別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
青森 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
青森 5-13 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　後藤　薫   TEL.
鑑定評価額 12,700,000 円  １㎡当たりの価格 75,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 57,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 青森市新町１丁目５番１３
｢新町１－５－９｣		 ②地積
　(㎡)		 169  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:3		 店舗兼住宅

Ｓ4		 小規模な小売店舗、
飲食店等が建ち並ぶ
商業地域		 北西17m市道 水道、ガス、下水 青森

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   140 ｍ、南   200 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 低中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 　周辺で老舗店舗、ホテル等
が閉店している		 街

路		 １７ｍ市道 交通

施設		 青森駅南東方

350m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 　コロナ禍により周辺で老舗店舗、ホテル等が閉店し、悪化した商況の回復の不透明さにより下落傾向で推移し
てきたが、インバウンド・再開発等の影響で店舗需要が旺盛で上昇傾向に転じている。
(3)最有効使用の判定 低中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     36,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、青森市の中心商業地域及びその周辺の商業地域一円。需要者の中心は様々で、自己使用目的又は賃貸
目的の県内外の法人、分譲又は賃貸マンション建設目的のデベロッパー等が想定される。コロナ禍により商業地の商況
が著しく低下したが、ここにきてインバウンド・再開発等の影響で土地需要は強くなっている。土地の取引規模はまち
まちであるが、おおむね５０坪～２００坪程度が需要の中心を占め、総額でおおむね１億円以下の価格帯が多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　自己使用目的の取引が主で、圏内での取引は比較的少なく、また、古い事例も多いが、信頼性が高い取引事例を収集
し得た。一方、周辺には賃貸物件は見られるものの空室が多く、また、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない
ため、収益性は低い。よって、市場の特性に適合し、資料の特性から相対的信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格
を比較考量し、さらに広域的見地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     71,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　郊外型ＳＣへの顧客流出や物価上昇等によ
る商況悪化の影響から市街地中心部の商業地
は商況の回復が不透明であるが、土地需要は
持ち直している。

　周辺で店舗等の閉店が見られ、コロナ禍の
影響を強く受けてきた地域であるが、インバ
ウンドや再開発の影響等から上昇傾向にある
。

　個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 青森 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０１
０２２０１
-96374		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東10.5m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
b １２２０１
０２２０１
-93550		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北20m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
c １２１０３
０２２０１
-89572		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北10m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d １２１０３
０２２０１
-89467		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西12.5m市道、
東4m、二方路
商業
駐車場整備地区
(90,400)
e １１９０９
０２２０１
-89778		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西13m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
52,659  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.6]
62,748 		 100
[  81.6]
76,897 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
76,900 
b (　           ) 
29,573  		 100
[  70.0]		 [ 101.9]
100		 100
[  70.0]		 100
[  72.5]
84,827 		 100
[ 108.9]
77,894 
77,900 
c (　           ) 
47,580  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 121.6]
52,536 		 100
[  67.8]
77,487 
77,500 
d (　           ) 
62,111  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[  70.0]		 100
[  92.0]
97,507 		 100
[ 125.0]
78,006 
78,000 
e (　           ) 
89,268  		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
97,600 		 100
[ 125.0]
78,080 
78,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -15.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 売急ぎ

 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -31.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　 +10.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0 街路　　　　  -6.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     77,700 円／㎡]  



青森 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地で、原価法が適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,066,376 
964,055 
3,102,321 
2,767,600 
334,721 		 （　0.9719）
325,315 		 （  5.5 -  0.2 ）
5.3％  
⑧収益価格 　      6,138,019 円　　　　（　     36,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
青森 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 118.00 Ｓ3 248.42
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   169 ㎡      7.5 m x   22.5 m  前面道路：市道     　  17.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 フロア部分貸し：平均専有面積４９㎡程度 ⑦有効率　  78.0 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
118.00 
80.0 
94.40 
2,041 
192,670 		 6.0  1,156,020 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
118.00 
84.2 
99.36 
1,633 
162,255 		 6.0  973,530 
0.0  0 

 3～ 3		 塔屋
12.42 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
248.42 
78.0 
193.76 

354,925 		 2,129,550 
0 
⑨年額支払賃料        354,925 円　×　12ヶ月　＝　       4,259,100 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     193.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,259,100 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       212,955 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,046,145 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,129,550 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          20,231 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,066,376 円　　　　（　        24,061 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 青森（賃）
　　　　-68010		 2,383  
(   2,377) 		 100
[130.0]		 [ 91.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
1,640 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,641 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,633 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 青森（賃）
　　　　-68013		 1,977  
(   1,972) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[120.0]		 100
[ 90.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,664 
c 青森（賃）
　　　　-130010		 2,187  
(   2,182) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[135.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,620 
青森 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 222,000 円  　　　　     37,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 212,955 円  　　　        4,259,100　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       99,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      355,200 円  　　　　     37,000,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        37,000 円  　　　　     37,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        37,000 円  　　　　     37,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         964,055 円　（　　　　　　         5,704 円／㎡）　　（経費率　　  23.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9719    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 37,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 142,000 円／㎡　×　     248.42 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0748     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 35 ％　＋　0.0705 ×  35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,767,600 円  
（　　　　　        16,376 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,066,376 円      
②総費用 964,055 円      
③純収益　①－② 3,102,321 円      
④建物等に帰属する純収益 2,767,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 334,721 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 325,315 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,925 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,138,019 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      36,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 青森 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　青森市新町一丁目５番１３
 4200000351997-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
青森 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
青森 5-13 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　青田　淳一   TEL.
鑑定評価額 12,700,000 円  １㎡当たりの価格 75,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 57,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 青森市新町１丁目５番１３
｢新町１－５－９｣		 ②地積
　(㎡)		 169  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:3		 店舗兼住宅

Ｓ4		 小規模な小売店舗、
飲食店等が建ち並ぶ
商業地域		 北西17m市道 水道、ガス、下水 青森

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   140 ｍ、南   200 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 低中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 通称「中央古川通り商店街」
と呼ばれる商業地域		 街

路		 １７ｍ市道 交通

施設		 青森駅南東方

350m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 旧中三デパートの再開発であるＴＨＲＥＥの開業や、青森駅ビルの建替えの影響もあり、地価は横這いから上昇
に転じた。
(3)最有効使用の判定 低中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     35,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は青森市中心市街地の商業地域。需要者の中心は青森市内及び県内外の店舗利用又はマンション等を開発す
る法人事業者である。コロナ禍が終わり飲食店等の売り上げは回復傾向にある。需要の中心となる価格帯は土地は１５
０～６００㎡で総額１０００万円～４５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 青森市の中心的商業地域であり、需要側の中心は収益性から判断を行う事業者であるが、地域内は空店舗が見られ収益
価格の規範性はやや弱い。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、さらに前年価格からの変動率の検討を
ふまえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     71,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 青森市の商業の郊外シフトがあるが、コロナ
禍が終わり中心商業地では再開発の動きが活
発である。


旧中三デパートの再開発によるＴＨＲＥＥの
開業の影響もあり、地価は横這いから上昇に
転じた。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 青森 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２１０３
０２２０１
-89467		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西12.5m市道、
東4m、二方路
商業
駐車場整備地区
(90,400)
b １２１０７
０２２０１
-103456		 青森市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南8.5m市道、
中間画地
近商
駐車場整備地区
(90,200)
c １２２１２
０２２０１
-98108		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南西12m市道、
中間画地
近商
駐車場整備地区
(90,200)
d １２３０６
０２２０１
-102384		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西19.5m県
道、
北東11m、
角地
近商
駐車場整備地区
(100,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
62,111  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[  70.0]		 100
[  92.0]
97,507 		 100
[ 126.0]
77,387 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
77,400 
b (　           ) 
56,288  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
55,613 		 100
[  71.9]
77,348 
77,300 
c (　           ) 
48,766  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[  80.0]		 100
[  98.0]
62,139 		 100
[  80.7]
77,000 
77,000 
d (　           ) 
49,792  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[  99.8]
62,365 		 100
[  80.5]
77,472 
77,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +26.0
画地　　　　  -8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     77,300 円／㎡]  



青森 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地で原価法の適用はできない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,061,942 
963,423 
3,098,519 
2,767,600 
330,919 		 （　0.9719）
321,620 		 （  5.5 -  0.2 ）
5.3％  
⑧収益価格 　      6,068,302 円　　　　（　     35,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
青森 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 118.00 Ｓ3 248.42
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   169 ㎡      7.5 m x   22.5 m  前面道路：市道     　  17.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 フロア部分貸し：平均専有面積約４９㎡ ⑦有効率　  78.0 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
118.00 
80.0 
94.40 
2,039 
192,482 		 6.0  1,154,892 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
118.00 
84.2 
99.36 
1,631 
162,056 		 6.0  972,336 
0.0  0 

 3～ 3		 塔屋
12.42 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
248.42 
78.0 
193.76 

354,538 		 2,127,228 
0 
⑨年額支払賃料        354,538 円　×　12ヶ月　＝　       4,254,456 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     193.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,254,456 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       212,723 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,041,733 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,127,228 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          20,209 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,061,942 円　　　　（　        24,035 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 青森（賃）
　　　　-68013		 1,977  
(   1,972) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[120.0]		 100
[ 90.0]		 100
[109.0]		 100
[100.0]
1,679 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,639 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,631 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 青森（賃）
　　　　-130007		 1,999  
(   1,994) 		 100
[120.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
1,603 
c 青森（賃）
　　　　-130010		 2,187  
(   2,182) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[135.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
1,636 
青森 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 222,000 円  　　　　     37,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 212,723 円  　　　        4,254,456　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       99,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      355,200 円  　　　　     37,000,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        37,000 円  　　　　     37,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        37,000 円  　　　　     37,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         963,423 円　（　　　　　　         5,701 円／㎡）　　（経費率　　  23.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9719    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 37,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 142,000 円／㎡　×　     248.42 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0748     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 35 ％　＋　0.0705 ×  35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,767,600 円  
（　　　　　        16,376 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,061,942 円      
②総費用 963,423 円      
③純収益　①－② 3,098,519 円      
④建物等に帰属する純収益 2,767,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 330,919 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 321,620 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,903 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,068,302 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      35,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 青森 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　青森市新町一丁目５番１３
 4200000351997-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考