別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
青森 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
青森 5-10 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　浅井　康光   TEL.
鑑定評価額 24,100,000 円  １㎡当たりの価格 63,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 51,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 青森市本町２丁目５番３
｢本町２－５－２｣		 ②地積
　(㎡)		 382  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車付置義務


(90,400)

1:3.5		 店舗

Ｓ5		 中低層の飲食店ビル
、ホテル等が多い商
業地域		 北14.5m市道 水道、ガス、下水 青森

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   270 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 中低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  37.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 　料理店、飲食店ビル、ホテ
ル等が連坦する当市を代表す
る歓楽街。		 街

路		 １４．５ｍ市道 交通

施設		 青森駅東方

1.2km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 　当市中心部の歓楽街である。全体的に観光客や客足は戻りつつあるが、コロナ禍による行動様式の変化により
接待を伴う飲食店等は厳しい状況であり、食料品価格の値上がり等もあって先行きは不透明な状況である。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     30,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は青森市中心部の商業地域一円。中でも当市随一の歓楽街である本町地区に強い代替競争関係が認められ
る。典型的な需要者層は、自己利用やテナントビルの経営を行う県内外の法人や、ホテルやマンション建設目的の大手
事業者等が想定される。需要の中心となる価格帯は需要者の属性や規模等により様々であり、見出し難い状況となって
いる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　周辺には賃貸物件も見られるが、空室も見られる状況であり、土地の元本価値に見合う賃料水準が形成されていない
ことから収益価格は低位に試算された。自己利用目的での取引が中心の地域で、地域の地価水準は取引価格を指標とし
て形成されていることから、市場の特性に適合し説得力が高いと認められる比準価格を重視し、収益価格を比較考量し
て、広域的な観点からの検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     63,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　燃料価格の高騰、食料品や日用品全般の値
上げが続き、地元経済を取り巻く環境は厳し
い状況が続いている。


　観光客や客足は戻りつつあるが、食料品値
上がりの影響は極めて大きく、飲食店舗主体
の当地域に対する需要は弱含みである。


　個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 青森 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０６
０２２０１
-102415		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南14.5m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
b １２３０５
０２２０１
-90834		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西4m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,240)
c １２２０８
０２２０１
-103467		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北25m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
d １２２０４
０２２０１
-101740		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東25m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
e １２１１２
０２２０１
-106699		 青森市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北14m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
38,989  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[  60.0]		 100
[ 100.0]
64,917 		 100
[ 100.0]
64,917 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
64,900 
b (　           ) 
39,382  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[  75.0]		 100
[  86.7]
60,443 		 100
[  93.1]
64,923 
64,900 
c (　           ) 
37,431  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[  81.8]
56,627 		 100
[  87.0]
65,089 
65,100 
d (　           ) 
66,020  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
67,381 		 100
[ 102.9]
65,482 
65,500 
e (　           ) 
62,709  		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
64,953 		 100
[ 100.0]
64,953 
65,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -7.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　 -19.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     64,900 円／㎡]  



青森 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地で、適切な造成事例の収集が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,271,735 
2,681,462 
10,590,273 
9,948,400 
641,873 		 （　0.9719）
623,836 		 （  5.5 -  0.2 ）
5.3％  
⑧収益価格 　     11,770,491 円　　　　（　     30,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
青森 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 297.00 Ｓ3 891.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車付置義務
 90 ％   400 ％   400 ％   382 ㎡     10.5 m x   37.0 m  前面道路：市道     　  14.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 フロア部分貸し：各戸専有面積６０～６５㎡程度 ⑦有効率　  84.8 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
297.00 
84.8 
251.96 
1,589 
400,364 		 3.0  1,201,092 
0.0  0 

 2～ 3		 店舗
297.00 
84.8 
251.96 
1,510 
380,460 		 3.0  1,141,380 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
891.00 
84.8 
755.88 

1,161,284 		 3,483,852 
0 
⑨年額支払賃料      1,161,284 円　×　12ヶ月　＝　      13,935,408 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     755.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,935,408 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       696,770 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,238,638 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,483,852 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          33,097 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,271,735 円　　　　（　        34,743 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 青森（賃）
　　　　-130011		 2,335  
(   2,329) 		 100
[120.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,497 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,593 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,589 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 青森（賃）
　　　　-68013		 1,977  
(   1,972) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[120.0]		 100
[ 90.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
1,695 
c 青森（賃）
　　　　-130010		 2,187  
(   2,182) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[135.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
1,588 
青森 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 532,000 円  　　　　    133,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 418,062 円  　　　       13,935,408　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      188,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,276,800 円  　　　　    133,000,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       133,000 円  　　　　    133,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       133,000 円  　　　　    133,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,681,462 円　（　　　　　　         7,020 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9719    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 133,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 145,000 円／㎡　×　     891.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0748     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 35 ％　＋　0.0705 ×  35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,948,400 円  
（　　　　　        26,043 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,271,735 円      
②総費用 2,681,462 円      
③純収益　①－② 10,590,273 円      
④建物等に帰属する純収益 9,948,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 641,873 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 623,836 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,633 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,770,491 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      30,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 青森 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　青森市本町二丁目５番３
 4200000253010-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
青森 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
青森 5-10 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　最上　伸子   TEL.
鑑定評価額 24,100,000 円  １㎡当たりの価格 63,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 51,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 青森市本町２丁目５番３
｢本町２－５－２｣		 ②地積
　(㎡)		 382  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車付置義務


(90,400)

1:3.5		 店舗

Ｓ5		 中低層の飲食店ビル
、ホテル等が多い商
業地域		 北14.5m市道 水道、ガス、下水 青森

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   270 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 中低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  37.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 飲食店ビル、ホテル等が集積
する当市中心部の歓楽街。		 街

路		 １４．５ｍ市道 交通

施設		 青森駅　東方

1.2km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 中心部のいわゆる歓楽街で、接待を伴うテナントが集積するビルも多い。コロナ禍以降、消費行動が変化したこ
ともあり、旧来型の接待型飲食業は低調であるが、地価は底値に近く横這い圏内で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     30,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、青森市の中心商業地域及び周辺の商業地域。需要者の中心は、自己使用目的の飲食業等の事業者又は
投資目的の県内外の投資家、分譲又は賃貸マンション建設目的のデベロッパー等が想定される。同一需給圏内において
は総じて画地規模が小さいため、投資家にとっては魅力に欠ける点が認められ需要は減退傾向。土地の取引規模は事業
規模により異なるが、需要価格帯は総額でおおむね１億円以下と見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　近隣地域は青森市の中心商業地域。市道沿いに飲食店ビルやホテル等が建ち並んでいる。取引の指標として収益性が
検証される傾向が強いが、収益価格の査定においては空室率、賃料の推移等不透明な要因も多く含んでいる。したがっ
て、市場性を反映し実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけて試算価格の調整を行い、単価と総額との関連に
留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     63,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中心部の観光施設の入込客数、宿泊施設の宿
泊者数とも８月時点で前年同期比を上回って
いるが、中心部の夜の飲食業は厳しい状況が
続いている。

コロナ禍以降、夜の飲食形態に変化あり。可
処分所得減少の影響もあり客足の戻りは鈍く
、店舗等の需給は依然として弱含みである。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 青森 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０５
０２２０１
-90834		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西4m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,240)
b １２３０６
０２２０１
-102415		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南14.5m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
c １２１０９
０２２０１
-99822		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南25m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
d １２１１２
０２２０１
-106699		 青森市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北14m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
39,382  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[  75.0]		 100
[  86.7]
60,443 		 100
[  92.2]
65,556 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
65,600 
b (　           ) 
38,989  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[  60.0]		 100
[ 100.0]
64,917 		 100
[ 100.0]
64,917 
64,900 
c (　           ) 
72,840  		 100
[ 120.0]		 [  97.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  88.2]
67,307 		 100
[ 102.0]
65,987 
66,000 
d (　           ) 
62,709  		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
64,953 		 100
[ 100.0]
64,953 
65,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  -7.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 買進み

 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -11.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     65,100 円／㎡]  



青森 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地で、原価法が適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,270,008 
2,682,008 
10,588,000 
9,948,400 
639,600 		 （　0.9719）
621,627 		 （  5.5 -  0.2 ）
5.3％  
⑧収益価格 　     11,728,811 円　　　　（　     30,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
青森 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 297.00 Ｓ3 891.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車付置義務
 90 ％   400 ％   400 ％   382 ㎡     10.5 m x   37.0 m  前面道路：市道     　  14.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 フロア部分貸し：各戸専有面積６０～６５㎡程度 ⑦有効率　  84.8 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
297.00 
84.8 
251.96 
1,589 
400,364 		 3.0  1,201,092 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
297.00 
84.8 
251.96 
1,510 
380,460 		 3.0  1,141,380 
0.0  0 

 3～ 3		 店舗
297.00 
84.8 
251.86 
1,510 
380,309 		 3.0  1,140,927 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
891.00 
84.8 
755.78 

1,161,133 		 3,483,399 
0 
⑨年額支払賃料      1,161,133 円　×　12ヶ月　＝　      13,933,596 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     755.78 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,933,596 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       696,680 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,236,916 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,483,399 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          33,092 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,270,008 円　　　　（　        34,738 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 青森（賃）
　　　　-130011		 2,335  
(   2,329) 		 100
[120.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,497 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,593 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,589 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 青森（賃）
　　　　-68013		 1,977  
(   1,972) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[120.0]		 100
[ 90.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
1,695 
c 青森（賃）
　　　　-126004		 1,486  
(   1,483) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,564 
青森 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 532,000 円  　　　　    133,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 418,008 円  　　　       13,933,596　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      189,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,276,800 円  　　　　    133,000,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       133,000 円  　　　　    133,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       133,000 円  　　　　    133,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,682,008 円　（　　　　　　         7,021 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9719    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 133,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 145,000 円／㎡　×　     891.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0748     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 35 ％　＋　0.0705 ×  35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,948,400 円  
（　　　　　        26,043 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,270,008 円      
②総費用 2,682,008 円      
③純収益　①－② 10,588,000 円      
④建物等に帰属する純収益 9,948,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 639,600 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 621,627 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,627 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,728,811 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      30,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 青森 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　青森市本町二丁目５番３
 4200000253010-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
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備考