別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
青森 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
青森 5-6 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　佐藤　俊彦   TEL.
鑑定評価額 29,200,000 円  １㎡当たりの価格 61,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 49,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 青森市花園２丁目４９２番２５外
｢花園２－２３－９｣		 ②地積
　(㎡)		 476  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(89,200)

1:2		 店舗兼住宅

Ｓ3		 低層の小売店舗、飲
食店等が建ち並ぶ商
業地域		 東12.5m市道 水道、ガス、下水 青森

3.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　       480 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 浪打銀座と呼ばれる小売店舗
、飲食店舗等が建ち並ぶ近隣
商業地域		 街

路		 １２．５ｍ市道 交通

施設		 青森駅東方

3.8km		 法令

規制		 近商
(89,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 　小売・飲食店舗が建ち並ぶ商業地域として推移するものと予測される。景気は緩やかに回復し、個人消費も回
復しているが、近隣地域は需要の弱い商業地域で、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     19,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は青森市都心部周辺の商業地域。需要者の中心は市内の事業経営者である。景気は緩やかに回復し、個人
消費も回復しているが、都心部周辺の商業地域は郊外型大型ＳＣへの顧客流失に歯止めがかからず、需要は弱含みであ
る。取引される価格はまちまちで、需要の中心となる価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　周辺には貸店舗等が散見されるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないので、収益価格は低位に試算され
信頼性も相対的に劣る。よって信頼性が高いと認められる比準価格を採用し、収益価格を参考に留めて、鑑定評価額を
上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     61,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　青森（県） 5-7             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     61,500 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　都心部周辺の商業地域は、郊外型大型ＳＣ
への顧客流失に歯止めがかからず、需要は弱
含みである。


　一般的要因に記載している理由で、需要は
弱含みである。



　個別的要因に特に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.5 ％ -0.3 ％
３　試算価格算定内訳 青森 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２２０７
０２２０１
-96691		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東25m市道、
中間画地
２住居
駐車場整備地区
(71,208)
b １２２０７
０２２０１
-96817		 青森市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西36m国道、
中間画地
準住居

(60,200)
c １２３０１
０２２０１
-96373		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西25m国道、
東4.5m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(90,400)
d １２３０５
０２２０１
-90700		 青森市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西16m市道、
南東15m、
角地
近商

(100,200)
e １２３０８
０２２０１
-102152		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南36m国道、
北6m、二方路
商業
駐車場整備地区
(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
64,772  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
65,830 		 100
[ 104.9]
62,755 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
62,800 
b (　           ) 
57,737  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.5]
58,616 		 100
[  94.7]
61,897 
61,900 
c (　           ) 
77,559  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 104.0]
82,862 		 100
[ 130.5]
63,496 
63,500 
d (　           ) 
54,663  		 100
[  85.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
62,187 		 100
[ 100.0]
62,187 
62,200 
e (　           ) 
45,634  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  75.0]		 100
[  96.9]
62,792 		 100
[  98.0]
64,073 
64,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -0.5 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 売急ぎ

 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     63,100 円／㎡]  



青森 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあるため適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,303,698 
1,093,446 
3,210,252 
2,715,240 
495,012 		 （　0.9719）
481,102 		 （  5.5 -  0.2 ）
5.3％  
⑧収益価格 　      9,077,396 円　　　　（　     19,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
青森 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 238.49 Ｓ1 238.49
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 89 ％   200 ％   200 ％   476 ㎡     14.5 m x   33.0 m  前面道路：市道     　  12.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １棟貸しを想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 １棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
238.49 
100.0 
238.49 
1,579 
376,576 		 3.0  1,129,728 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
238.49 
100.0 
238.49 

376,576 		 1,129,728 
0 
⑨年額支払賃料        376,576 円　×　12ヶ月　＝　       4,518,912 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     238.49 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,518,912 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       225,946 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,292,966 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,129,728 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,732 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,303,698 円　　　　（　         9,041 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 青森（賃）
　　　　-81002		 1,621  
(   1,619) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[120.0]		 100
[ 85.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,543 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,583 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,579 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 青森（賃）
　　　　-130001		 1,499  
(   1,494) 		 100
[100.0]		 [ 87.3]
100		 100
[ 85.0]		 100
[ 85.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,647 
c 青森（賃）
　　　　-130010		 2,187  
(   2,182) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[135.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
1,558 
青森 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 217,800 円  　　　　     36,300,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 225,946 円  　　　        4,518,912　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      228,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      348,400 円  　　　　     36,300,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        36,300 円  　　　　     36,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        36,300 円  　　　　     36,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,093,446 円　（　　　　　　         2,297 円／㎡）　　（経費率　　  25.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9719    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 36,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 145,000 円／㎡　×　     238.49 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0748     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 35 ％　＋　0.0705 ×  35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,715,240 円  
（　　　　　         5,704 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,303,698 円      
②総費用 1,093,446 円      
③純収益　①－② 3,210,252 円      
④建物等に帰属する純収益 2,715,240 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 495,012 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 481,102 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,011 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,077,396 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      19,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 青森 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　青森市花園二丁目４９２番２５
 4200000246216-0000
2 　青森市花園二丁目４９２番３２
 4200000246223-0000
3 　青森市花園二丁目４９２番３３
 4200000246224-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
青森 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
青森 5-6 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　森　政浩   TEL.
鑑定評価額 29,200,000 円  １㎡当たりの価格 61,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 49,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 青森市花園２丁目４９２番２５外
｢花園２－２３－９｣		 ②地積
　(㎡)		 476  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(89,200)

1:2		 店舗兼住宅

Ｓ3		 低層の小売店舗、飲
食店等が建ち並ぶ商
業地域		 東12.5m市道 水道、ガス、下水 青森

3.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　       480 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 店舗、事務所等が建ち並ぶ市
街地東部の古くからの近隣商
業地域。		 街

路		 １２．５ｍ市道 交通

施設		 青森駅　東方

3.8km		 法令

規制		 近商
(89,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 市街地東部の古くからの代表的商店街だが、近年は郊外型大型ＳＣ等への顧客流出が続き店舗地需要は低調。特
段の発展的要因もないことから当面需要は弱含みで現状のまま推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     16,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、青森市既成市街地内の商業地域。需要者は当市内及び県内の店舗経営者または事業者が中心である。当
地域は浪打銀座商店街と称される市街地東部の代表的商店街であるが、郊外型大型ＳＣ等への顧客流出が続き近年は空
店舗が増え停滞傾向にある。景気は全般に持ち直しつつあるものの、新規出店等の動きは見られず需要は弱含みである
。需要価格帯は土地が３００㎡～５００㎡で１，５００万円～３，０００万円程度と認められる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 市街地東部の代表的商店街で貸店舗等も見られるが、基本的には自用の店舗が中心である。また、貸店舗等については
長きに亘る地域経済の低迷で空店舗や賃料の下落も認められ土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格
の精度は相対的に劣る。よって、市場実態を反映した信頼性の高い取引事例より求めた比準価格を重視し、収益価格を
関連づけ、さらに周辺の商業地の標準地価格との均衡を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     61,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　青森（県） 5-7             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     61,500 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 郊外型ＳＣへの顧客流出等により旧来からの
商業地域に対する需要は低迷が続いており、
既成商業地の地価は全般に弱含み。


市街地東部の代表的商店街だが、郊外型大型
ＳＣへの顧客流出等により以前程の活気はな
く空き店舗も見られ、地価も下落傾向で推移
している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.5 ％ -0.3 ％
３　試算価格算定内訳 青森 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２２０７
０２２０１
-96817		 青森市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西36m国道、
中間画地
準住居

(60,200)
b １２３０５
０２２０１
-90700		 青森市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西16m市道、
南東15m、
角地
近商

(100,200)
c １２３０８
０２２０１
-102012		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西15m県道、
東2m、二方路
近商
駐車場整備地区
(90,200)
d １２３０９
０２２０１
-83711		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北36m国道、
東12.5m、
角地
近商

(100,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
57,737  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.5]
58,616 		 100
[  94.7]
61,897 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
61,900 
b (　           ) 
54,663  		 100
[  85.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
62,187 		 100
[ 100.0]
62,187 
62,200 
c (　           ) 
66,222  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
64,486 		 100
[ 102.0]
63,222 
63,200 
d (　           ) 
37,141  		 100
[  80.0]		 [  99.8]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 107.2]
61,745 		 100
[ 100.0]
61,745 
61,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -0.5 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 売急ぎ

 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 売急ぎ

 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     63,000 円／㎡]  



青森 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地で、原価法の適用ができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,232,831 
1,089,725 
3,143,106 
2,715,240 
427,866 		 （　0.9719）
415,843 		 （  5.5 -  0.2 ）
5.3％  
⑧収益価格 　      7,846,094 円　　　　（　     16,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
青森 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 238.49 Ｓ1 238.49
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 89 ％   200 ％   200 ％   476 ㎡     14.5 m x   33.0 m  前面道路：市道     　  12.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸し店舗を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
238.49 
100.0 
238.49 
1,553 
370,375 		 3.0  1,111,125 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
238.49 
100.0 
238.49 

370,375 		 1,111,125 
0 
⑨年額支払賃料        370,375 円　×　12ヶ月　＝　       4,444,500 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     238.49 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,444,500 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       222,225 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,222,275 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,111,125 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,556 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,232,831 円　　　　（　         8,893 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 青森（賃）
　　　　-32002		 1,888  
(   1,882) 		 100
[110.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,560 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,557 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,553 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 青森（賃）
　　　　-130010		 2,187  
(   2,182) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[135.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,573 
c 青森（賃）
　　　　-133001		 2,496  
(   2,488) 		 100
[120.0]		 [100.0]
100		 100
[130.0]		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
1,538 
青森 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 217,800 円  　　　　     36,300,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 222,225 円  　　　        4,444,500　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      228,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      348,400 円  　　　　     36,300,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        36,300 円  　　　　     36,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        36,300 円  　　　　     36,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,089,725 円　（　　　　　　         2,289 円／㎡）　　（経費率　　  25.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9719    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 36,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 145,000 円／㎡　×　     238.49 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0748     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 35 ％　＋　0.0705 ×  35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,715,240 円  
（　　　　　         5,704 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,232,831 円      
②総費用 1,089,725 円      
③純収益　①－② 3,143,106 円      
④建物等に帰属する純収益 2,715,240 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 427,866 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 415,843 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          874 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,846,094 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      16,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 青森 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　青森市花園二丁目４９２番２５
 4200000246216-0000
2 　青森市花園二丁目４９２番３２
 4200000246223-0000
3 　青森市花園二丁目４９２番３３
 4200000246224-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考