鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
青森 5-14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

青森 5-14

青森県

青森

氏名

不動産鑑定士　千葉　篤志

TEL.

鑑定評価額

50,000,000 円

１㎡当たりの価格

85,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	66,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	青森市青葉１丁目１番２５				②地積　(㎡)	585 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）
	1:1.5	店舗Ｓ1	小売店舗、飲食店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	西27m県道	水道、下水	青森 3.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 550 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

中央大橋南方に形成された低
層店舗の多い路線商業地域。

街

路

２７ｍ県道

交通

施設

青森駅南東方

3.3km

法令

規制

準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

沿道型店舗を中心に多様な用途に供されており、集客が見込めるため積極的な投資や出店が見られる。出物が少
なく相対的希少性もあり、地価は当面強含みで推移する予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 89,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 27,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は青森市の路線商業地域及びそれに準ずる商業地域一円。需要者は地元法人だけでなく、規模・立地によ
っては広域展開している県外資本の進出も見込まれる。路線商業地域は集客が見込まれることから幅広い業種に需要が
あり、商業地域の中ではコロナ禍前から堅調である。但し、路線商業地域では業種により必要とされる規模等に相当な
幅があるほか、事業用定期借地が多く取引価格が顕在化しにくいため、需要価格帯を見出すのは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　近隣地域には貸店舗等も散見されるが、元本価格に見合った賃料水準が形成されていないこと、駐車スペースを十分
確保しなければならない地域特性から、収益価格はかなり低位に試算された。このため、商業地域であっても自用目的
の取引が支配的で、当該取引価格の水準を指標に価格形成されているのが一般的である。よって、市場の実態を反映し
た比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     82,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景気は緩やかに回復している。設備投資
は高水準で推移し、個人消費も回復している
。企業の景況感は非製造業を中心に、全産業
でも改善した。

地域内で特段の変動はないが、路線商業地域
は集客力があるため需要は堅調であり、一般
的要因の影響も相まって地価は引き続き上昇
傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

青森 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３０１０２２０１ -96373	青森市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西25m国道、東4.5m、二方路		商業駐車場整備地区 (90,400)
b	１２３０４０２２０１ -99873	青森市		建付地	（　）	長方形	南30m市道、中間画地		１住居地区計画等 (60,200)
c	１２３０６０２２０１ -102384	青森市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西19.5m県道、北東11m、角地		近商駐車場整備地区 (100,200)
d	１２３０８０２２０１ -102124	青森市		更地	（　）	ほぼ長方形	南22m市道、中間画地		１中専 (60,200)
e	１２３０８０２２０１ -102152	青森市		建付地	（　）	長方形	南36m国道、北6m、二方路		商業駐車場整備地区 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 77,559	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 104.0]	82,862	100 [ 93.9]	88,245	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	88,200
b	(　 ) 62,468	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	71,005	100 [ 79.6]	89,202		89,200
c	(　 ) 49,792	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 99.8]	62,365	100 [ 71.3]	87,468		87,500
d	(　 ) 75,624	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	77,212	100 [ 84.4]	91,483		91,500
e	(　 ) 45,634	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 75.0]	100 [ 96.9]	62,792	100 [ 70.7]	88,815		88,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -14.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -34.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -34.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 89,000 円／㎡]

青森 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,681,776	1,240,995	3,440,781	2,565,640	875,141	（　0.9719） 850,550	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	16,048,113 円　　　　（　 27,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

青森 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	229.50	Ｓ1	229.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	585 ㎡	20.5 m x 28.0 m	前面道路：県道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

物販系店舗の一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	229.50	100.0	229.50	1,785	409,658	3.0	1,228,974
							0.0	0
～

～

～

～

計		229.50	100.0	229.50		409,658		1,228,974
								0

⑨年額支払賃料	409,658 円　×　12ヶ月　＝　 4,915,896 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 229.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,915,896 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 245,795 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,670,101 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,228,974 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,675 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,681,776 円　　　　（　 8,003 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	青森（賃）　　　　-113006	2,668 ( 2,662)	100 [120.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	1,879	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,789 円/㎡　月額支払賃料（　 1,785 円/㎡）　基準階 1 F B
b	青森（賃）　　　　-126007	1,571 ( 1,568)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,728
c	青森（賃）　　　　-130011	2,335 ( 2,329)	100 [120.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,761

青森 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	205,800 円	34,300,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	245,795 円	4,915,896　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 391,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 329,200 円	34,300,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	34,300 円	34,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,300 円	34,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,240,995 円　（　　　　　　 2,121 円／㎡）　　（経費率　　 26.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9719

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,300,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 229.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0748	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 35 ％　＋　0.0705 × 35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,565,640 円（　　　　　 4,386 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,681,776 円
②総費用	1,240,995 円
③純収益　①－②	3,440,781 円
④建物等に帰属する純収益	2,565,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	875,141 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	850,550 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,454 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,048,113 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

青森 5-14　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	青森市青葉一丁目１番２５	4200000133790-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月11日　提出
青森 5-14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

青森 5-14

青森県

青森

氏名

不動産鑑定士　工藤　美佐緒

TEL.

鑑定評価額

49,700,000 円

１㎡当たりの価格

85,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月5日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	66,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	青森市青葉１丁目１番２５				②地積　(㎡)	585 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）
	1:1.5	店舗Ｓ1	小売店舗、飲食店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	西27m県道	水道、下水	青森 3.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 550 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

中央大橋へと続く県道沿いの
商業地域

街

路

２７ｍ県道

交通

施設

青森駅南東方

3.3km

法令

規制

準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

今後とも現環境を維持するとみられる。コロナ禍では閉店もあったが、郊外店には客足が戻っており、地価は横
這い～上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 88,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 25,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、青森市内の路線商業地域。需要者は県内外の法人が中心である。市の郊外路線地域は西バイパス周辺、
イトーヨーカドー青森ＳＣ周辺に店舗が集中集積しており、コロナ禍で閉店、撤退した店舗には続々と新規の出店や出
店計画等が予定されている。このような状況のもと、経済変化の著しい路線商業地域では、リスク回避から定期借地権
を設定するケースが多く、取引自体が少ないため需要の中心となる価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

貸店舗の実需は認められるものの、借地上に自用の店舗を建てるケースが多く、成熟した賃貸市場は形成されていない
。比準価格は圏内類似地域から選択した事例と特に繁華性を重視した要因比較を行っており、市場の実態を反映し実証
的と判断される。よって、本件では需要者の視点から説得力のある比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、鑑定評価
額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は持ち直している。個人消費はスーパー
・ドラッグストア販売額が前年を上回ってい
る。

地域を含め付近の幹線道路沿いは飲食店を中
心に新規出店がみられた。路線地域は全般に
需要が高く、一方で売りが少ない状況が続い
ている。

個別的要因に特に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

青森 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０７０２２０１ -96817	青森市		更地	（　）	不整形	北西36m国道、中間画地		準住居 (60,200)
b	１２２１２０２２０１ -98043	青森市		更地	（　）	長方形	南36m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
c	１２３０４０２２０１ -99873	青森市		建付地	（　）	長方形	南30m市道、中間画地		１住居地区計画等 (60,200)
d	１２３０８０２２０１ -102124	青森市		更地	（　）	ほぼ長方形	南22m市道、中間画地		１中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 57,737	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.5]	58,616	100 [ 69.3]	84,583	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	84,600
b	(　 ) 78,812	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	82,960	100 [ 93.9]	88,349		88,300
c	(　 ) 62,468	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	71,005	100 [ 79.6]	89,202		89,200
d	(　 ) 75,624	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	77,212	100 [ 86.4]	89,366		89,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -0.5	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -14.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 88,900 円／㎡]

青森 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,629,319	1,236,441	3,392,878	2,565,640	827,238	（　0.9719） 803,993	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	15,169,679 円　　　　（　 25,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

青森 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	229.50	Ｓ1	229.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	585 ㎡	20.5 m x 28.0 m	前面道路：県道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗１棟貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しを想定したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	229.50	100.0	229.50	1,765	405,068	3.0	1,215,204
							0.0	0
～

～

～

～

計		229.50	100.0	229.50		405,068		1,215,204
								0

⑨年額支払賃料	405,068 円　×　12ヶ月　＝　 4,860,816 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 229.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,860,816 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 243,041 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,617,775 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,215,204 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,544 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,629,319 円　　　　（　 7,913 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	青森（賃）　　　　-120002	2,313 ( 2,308)	100 [100.0]	[ 97.5] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [140.0]	1,732	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,769 円/㎡　月額支払賃料（　 1,765 円/㎡）　基準階 1 F B
b	青森（賃）　　　　-96006	1,910 ( 1,907)	100 [125.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,798
c	青森（賃）　　　　-133001	2,496 ( 2,488)	100 [120.0]	[100.0] 100	100 [130.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,778

青森 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	205,800 円	34,300,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	243,041 円	4,860,816　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 389,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 329,200 円	34,300,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	34,300 円	34,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,300 円	34,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	無し

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,236,441 円　（　　　　　　 2,114 円／㎡）　　（経費率　　 26.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9719

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,300,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 229.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0748	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 35 ％　＋　0.0705 × 35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,565,640 円（　　　　　 4,386 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,629,319 円
②総費用	1,236,441 円
③純収益　①－②	3,392,878 円
④建物等に帰属する純収益	2,565,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	827,238 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	803,993 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,374 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,169,679 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

青森 5-14　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	青森市青葉一丁目１番２５	4200000133790-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考