別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
青森 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
青森 5-4 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　南　彰   TEL.
鑑定評価額 40,300,000 円  １㎡当たりの価格 133,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 青森市長島２丁目１番２
 ②地積
　(㎡)		 303  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車付置義務


(100,600)

1:1.5		 事務所

Ｓ8F1B		 中高層の事務所ビル
等が建ち並ぶ商業地
域		 北36m国道 水道、ガス、下水 青森

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    70 ｍ、南    40 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中高層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 官公庁街に近接し、事務所ビ
ル等が建ち並ぶ国道沿いの商
業地域		 街

路		 ３６ｍ国道 交通

施設		 青森駅南東方

800m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 県庁等の官公庁街に近い中高層の事務所街で、新型コロナウイルス感染対策が５類に移行しオフィス需要は戻り
つつあり地価は横ばいから上昇傾向に転じている。
(3)最有効使用の判定 中高層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    137,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     71,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、青森市中心市街地の商業地域。需要者は大手の生保・損保等の資本力を有する県外資本と、不動産賃貸
業等を手掛ける地元資本にほぼ限定される。近年における市場の需給動向として、大手企業の撤退等に加え、新型コロ
ナウィルス感染症の影響によりテレワーク等が増加したが、最近はオフィス需要がやや持ち直している。市場での中心
となる価格帯は土地・建物で地元資本は１億円程度まで、県外資本は収益性により１億円～３億円と幅広い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は青森市の都心に近い商業地域で、国道沿いに各種オフィスビルが建ち並んでいる。取引の指標として収益性
が検証される傾向が強いが、収益価格の査定においては空室率、賃料の推移等不透明な要因も多く含んでいる。したが
って、信頼性が高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけて試算価格の調整を行い、代表標準地との検討を踏まえ、
鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　青森 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    194,000 円／㎡		 [101.0]
100		 100
[100.0]		 100
[147.4]		 [100.0]
100		 133,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    132,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウイルス感染症対策が５類に移行
し、国内景気は回復している。地方でも都心
オフィスビルの需要は回復しつつある。


オフィスビル需要の回復に伴い、商業地需要
が戻り地価は横ばいから上昇に転じている。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +46.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 青森 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２００２
０２２０１
-86851		 青森市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北36m国道、
南東6m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,600)
b １２１１１
０２２０１
-109590		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北36m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c １１９０８
０２２０１
-99671		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北36m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d １２１１１
０２２０１
-109685		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北25m県道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
e １２０１１
０２２０１
-99979		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西25m県道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
84,804  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[  70.0]		 100
[  93.8]
127,994 		 100
[  93.1]
137,480 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
137,000 
b (　           ) 
83,066  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[  65.0]		 100
[ 100.0]
128,177 		 100
[  93.1]
137,677 
138,000 
c (　           ) 
81,682  		 100
[  80.0]		 [  99.5]
100		 100
[  80.0]		 100
[  99.0]
128,273 		 100
[  93.1]
137,780 
138,000 
d (　           ) 
78,989  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[  60.0]		 100
[  92.0]
144,956 		 100
[ 106.0]
136,751 
137,000 
e (　           ) 
105,042  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[  83.8]
150,418 		 100
[ 110.0]
136,744 
137,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  -6.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 売急ぎ

 ％／月  
-0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  -8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -16.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    137,000 円／㎡]  



青森 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の商業地域で原価法の適用ができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

35,357,860 
8,415,582 
26,942,278 
25,737,500 
1,204,778 		 （　0.9475）
1,141,527 		 （  5.5 -  0.2 ）
5.3％  
⑧収益価格 　     21,538,245 円　　　　（　     71,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
青森 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 253.41 ＲＣ8 1,813.87
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車付置義務
 100 ％   600 ％   600 ％   303 ㎡     15.0 m x   21.0 m  前面道路：国道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～７階事務所の部分貸し（平均専有面積約１００㎡）と想定した。 ⑦有効率　  77.5 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
253.41 
75.0 
190.06 
3,106 
590,326 		 6.0  3,541,956 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
253.41 
80.0 
202.73 
2,301 
466,482 		 6.0  2,798,892 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
253.41 
80.0 
202.73 
2,186 
443,168 		 6.0  2,659,008 
0.0  0 

 4～ 7		 事務所
253.41 
80.0 
202.73 
1,956 
396,540 		 6.0  2,379,240 
0.0  0 

 8～ 8		 搭屋
40.00 
 
 
 
 		    
   

計
1,813.87 
77.5 
1,406.44 

3,086,136 		 18,516,816 
0 
⑨年額支払賃料      3,086,136 円　×　12ヶ月　＝　      37,033,632 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,406.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        37,033,632 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,851,682 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 35,181,950 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        18,516,816 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         175,910 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      35,357,860 円　　　　（　       116,693 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 青森（賃）
　　　　-68002		 3,760  
(   3,753) 		 100
[110.0]		 [ 94.3]
100		 100
[125.0]		 100
[110.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
2,298 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,313 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,301 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 青森（賃）
　　　　-68012		 1,809  
(   1,801) 		 100
[ 90.0]		 [ 92.0]
100		 100
[120.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 78.0]		 100
[100.0]
2,324 
c 青森（賃）
　　　　-96005		 2,504  
(   2,495) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
2,316 
青森 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,130,000 円  　　　　    355,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,851,682 円  　　　       37,033,632　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      315,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,408,000 円  　　　　    355,000,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       355,000 円  　　　　    355,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       355,000 円  　　　　    355,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,415,582 円　（　　　　　　        27,774 円／㎡）　　（経費率　　  23.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9475    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 355,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　   1,813.87 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0725     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0555 ×　 35 ％　＋　0.0673 ×  35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 25,737,500 円  
（　　　　　        84,942 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 35,357,860 円      
②総費用 8,415,582 円      
③純収益　①－② 26,942,278 円      
④建物等に帰属する純収益 25,737,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,204,778 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,141,527 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,767 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     21,538,245 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      71,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 青森 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　青森市長島二丁目１番２
 4200000372981-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
青森 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
青森 5-4 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　後藤　薫   TEL.
鑑定評価額 40,000,000 円  １㎡当たりの価格 132,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 青森市長島２丁目１番２
 ②地積
　(㎡)		 303  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車付置義務


(100,600)

1:1.5		 事務所

Ｓ8F1B		 中高層の事務所ビル
等が建ち並ぶ商業地
域		 北36m国道 水道、ガス、下水 青森

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    70 ｍ、南    40 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中高層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 国道沿線のオフィス街である 街

路		 ３６ｍ国道 交通

施設		 青森駅南東方

800m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 　今後とも国道沿線の商業地域として推移するものと予測される。中心市街地内の商業地に対する有効需要は、
再開発等の影響からやや持ち直しており、オフィス需要も同様で地価は横這い傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    136,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     67,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は青森市の中心的商業地域及びその周辺の商業地域。需要者の中心は県内外の機関投資家や貸しビル業者
等が中心である。当地域は市中心商業地域内の国道沿線のオフィス街であり、コロナ禍が消息しつつあり、持ち直し傾
向が現れている。市場での中心となる価格帯は、中心的商業地の取引は少なく、取引の事情により規模はまちまちで需
要の中心となる価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　当地域は市中心商業地域内の国道沿線に位置し、貸しビル等の賃貸物件も多く見られる地域であり、県外資本も見ら
れ県内外の事業者より投資採算性が着目されている。各価格の精度を検討してみると、近隣地域の市場性を反映してい
る比準価格がより適正と認められるものの、商業地としての収益性にも着目しなければならないところから、比準価格
を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　青森 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    194,000 円／㎡		 [101.0]
100		 100
[100.0]		 100
[148.4]		 [100.0]
100		 132,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    132,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　郊外ＳＣへの顧客流出等から既成市街地内
の商業地域に対する需要は弱含みであるが、
再開発等の影響から持ち直してきている。


　市中心商業地域内の国道沿線の商業地域で
、コロナ禍も終息しつつあり、再開発等の影
響もあって持ち直し傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +47.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 青森 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２１１１
０２２０１
-109590		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北36m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
b １２１０８
０２２０１
-96332		 青森市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北25m県道、
南4m、二方路
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c １２１０１
０２２０１
-97710		 青森市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北36m国道、
西18m、南8m、
三方路
商業
駐車場整備地区
(100,540)
d １２００２
０２２０１
-86851		 青森市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北36m国道、
南東6m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
83,066  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[  65.0]		 100
[ 100.0]
128,177 		 100
[  94.1]
136,214 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
136,000 
b (　           ) 
147,228  		 100
[ 130.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.8]
108,007 		 100
[  79.2]
136,372 
136,000 
c (　           ) 
69,797  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  71.7]
99,098 		 100
[  72.0]
137,636 
138,000 
d (　           ) 
84,804  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[  70.0]		 100
[  93.8]
127,994 		 100
[  94.1]
136,019 
136,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 買進み

 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　 -28.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -6.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    136,000 円／㎡]  



青森 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地で原価法の適用はできない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

35,674,176 
8,500,147 
27,174,029 
26,027,500 
1,146,529 		 （　0.9475）
1,086,336 		 （  5.5 -  0.2 ）
5.3％  
⑧収益価格 　     20,496,906 円　　　　（　     67,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
青森 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 253.41 ＲＣ8 1,813.87
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車付置義務
 100 ％   600 ％   600 ％   303 ㎡     15.0 m x   21.0 m  前面道路：国道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～７階事務所の部分貸し：平均専有面積約１００㎡ ⑦有効率　  77.5 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
253.41 
75.0 
190.06 
3,103 
589,756 		 6.0  3,538,536 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
253.41 
80.0 
202.73 
2,327 
471,753 		 6.0  2,830,518 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
253.41 
80.0 
202.73 
2,211 
448,236 		 6.0  2,689,416 
0.0  0 

 4～ 7		 事務所
253.41 
80.0 
202.73 
1,978 
401,000 		 6.0  2,406,000 
0.0  0 

 8～ 8		 搭屋
40.00 
 
 
 
 		    
   

計
1,813.87 
77.5 
1,406.44 

3,113,745 		 18,682,470 
0 
⑨年額支払賃料      3,113,745 円　×　12ヶ月　＝　      37,364,940 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,406.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        37,364,940 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,868,247 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 35,496,693 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        18,682,470 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         177,483 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      35,674,176 円　　　　（　       117,737 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 青森（賃）
　　　　-96005		 2,504  
(   2,495) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
2,341 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,339 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,327 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 青森（賃）
　　　　-68002		 3,760  
(   3,753) 		 100
[110.0]		 [ 94.3]
100		 100
[125.0]		 100
[110.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
2,321 
c 青森（賃）
　　　　-68012		 1,809  
(   1,801) 		 100
[ 90.0]		 [ 92.0]
100		 100
[120.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 77.0]		 100
[100.0]
2,354 
青森 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,154,000 円  　　　　    359,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,868,247 円  　　　       37,364,940　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      313,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,446,400 円  　　　　    359,000,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       359,000 円  　　　　    359,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       359,000 円  　　　　    359,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,500,147 円　（　　　　　　        28,053 円／㎡）　　（経費率　　  23.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9475    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 359,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 192,000 円／㎡　×　   1,813.87 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0725     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0555 ×　 35 ％　＋　0.0673 ×  35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 26,027,500 円  
（　　　　　        85,899 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 35,674,176 円      
②総費用 8,500,147 円      
③純収益　①－② 27,174,029 円      
④建物等に帰属する純収益 26,027,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,146,529 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,086,336 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,585 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     20,496,906 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      67,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 青森 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　青森市長島二丁目１番２
 4200000372981-0000
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備考