21,247 		 100
[  97.5]
21,792 
21,800 
d (　           ) 
28,674  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
27,351 		 100
[ 130.7]
20,927 
20,900 
e (　           ) 
13,976  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  55.4]
25,127 		 100
[ 125.0]
20,102 
20,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 買進み

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.5
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 買進み

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.5
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.5
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +27.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +21.5
画地　　　　 -45.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     21,900 円／㎡]  



弘前 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成住宅地域内の宅地で、原価法の適用ができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,185,536 
483,945 
1,701,591 
1,554,000 
147,591 		 （　0.9696）
143,104 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      2,981,333 円　　　　（　     16,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
弘前 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 73.97 Ｗ2 144.64
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 50 ％   80 ％   80 ％   181 ㎡     13.5 m x   14.5 m  前面道路：市道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ：平均専有面積３３．１３㎡ ⑦有効率　  91.6 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
73.97 
89.6 
66.26 
1,384 
91,704 		 2.0  183,408 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
70.67 
93.8 
66.26 
1,384 
91,704 		 2.0  183,408 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
144.64 
91.6 
132.52 

183,408 		 366,816 
0 
⑨年額支払賃料        183,408 円　×　12ヶ月　＝　       2,200,896 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     132.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   2,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          96,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,200,896 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　          96,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       114,845 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,182,051 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           366,816 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,485 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,185,536 円　　　　（　        12,075 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 弘前（賃）
　　　　-108001		 1,344  
(   1,342) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]
1,413 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,386 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,384 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 弘前（賃）
　　　　-353002		 1,334  
(   1,332) 		 100
[ 80.0]		 [100.0]
100		 100
[120.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]
1,388 
c 弘前（賃）
　　　　-396001		 1,333  
(   1,331) 		 100
[ 90.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]
1,356 
弘前 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 100,000 円  　　　　     20,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 114,845 円  　　　        2,296,896　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　        9,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      180,000 円  　　　　     20,000,000　×　　  50.0 ％　×　  18.00 /1000
④損害保険料        60,000 円  　　　　     20,000,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        20,000 円  　　　　     20,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         483,945 円　（　　　　　　         2,674 円／㎡）　　（経費率　　  22.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9696    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 20,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 138,000 円／㎡　×　     144.64 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0777     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 ×  45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,554,000 円  
（　　　　　         8,586 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,185,536 円      
②総費用 483,945 円      
③純収益　①－② 1,701,591 円      
④建物等に帰属する純収益 1,554,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 147,591 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 143,104 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          791 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,981,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      16,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 弘前 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　弘前市大字浜の町東一丁目７番２
 4202000274841-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
弘前 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
弘前 -1 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　橋本　一憲   TEL.
鑑定評価額 3,950,000 円  １㎡当たりの価格 21,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 弘前市大字浜の町東１丁目７番２
 ②地積
　(㎡)		 181  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅にア
パート等が混在する
住宅地域		 北6.5m市道 水道、下水 弘前

4.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   400 ｍ、西   200 ｍ、南   350 ｍ、北   450 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 一般住宅の中に空地等もみら
れる住宅地域。		 街

路		 基準方位　北　　６
．５ｍ市道		 交通

施設		 弘前駅北西方

4.0km		 法令

規制		 １低専
(50,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 弘前市郊外の旧来からの住宅地域である。中心部と比較して利便性は劣るが、地価下落が進んだことにより割安
感が生じており、周辺で日用品店舗が近年に開店し、地価は横ばいから若干の上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     14,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は弘前市郊外の住宅地域である。需要者は弘前市内在住の一次取得者層が中心であり、同一需給圏外からの
転入等は少ない。中心部と比較して利便性は劣るが、地価下落が進んだことにより割安感が生じており、需給が均衡し
ている。土地は２００㎡程度で４００～４５０万円程度、新築戸建物件は２，２００～２，４００万円程度が需要の中
心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は実際の取引事例を比較検討して求め、市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は賃貸建物を想定し
て求めたが、土地建物を一体として投資対象とすることが少なく、収益性を指向する地域でないため低位に試算された
。快適性を重視して取引される住宅地域で、自己居住用を目的として取引される傾向にあるため、市場性を反映した比
準価格を採用し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　弘前 -19                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     19,600 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[104.0]		 100
[ 85.9]		 [100.0]
100		 21,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     21,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 弘前市の人口は減少、世帯数は横ばい。地価
は下げ止まり傾向であるが、郊外では人口減
少・高齢化が特に進行し、宅地需要は弱い。


弘前市郊外の住宅地域であり、中心部の住宅
地域に比較して生活利便性が劣るが、割安感
が生じていることから、需給が均衡している
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -10.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 弘前 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２１１２
０２２０２
-107076		 弘前市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東10.5m県
道、北西4m、
角地
１住居

(70,200)
b １２３０９
０２２０２
-84044		 弘前市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西6m私道、
中間画地
１中専

(60,200)
c １２３０３
０２２０２
-88059		 弘前市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
d １２３０５
０２２０２
-91166		 弘前市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 西6.5m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
28,674  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
27,351 		 100
[ 130.7]
20,927 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
20,900 
b (　           ) 
28,831  		 100
[ 125.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 111.1]
20,760 		 100
[  94.1]
22,062 
22,100 
c (　           ) 
14,724  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  70.0]		 100
[  99.0]
21,247 		 100
[  97.5]
21,792 
21,800 
d (　           ) 
24,092  		 100
[ 110.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
21,685 		 100
[  96.5]
22,472 
22,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +27.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 買進み

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.5
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 買進み

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.5
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     21,800 円／㎡]  



弘前 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため、適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,119,248 
471,462 
1,647,786 
1,515,150 
132,636 		 （　0.9696）
128,604 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      2,679,250 円　　　　（　     14,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
弘前 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 73.97 Ｗ2 144.64
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 50 ％   80 ％   80 ％   181 ㎡     13.5 m x   14.5 m  前面道路：市道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ（平均専有面積約３３㎡） ⑦有効率　  91.6 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
73.97 
89.6 
66.28 
1,340 
88,815 		 2.0  177,630 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
70.67 
93.8 
66.26 
1,340 
88,788 		 2.0  177,576 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
144.64 
91.6 
132.54 

177,603 		 355,206 
0 
⑨年額支払賃料        177,603 円　×　12ヶ月　＝　       2,131,236 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     132.54 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   2,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          96,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,131,236 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　          96,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       111,362 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,115,874 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           355,206 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,374 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,119,248 円　　　　（　        11,709 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 弘前（賃）
　　　　-86003		 1,089  
(   1,087) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[106.0]		 100
[ 91.0]
1,328 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,342 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,340 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 弘前（賃）
　　　　-108001		 1,344  
(   1,342) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[ 95.0]		 100
[103.0]		 100
[ 91.0]
1,372 
c 弘前（賃）
　　　　-353002		 1,334  
(   1,332) 		 100
[ 80.0]		 [100.0]
100		 100
[120.0]		 100
[110.0]		 100
[105.0]		 100
[ 91.0]
1,322 
弘前 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 97,500 円  　　　　     19,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 111,362 円  　　　        2,227,236　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　        9,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      175,500 円  　　　　     19,500,000　×　　  50.0 ％　×　  18.00 /1000
④損害保険料        58,500 円  　　　　     19,500,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        19,500 円  　　　　     19,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         471,462 円　（　　　　　　         2,605 円／㎡）　　（経費率　　  22.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9696    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 19,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 135,000 円／㎡　×　     144.64 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0777     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 ×  45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,515,150 円  
（　　　　　         8,371 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,119,248 円      
②総費用 471,462 円      
③純収益　①－② 1,647,786 円      
④建物等に帰属する純収益 1,515,150 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 132,636 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 128,604 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          711 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,679,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      14,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 弘前 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　弘前市大字浜の町東一丁目７番２
 4202000274841-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
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備考