別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
青森 5-20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
青森 5-20 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　青田　淳一   TEL.
鑑定評価額 158,000,000 円  １㎡当たりの価格 71,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 53,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 青森市東大野２丁目７番２外
 ②地積
　(㎡)		 2,215  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
地区計画等


(70,200)

1.5:1		 店舗

Ｓ1		 中規模の店舗が建ち
並ぶ新興の商業地域
 北20m市道、三方路 水道、ガス、下水 青森

4.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   210 ｍ、西   260 ｍ、南    90 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  55.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     2,200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 区画整理された中心部の南方
郊外にある路線商業地域。		 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 青森駅南方

4.4km		 法令

規制		 準工
(60,200)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 大型ＳＣを中心に郊外型の各種店舗が建ち並ぶ路線商業地域で、今後とも現状のまま推移すると予測される。集
客力が強く需要も底堅く、地価は上昇している。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     19,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は青森市の路線商業地域。需要者は、飲食業・小売業を営む県内資本及び県外資本の法人が中心的である。
幹線道路との連続性に優れていて、郊外型商業地域として競争力の強い商業地域であり、コロナ禍が終わり地価は上昇
している。需要の中心となる価格帯は、総額で３億円程度が中心価格帯である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 青森市中心市街地南方の路線商業地域であり、需要側の中心は収益性から判断を行う事業者であるが、収益価格は収益
の想定内容に影響されて変動するため、収益価格の規範性はやや弱い。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連付
けて、さらに代表標準地価格との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　青森 5-14                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     82,900 円／㎡		 [102.8]
100		 100
[100.0]		 100
[124.8]		 [104.0]
100		 71,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     69,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 青森市の商業の郊外シフトがあるが、コロナ
禍が終わり中心商業地では再開発の動きが活
発である。


集客力の強い郊外型の路線商業地域であり、
コロナ禍が終わり地価は上昇している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 青森 5-20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １１９０４
０２２０１
-118241		 青森市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南20m国道、
北7m、二方路
準工
特別用途地区
(70,200)
b １２００６
０２２０１
-106440		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西27m県道、
中間画地
準住居
地区計画等
(60,200)
c １２２０４
０２２０１
-101614		 青森市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北32m国道、
中間画地
準工
特別用途地区
(60,200)
d １２２０７
０２２０１
-96817		 青森市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西36m国道、
中間画地
準住居

(60,200)
e １２３０４
０２２０１
-99873		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南30m市道、
中間画地
１住居
地区計画等
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
65,340  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
63,972 		 100
[  95.1]
67,268 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
70,000 
b (　           ) 
73,378  		 100
[  90.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
89,169 		 100
[ 124.8]
71,450 
74,300 
c (　           ) 
58,500  		 100
[  75.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
79,812 		 100
[ 114.4]
69,766 
72,600 
d (　           ) 
57,737  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.5]
58,616 		 100
[  80.4]
72,905 
75,800 
e (　           ) 
62,468  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
71,005 		 100
[  99.9]
71,076 
73,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 売急ぎ

 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 売急ぎ

 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -0.5 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     73,300 円／㎡]  



青森 5-20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地で、原価法は適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,181,926 
4,795,683 
13,386,243 
11,070,400 
2,315,843 		 （　0.9719）
2,250,768 		 （  5.5 -  0.2 ）
5.3％  
⑧収益価格 　     42,467,321 円　　　　（　     19,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
青森 5-20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 993.72 Ｓ1 993.72
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
地区計画等
 70 ％   200 ％   200 ％   2,215 ㎡     56.5 m x   39.0 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟のスケルトン貸し ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
993.72 
100.0 
993.72 
1,597 
1,586,971 		 6.0  9,521,826 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
993.72 
100.0 
993.72 

1,586,971 		 9,521,826 
0 
⑨年額支払賃料      1,586,971 円　×　12ヶ月　＝　      19,043,652 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     993.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,043,652 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       952,183 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,091,469 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,521,826 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          90,457 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,181,926 円　　　　（　         8,209 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 青森（賃）
　　　　-81002		 1,621  
(   1,619) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[120.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,589 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,605 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,597 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 青森（賃）
　　　　-120002		 2,313  
(   2,308) 		 100
[100.0]		 [ 97.5]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[140.0]
1,627 
c 青森（賃）
　　　　-124001		 2,829  
(   2,820) 		 100
[100.0]		 [ 94.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[ 99.0]		 100
[140.0]
1,599 
青森 5-20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 888,000 円  　　　　    148,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 952,183 円  　　　       19,043,652　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,238,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,420,800 円  　　　　    148,000,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       148,000 円  　　　　    148,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       148,000 円  　　　　    148,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,795,683 円　（　　　　　　         2,165 円／㎡）　　（経費率　　  26.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9719    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 148,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 145,000 円／㎡　×　     993.72 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0748     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 35 ％　＋　0.0705 ×  35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,070,400 円  
（　　　　　         4,998 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,181,926 円      
②総費用 4,795,683 円      
③純収益　①－② 13,386,243 円      
④建物等に帰属する純収益 11,070,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,315,843 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,250,768 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,016 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     42,467,321 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      19,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 青森 5-20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　青森市東大野二丁目７番２
 4200000322048-0000
2 　青森市東大野二丁目７番３
 4200000514248-0000
3 　青森市東大野二丁目７番４
 4200010020565-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
青森 5-20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
青森 5-20 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　橋本　一憲   TEL.
鑑定評価額 157,000,000 円  １㎡当たりの価格 70,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 53,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 青森市東大野２丁目７番２外
 ②地積
　(㎡)		 2,215  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
地区計画等


(70,200)

1.5:1		 店舗

Ｓ1		 中規模の店舗が建ち
並ぶ新興の商業地域
 北20m市道、三方路 水道、ガス、下水 青森

4.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   210 ｍ、西   260 ｍ、南    90 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  55.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     2,200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 集客力のある大型店舗が建ち
並ぶ商業地域。		 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 青森駅南方

4.4km		 法令

規制		 準工
(60,200)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺に大型店舗が建ち並ぶ郊外の商業地域である。集客力のある店舗が多いことから、土地需要は強く、地価は
上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     17,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は青森市内の商業地域である。需要者は資金調達力を有する国内の法人企業である。周辺には集客力のある
大型店舗が建ち並んでいることから、土地需要は強い。取引される画地規模は需要者の業種により大きく異なり、需要
の中心となる価格帯についても見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 青森市内の集客力のある大型店舗が建ち並ぶ商業地域である。周辺には貸店舗もみられるが、郊外の大型店舗は賃料水
準や管理運営形態がまちまちであり、市場の適正賃料の把握には限界がある。このため、収益価格の相対的規範性はや
や低く、市場の実態を反映した比準価格の相対的規範性は高いと思料する。したがって、比準価格を重視し、収益価格
を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　青森 5-14                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     82,900 円／㎡		 [102.8]
100		 100
[100.0]		 100
[125.8]		 [104.0]
100		 70,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     69,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 青森市の人口は減少、世帯数は横ばい。中心
市街地の店舗から、利便性の高い郊外の大型
店舗へ顧客が流出している。


周辺に大型店舗が建ち並ぶ郊外の商業地域で
あり、集客力のある店舗が多いことから、土
地需要は強い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 青森 5-20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２２０８
０２２０１
-103483		 青森市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北15m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
b １２３０２
０２２０１
-98563		 青森市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北17m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
c １２３０５
０２２０１
-90700		 青森市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西16m市道、
南東15m、
角地
近商

(100,200)
d １２２０７
０２２０１
-96817		 青森市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西36m国道、
中間画地
準住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
52,132  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
54,554 		 100
[  76.4]
71,406 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
74,300 
b (　           ) 
48,893  		 100
[  80.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.3]
56,905 		 100
[  82.5]
68,976 
71,700 
c (　           ) 
54,663  		 100
[  85.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
62,187 		 100
[  90.9]
68,413 
71,100 
d (　           ) 
57,737  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.5]
58,616 		 100
[  81.4]
72,010 
74,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +12.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　  -9.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 売急ぎ

 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +6.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 売急ぎ

 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -0.5 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     73,000 円／㎡]  



青森 5-20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため、適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,510,202 
4,663,205 
12,846,997 
10,696,400 
2,150,597 		 （　0.9719）
2,090,165 		 （  5.5 -  0.2 ）
5.3％  
⑧収益価格 　     39,437,075 円　　　　（　     17,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
青森 5-20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 993.72 Ｓ1 993.72
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
地区計画等
 70 ％   200 ％   200 ％   2,215 ㎡     56.5 m x   39.0 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟のスケルトン貸し ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
993.72 
100.0 
993.72 
1,538 
1,528,341 		 6.0  9,170,046 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
993.72 
100.0 
993.72 

1,528,341 		 9,170,046 
0 
⑨年額支払賃料      1,528,341 円　×　12ヶ月　＝　      18,340,092 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     993.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,340,092 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       917,005 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,423,087 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,170,046 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          87,115 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,510,202 円　　　　（　         7,905 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 青森（賃）
　　　　-81001		 2,550  
(   2,544) 		 100
[140.0]		 [100.0]
100		 100
[120.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
1,533 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,546 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,538 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 青森（賃）
　　　　-81002		 1,621  
(   1,619) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[120.0]		 100
[ 85.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
1,558 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
青森 5-20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 858,000 円  　　　　    143,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 917,005 円  　　　       18,340,092　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,229,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,372,800 円  　　　　    143,000,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       143,000 円  　　　　    143,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       143,000 円  　　　　    143,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,663,205 円　（　　　　　　         2,105 円／㎡）　　（経費率　　  26.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9719    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 143,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　     993.72 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0748     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 35 ％　＋　0.0705 ×  35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,696,400 円  
（　　　　　         4,829 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,510,202 円      
②総費用 4,663,205 円      
③純収益　①－② 12,846,997 円      
④建物等に帰属する純収益 10,696,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,150,597 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,090,165 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          944 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     39,437,075 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      17,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 青森 5-20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　青森市東大野二丁目７番２
 4200000322048-0000
2 　青森市東大野二丁目７番３
 4200000514248-0000
3 　青森市東大野二丁目７番４
 4200010020565-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考