別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
青森 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
青森 5-5 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　東海林　信行   TEL.
鑑定評価額 18,700,000 円  １㎡当たりの価格 55,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 45,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 青森市栄町１丁目６番１１
｢栄町１－６－６｣		 ②地積
　(㎡)		 337  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)

1:4		 店舗兼住宅

Ｂ2		 店舗、事務所、一般
住宅等が混在する商
業地域		 北36m国道 水道、ガス、下水 青森

3.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   370 ｍ、西   210 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  38.5 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 国道沿いで車輌通行量は多い
が、駐車場の整備が不十分		 街

路		 ３６ｍ国道 交通

施設		 青森駅東方

3.0km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、事務所、一般住宅等混在の国道沿いの商業地域で、現状維持で推移すると予測する。繁華性の劣る旧来か
らの商業地域で需要は弱く、地価は下落傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     16,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、青森市中心部に近接する普通又は路線商業地域。需要者の中心は、県内外の法人事業者である。地域
経済はコロナ禍が収束し中心部周辺の客足は回復傾向にある。近隣地域は小規模店舗が多い繁華性の劣る既存商業地域
で大型ＳＣ等への顧客流出により需要は弱含みである。取引の中心となる価格帯は、取引当事者の属性等によりまちま
ちで、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　周辺には貸店舗等も散見されるが、自用目的での取引が支配的である。収益価格は土地建物の元本価値に見合う賃料
水準が形成されておらず低位となった。想定事項が多く、市場性の配慮に欠ける面があり相対的に規範性は劣ると思料
される。従って、実証的で説得力が高いと認められる比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を
踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　青森 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     61,600 円／㎡		 [ 99.5]
100		 100
[100.0]		 100
[110.8]		 [100.0]
100		 55,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     56,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍が収束し中心部周辺の商業地は客足
が回復傾向。路線商業地域は需要が安定。既
存商業地域は依然低迷。


小規模店舗が多い既存商業地域で、大型ＳＣ
等へ顧客流失が続いており、需要は弱含みで
ある。


個別的要因に特に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 青森 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０８
０２２０１
-102189		 青森市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西25m市道、
南4.5m、角地
準住居

(70,200)
b １２３０５
０２２０１
-90700		 青森市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西16m市道、
南東15m、
角地
近商

(100,200)
c １２３０８
０２２０１
-102152		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南36m国道、
北6m、二方路
商業
駐車場整備地区
(90,400)
d １２２１２
０２２０１
-98043		 青森市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南36m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
e １２２０７
０２２０１
-96691		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東25m市道、
中間画地
２住居
駐車場整備地区
(71,208)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
44,821  		 100
[  75.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
56,213 		 100
[ 102.6]
54,788 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
54,800 
b (　           ) 
54,663  		 100
[  85.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
62,187 		 100
[ 110.8]
56,125 
56,100 
c (　           ) 
45,634  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  75.0]		 100
[  96.9]
62,792 		 100
[ 109.2]
57,502 
57,500 
d (　           ) 
78,812  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
82,960 		 100
[ 145.3]
57,096 
57,100 
e (　           ) 
64,772  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
65,830 		 100
[ 115.9]
56,799 
56,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 売急ぎ

 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 売急ぎ

 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +37.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常

 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     57,200 円／㎡]  



青森 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地で、原価法は適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,851,020 
1,655,481 
5,195,539 
4,884,440 
311,099 		 （　0.9719）
302,357 		 （  5.5 -  0.2 ）
5.3％  
⑧収益価格 　      5,704,849 円　　　　（　     16,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
青森 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 218.61 Ｓ2 437.22
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   337 ㎡      9.0 m x   38.5 m  前面道路：国道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階貸店舗（ワンフロアー）、２階貸事務所（平均専有面積約８０㎡）と想定した。 ⑦有効率　  91.0 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
218.61 
98.5 
215.34 
1,579 
340,022 		 3.0  1,020,066 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
218.61 
83.5 
182.58 
1,421 
259,446 		 3.0  778,338 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
437.22 
91.0 
397.92 

599,468 		 1,798,404 
0 
⑨年額支払賃料        599,468 円　×　12ヶ月　＝　       7,193,616 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     397.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,193,616 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       359,681 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,833,935 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,798,404 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          17,085 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,851,020 円　　　　（　        20,329 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 青森（賃）
　　　　-68013		 1,977  
(   1,972) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[120.0]		 100
[ 90.0]		 100
[116.0]		 100
[100.0]
1,578 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,583 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,579 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 青森（賃）
　　　　-113006		 2,668  
(   2,662) 		 100
[120.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[130.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,660 
c 青森（賃）
　　　　-130007		 1,999  
(   1,994) 		 100
[120.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,511 
青森 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 391,800 円  　　　　     65,300,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 359,681 円  　　　        7,193,616　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      146,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      626,800 円  　　　　     65,300,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        65,300 円  　　　　     65,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        65,300 円  　　　　     65,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,655,481 円　（　　　　　　         4,912 円／㎡）　　（経費率　　  24.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9719    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 65,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 145,000 円／㎡　×　     437.22 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0748     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 35 ％　＋　0.0705 ×  35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,884,440 円  
（　　　　　        14,494 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,851,020 円      
②総費用 1,655,481 円      
③純収益　①－② 5,195,539 円      
④建物等に帰属する純収益 4,884,440 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 311,099 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 302,357 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          897 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,704,849 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      16,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 青森 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　青森市栄町一丁目６番１１
 4200000194180-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
青森 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
青森 5-5 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　久保田　聡   TEL.
鑑定評価額 18,700,000 円  １㎡当たりの価格 55,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 45,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 青森市栄町１丁目６番１１
｢栄町１－６－６｣		 ②地積
　(㎡)		 337  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)

1:4		 店舗兼住宅

Ｂ2		 店舗、事務所、一般
住宅等が混在する商
業地域		 北36m国道 水道、ガス、下水 青森

3.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   370 ｍ、西   210 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  38.5 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 国道沿いの遊休不動産も多く
見られる商業地域。		 街

路		 ３６ｍ国道 交通

施設		 青森駅東方

3.0km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 　核となる商業施設の規模が小さく競争力が弱いため、郊外型ＳＣへ顧客が流出し、新規店舗開業需要は減退し
ている。今後は集客力低下により、住宅地的性格が強まっていくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     15,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、青森市中心部及び周辺の商業地域。需要者の中心は、さまざまで自己使用目的又は賃貸目的の県内外
の法人、分譲又は賃貸マンション建設目的のデベロッパー等が想定される。商業形態の変化、コロナ禍の影響等により
商況は弱く、商業地の需要は減退している。土地の取引規模はまちまちであるが、おおむね５０坪～２００坪程度が需
要の中心を占め、総額でおおむね１億円が上限となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　自己使用目的の取引が主で、圏内での取引は比較的少ないものの、信頼性の高い取引事例を収集し得た。一方、周辺
には賃貸物件は見られるものの空室が多く、また、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益性は低い
。よって、市場の特性に適合し、資料の特性からくる相対的信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、
さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　青森 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     61,600 円／㎡		 [ 99.5]
100		 100
[100.0]		 100
[110.8]		 [100.0]
100		 55,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     56,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　景気停滞からの緩やかな回復基調にあるも
のの、商業形態の変化等により、既成商業地
域の商況回復は不透明で、土地需要は減退し
ている。

　近隣地域周辺では大きな土地利用の変化は
なく、コロナ禍以前より商況が弱い商業地で
新規店舗需要は減退している。


　個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 青森 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２２０８
０２２０１
-103467		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北25m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
b １２３０４
０２２０１
-99873		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南30m市道、
中間画地
１住居
地区計画等
(60,200)
c １２３０８
０２２０１
-102152		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南36m国道、
北6m、二方路
商業
駐車場整備地区
(90,400)
d １２３０９
０２２０１
-83711		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北36m国道、
東12.5m、
角地
近商

(100,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
37,431  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[  81.8]
56,627 		 100
[  99.5]
56,912 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
56,900 
b (　           ) 
62,468  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
71,005 		 100
[ 122.3]
58,058 
58,100 
c (　           ) 
45,634  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  75.0]		 100
[  96.9]
62,792 		 100
[ 109.2]
57,502 
57,500 
d (　           ) 
37,141  		 100
[  80.0]		 [  99.8]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 107.2]
61,745 		 100
[ 110.8]
55,727 
55,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -19.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 売急ぎ

 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     57,100 円／㎡]  



青森 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地で、原価法が適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,819,946 
1,653,549 
5,166,397 
4,884,440 
281,957 		 （　0.9719）
274,034 		 （  5.5 -  0.2 ）
5.3％  
⑧収益価格 　      5,170,453 円　　　　（　     15,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
青森 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 218.61 Ｓ2 437.22
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   337 ㎡      9.0 m x   38.5 m  前面道路：国道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗：フロア貸、２階貸事務所：部分貸し（平均専有面積９１㎡程度） ⑦有効率　  91.0 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
218.61 
98.5 
215.34 
1,535 
330,547 		 3.0  991,641 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
218.61 
83.5 
182.58 
1,458 
266,202 		 3.0  798,606 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
437.22 
91.0 
397.92 

596,749 		 1,790,247 
0 
⑨年額支払賃料        596,749 円　×　12ヶ月　＝　       7,160,988 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     397.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,160,988 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       358,049 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,802,939 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,790,247 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          17,007 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,819,946 円　　　　（　        20,237 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 青森（賃）
　　　　-81001		 2,550  
(   2,544) 		 100
[140.0]		 [100.0]
100		 100
[120.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
1,503 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,539 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,535 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 青森（賃）
　　　　-130007		 1,999  
(   1,994) 		 100
[120.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,540 
c 青森（賃）
　　　　-130010		 2,187  
(   2,182) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[135.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,573 
青森 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 391,800 円  　　　　     65,300,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 358,049 円  　　　        7,160,988　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      146,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      626,800 円  　　　　     65,300,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        65,300 円  　　　　     65,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        65,300 円  　　　　     65,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,653,549 円　（　　　　　　         4,907 円／㎡）　　（経費率　　  24.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9719    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 65,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 145,000 円／㎡　×　     437.22 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0748     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 35 ％　＋　0.0705 ×  35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,884,440 円  
（　　　　　        14,494 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,819,946 円      
②総費用 1,653,549 円      
③純収益　①－② 5,166,397 円      
④建物等に帰属する純収益 4,884,440 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 281,957 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 274,034 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          813 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,170,453 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      15,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 青森 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　青森市栄町一丁目６番１１
 4200000194180-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
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備考