鑑定評価書

令和6年1月12日　提出
青森 5-19　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

青森 5-19

青森県

青森

氏名

不動産鑑定士　佐藤　俊彦

TEL.

鑑定評価額

12,400,000 円

１㎡当たりの価格

31,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	青森市原別１丁目６番３｢原別１－５－２６｣				②地積　(㎡)	391 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	1:2	店舗兼住宅Ｗ2	店舗、一般住宅、工場等が混在する路線商業地域	南東20m県道	水道、下水	矢田前 850m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 160 ｍ、西 920 ｍ、南 640 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

商住混在地域へと移行しつつ
ある近隣商業地域

街

路

２０ｍ県道

交通

施設

矢田前駅北西方

850m

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

　商住混在地域へと移行するものと予測される。中心部から離れた人気のない商業地域で、郊外型大型ＳＣへの
顧客流失に歯止めがかからず需要は弱含みであるが、地価は底値で横ばい傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 31,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 9,850 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、青森市の路線商業地域及び商住混在地域である。需要者は青森市内外の事業経営者が中心である。中
心から外れた人気のない商業地域は顧客流失に歯止めがかからず需要は弱含みであるが、近隣地域の地価は背後の住宅
地域の地価に接近しており底値である。土地の規模は３５０～４５０㎡程度で、価格は１，１００～１，５００万円程
度が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　周辺には貸店舗等が散見されるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないので、収益価格は低位に試算され
信頼性も相対的に劣る。よって信頼性が高いと認められる比準価格を採用し、収益価格を参考に留めて、鑑定評価額を
上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     31,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　中心部から離れた人気のない商業地域は、
郊外型大型ＳＣへの顧客流失に歯止めがかか
らず、需要は弱含みである。

　上記一般的要因に記載している理由で、需
要は弱含みであるが、地価は底値である。

　個別的要因に特に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

青森 5-19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０７０２２０１ -96823	青森市		更地	（　）	不整形	北西11m県道、中間画地		近商 (90,200)
b	１２２１２０２２０１ -97913	青森市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東10m国道、北西6m、角地		近商 (93,200)
c	１２３０１０２２０１ -96420	青森市		更地	（　）	不整形	南東14m県道、北東16m、北西9m、三方路		近商 (100,200)
d	１２３０３０２２０１ -87855	青森市		建付地	（　）	不整形	南東17.5m県道、中間画地		準工特別用途地区 (60,200)
e	１２３０８０２２０１ -102152	青森市		建付地	（　）	長方形	南36m国道、北6m、二方路		商業駐車場整備地区 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 39,327	100 [ 130.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	29,952	100 [ 88.6]	33,806	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	33,800
b	(　 ) 18,289	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 80.0]	100 [ 82.5]	27,600	100 [ 88.0]	31,364		31,400
c	(　 ) 42,420	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.9]	40,439	100 [ 130.1]	31,083		31,100
d	(　 ) 20,502	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 63.6]	32,236	100 [ 100.0]	32,236		32,200
e	(　 ) 45,634	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 75.0]	100 [ 96.9]	62,792	100 [ 190.4]	32,979		33,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	限定価格	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -13.0
a	限定価格	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -19.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +29.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -38.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +13.0	環境　　　　 +62.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 31,600 円／㎡]

青森 5-19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため、適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,495,745	655,027	1,840,718	1,630,640	210,078	（　0.9719） 204,175	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	3,852,358 円　　　　（　 9,850 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

青森 5-19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	150.71	Ｓ1	150.71
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	391 ㎡	15.2 m x 27.5 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗１棟貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

店舗１棟貸し

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	150.71	100.0	150.71	1,449	218,379	3.0	655,137
							0.0	0
～

～

～

～

計		150.71	100.0	150.71		218,379		655,137
								0

⑨年額支払賃料	218,379 円　×　12ヶ月　＝　 2,620,548 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 150.71 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,620,548 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 131,027 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,489,521 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	655,137 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,224 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,495,745 円　　　　（　 6,383 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	青森（賃）　　　　-120002	2,313 ( 2,308)	100 [100.0]	[ 97.5] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [140.0]	1,464	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,453 円/㎡　月額支払賃料（　 1,449 円/㎡）　基準階 1 F B
b	青森（賃）　　　　-130001	1,499 ( 1,494)	100 [100.0]	[ 87.3] 100	100 [ 85.0]	100 [ 85.0]	100 [122.0]	100 [100.0]	1,485
c	青森（賃）　　　　-130010	2,187 ( 2,182)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [135.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,409

青森 5-19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	130,800 円	21,800,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	131,027 円	2,620,548　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 96,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 209,200 円	21,800,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	65,400 円	21,800,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,800 円	21,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 655,027 円　（　　　　　　 1,675 円／㎡）　　（経費率　　 26.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9719

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,800,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 150.71 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0748	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 35 ％　＋　0.0705 × 35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,630,640 円（　　　　　 4,170 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,495,745 円
②総費用	655,027 円
③純収益　①－②	1,840,718 円
④建物等に帰属する純収益	1,630,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	210,078 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	204,175 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 522 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,852,358 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,850 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

青森 5-19　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	青森市原別一丁目６番３	4200000241798-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
青森 5-19　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

青森 5-19

青森県

青森

氏名

不動産鑑定士　東海林　信行

TEL.

鑑定評価額

12,300,000 円

１㎡当たりの価格

31,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月8日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	青森市原別１丁目６番３｢原別１－５－２６｣				②地積　(㎡)	391 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	1:2	店舗兼住宅Ｗ2	店舗、一般住宅、工場等が混在する路線商業地域	南東20m県道	水道、下水	矢田前 850m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 160 ｍ、西 920 ｍ、南 640 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

一般住宅が増え商住混在地域
への移行過程にある、市北東
部郊外の路線商業地域

街

路

２０ｍ県道

交通

施設

矢田前駅　北西方

850m

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

地域経済の長期低迷や大型ＳＣ等への顧客流出により店舗地需要が減退し商住混在地域へ移行しつつある。コロ
ナ禍は収束しつつあるが、郊外商業地に対する需要は弱めで地価もやや下落傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 31,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 10,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、青森市郊外の路線商業地域及び商住混在地域。需要者は当市内の事業者が中心である。郊外型大型Ｓ
Ｃ等への継続的顧客流出により長期衰退傾向にあって店舗地需要は少ない。最近はコロナ禍が収束しつつあるが、郊外
商業地に対する需要は依然弱含みにあるとみられる。土地は３５０㎡～４５０㎡で１，１００万円～１，５００万円程
度が需要の中心、土地建物総額では３，０００万円程度が需要価格帯とみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　市北東部郊外の県道沿いの路線商業地域で、貸店舗等も散見されるが、自用目的での取引が支配的である。収益価格
は、土地建物の元本価値に見合う賃料水準が形成されておらず低位となった。想定事項が多く、市場性の配慮に欠ける
面があり相対的に規範性は劣ると思料される。従って、実証的で説得力が高いと認められる比準価格を採用し、収益価
格は参考に留め、さらに背後の住宅地の標準地価格との均衡を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍が収束し中心部周辺の商業地は客足
が回復傾向。路線商業地域は需要が安定。既
存商業地域は依然低迷。

地域経済の長期低迷等に伴い店舗地需要が減
退し商住混在地域へ移行しつつある近隣商業
地域で、地価も引続きやや下落傾向で推移し
ている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

青森 5-19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３０３０２２０１ -87855	青森市		建付地	（　）	不整形	南東17.5m県道、中間画地		準工特別用途地区 (60,200)
b	１２３０１０２２０１ -96420	青森市		更地	（　）	不整形	南東14m県道、北東16m、北西9m、三方路		近商 (100,200)
c	１２３０８０２２０１ -102161	青森市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西10.5m市道、北14m、角地		準工特別用途地区臨港地区 (80,200)
d	１２２１２０２２０１ -97913	青森市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東10m国道、北西6m、角地		近商 (93,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 20,502	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 63.6]	32,236	100 [ 100.0]	32,236	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	32,200
b	(　 ) 42,420	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.9]	40,439	100 [ 132.1]	30,612		30,600
c	(　 ) 26,644	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 106.1]	27,902	100 [ 87.7]	31,815		31,800
d	(　 ) 18,289	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 80.0]	100 [ 82.5]	27,600	100 [ 88.0]	31,364		31,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -38.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +31.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +14.0	環境　　　　 -19.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -19.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 31,500 円／㎡]

青森 5-19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、原価法の適用ができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,576,960	620,716	1,956,244	1,740,960	215,284	（　0.9697） 208,761	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	3,938,887 円　　　　（　 10,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

青森 5-19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	150.71	ＬＳ2	150.71
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	391 ㎡	15.2 m x 27.5 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗１棟貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	150.70	100.0	150.70	1,418	213,693	2.0	427,386
							0.0	0
～

～

～

～

計		150.70	100.0	150.70		213,693		427,386
								0

⑨年額支払賃料	213,693 円　×　12ヶ月　＝　 2,564,316 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 150.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,564,316 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 135,416 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,572,900 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	427,386 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,060 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,576,960 円　　　　（　 6,591 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	青森（賃）　　　　-120002	2,313 ( 2,308)	100 [100.0]	[ 97.5] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [113.0]	100 [140.0]	1,426	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,420 円/㎡　月額支払賃料（　 1,418 円/㎡）　基準階 1 F B
b	青森（賃）　　　　-113006	2,668 ( 2,662)	100 [120.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [122.0]	100 [100.0]	1,402
c	青森（賃）　　　　-130007	1,999 ( 1,994)	100 [120.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	1,417

青森 5-19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	129,600 円	21,600,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	135,416 円	2,708,316　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 96,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 172,800 円	21,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	64,800 円	21,600,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,600 円	21,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 620,716 円　（　　　　　　 1,588 円／㎡）　　（経費率　　 24.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9697

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,600,000 円	設計監理料率　 143,000 円／㎡　×　 150.71 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0806	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0634 ×　 35 ％　＋　0.0824 × 35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,740,960 円（　　　　　 4,453 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,576,960 円
②総費用	620,716 円
③純収益　①－②	1,956,244 円
④建物等に帰属する純収益	1,740,960 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	215,284 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	208,761 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 534 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,938,887 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

青森 5-19　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	青森市原別一丁目６番３	4200000241798-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考