別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
青森 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
青森 5-3 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　久保田　聡   TEL.
鑑定評価額 122,000,000 円  １㎡当たりの価格 196,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 155,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 青森市新町１丁目１３番４外
｢新町１－１３－４｣		 ②地積
　(㎡)		 621  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車付置義務


(100,600)

1:2.5		 店舗兼事務所

ＲＣ6F1B		 百貨店、中高層店舗
等が建ち並ぶ中心的
商業地域		 北25m県道 水道、ガス、下水 青森

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  38.0 ｍ、規模　　       620 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 青森市の古くからの中心的商
業地域。		 街

路		 ２５ｍ県道 交通

施設		 青森駅東方

450m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 　青森市の中心的商店街としての地位を占めてきたが、コロナ禍により落ち込んでいたインバウンドが回復傾向
にあり、また周辺地域では複数の再開発が施行中で、期待感が高まってきている。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    201,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     88,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、青森市の中心商業地域及びその周辺の商業地域一円。需要者の中心はさまざまで、自己使用目的又は
賃貸目的の県内外の法人、分譲又は賃貸マンション建設目的のデベロッパー等が想定される。土地需要は弱いものの、
周辺地域の再開発、インバウンドの回復傾向等による期待感から地価は横ばい乃至強含み傾向にある。土地の取引規模
はまちまちであるが、概ね５０坪～２００坪程度が需要の中心を占め、総額で概ね１億円以下の価格帯が多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　自己使用目的の取引が主で、圏内での取引は比較的少ないものの、信頼性の高い取引事例を収集し得た。一方、周辺
には賃貸物件は見られるものの空室も多く、また、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益性は低い
。よって、市場の特性に適合し、資料の特性からくる相対的信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、
さらに広域的見地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    194,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　青森（県） 5-8             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    195,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　市街地中心部の商業地の商況は不安定であ
るが、コロナ禍以前の状態にまでは戻ってい
ないものの回復傾向にある。


　飲食、ホテル、アパレル業等が多い当該地
域はコロナ禍の影響を受けていたが、インバ
ウンドは回復傾向、周辺で再開発事業が施行
中。

　個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％ +0.5 ％
３　試算価格算定内訳 青森 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２０１１
０２２０１
-99979		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西25m県道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
b １２１０８
０２２０１
-96332		 青森市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北25m県道、
南4m、二方路
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c １２１１１
０２２０１
-109590		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北36m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d １２１１１
０２２０１
-109685		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北25m県道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
105,042  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[  83.8]
150,418 		 100
[  75.2]
200,024 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
200,000 
b (　           ) 
147,228  		 100
[ 130.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.8]
108,007 		 100
[  53.5]
201,882 
202,000 
c (　           ) 
83,066  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[  65.0]		 100
[ 100.0]
128,177 		 100
[  63.3]
202,491 
202,000 
d (　           ) 
78,989  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[  60.0]		 100
[  92.0]
144,956 		 100
[  72.0]
201,328 
201,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　 -16.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 買進み

 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -46.0
画地　　　　  +5.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -36.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　  -8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    201,000 円／㎡]  



青森 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地で、原価法が適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

65,715,071 
22,988,086 
42,726,985 
39,657,500 
3,069,485 		 （　0.9475）
2,908,337 		 （  5.5 -  0.2 ）
5.3％  
⑧収益価格 　     54,874,283 円　　　　（　     88,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
青森 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 486.90 ＳＲＣ5 2,482.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車付置義務
 100 ％   600 ％   600 ％   621 ㎡     16.5 m x   38.0 m  前面道路：県道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 フロア貸し：平均専有面積３５８．９０㎡ ⑦有効率　  72.3 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
486.90 
73.7 
358.90 
2,876 
1,032,196 		 6.0  6,193,176 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
486.90 
73.7 
358.90 
2,502 
897,968 		 6.0  5,387,808 
0.0  0 

 3～ 5		 事務所
486.90 
73.7 
358.90 
2,042 
732,874 		 6.0  4,397,244 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,482.50 
72.3 
1,794.50 

4,128,786 		 24,772,716 
0 
⑨年額支払賃料      4,128,786 円　×　12ヶ月　＝　      49,545,432 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　   1,794.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　      19,380,600 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺のオフィスビルの平均月額共益費を参考とした。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        68,926,032 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,446,302 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 65,479,730 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        24,772,716 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         235,341 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      65,715,071 円　　　　（　       105,821 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 青森（賃）
　　　　-68002		 3,760  
(   3,753) 		 100
[110.0]		 [ 94.3]
100		 100
[125.0]		 100
[110.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
2,930 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,890 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,876 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 青森（賃）
　　　　-68014		 3,457  
(   3,438) 		 100
[130.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[ 84.0]		 100
[100.0]
2,878 
c 青森（賃）
　　　　-68015		 2,164  
(   2,159) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 84.0]		 100
[100.0]
2,862 
青森 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,282,000 円  　　　　    547,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 12,406,686 円  　　　       68,926,032　×　　　　  18.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      954,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,251,200 円  　　　　    547,000,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       547,000 円  　　　　    547,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       547,000 円  　　　　    547,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      22,988,086 円　（　　　　　　        37,018 円／㎡）　　（経費率　　  35.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9475    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 547,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 214,000 円／㎡　×　   2,482.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0725     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0555 ×　 35 ％　＋　0.0673 ×  35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 39,657,500 円  
（　　　　　        63,861 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 65,715,071 円      
②総費用 22,988,086 円      
③純収益　①－② 42,726,985 円      
④建物等に帰属する純収益 39,657,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,069,485 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,908,337 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,683 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     54,874,283 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      88,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 青森 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　青森市新町一丁目１３番４
 4200000353589-0000
2 　青森市新町一丁目１３番５
 4200000353590-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
青森 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
青森 5-3 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　浅井　康光   TEL.
鑑定評価額 122,000,000 円  １㎡当たりの価格 196,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 155,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 青森市新町１丁目１３番４外
｢新町１－１３－４｣		 ②地積
　(㎡)		 621  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車付置義務


(100,600)

1:2.5		 店舗兼事務所

ＲＣ6F1B		 百貨店、中高層店舗
等が建ち並ぶ中心的
商業地域		 北25m県道 水道、ガス、下水 青森

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  38.0 ｍ、規模　　       620 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 青森市の古くからの中心的商
業地域。		 街

路		 ２５ｍ県道 交通

施設		 青森駅東方

450m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 　コロナ禍後の観光需要の回復傾向や周辺での再開発の進捗等から明るい雰囲気が漂っており、今後の中心商業
地への需要回復が期待される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    201,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     84,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は青森市中心部の商業地域一円。典型的な需要者層は様々であり、自己利用目的や賃貸業を営む県内外の
法人や、ホテルやマンション開発等を行う大手開発事業者等が想定される。コロナ禍後の観光需要の回復や周辺での大
規模再開発の進捗等から明るい話題も多く、その期待感から地価は横ばい乃至は強含みの状況となっている。需要の中
心は１００坪～２００坪程度、総額で１億円以下と認められる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　周辺には賃貸物件も見られるが、空室も見られる状況であり、土地の元本価値に見合う賃料水準が形成されていない
ことから収益価格は低位に試算された。自己利用目的での取引が中心の地域であることから、市場の特性に適合し説得
力が高いと認められる比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、広域的な観点からの検討を踏まえて、鑑定評価額
を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    194,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　青森 5-8                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    195,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　燃料価格の高騰、食料品や日用品全般の値
上げが続き、地元経済を取り巻く環境は厳し
い状況が続いている。


　アフターコロナとなり観光客は回復傾向で
人出が戻りつつある。付近では駅ビルの再開
発等が進んでおり、更なる交流人口の増加が
期待される。

　個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％ +0.5 ％
３　試算価格算定内訳 青森 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２１１１
０２２０１
-109685		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北25m県道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
b １２１１１
０２２０１
-109590		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北36m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c １２０１１
０２２０１
-99979		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西25m県道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
78,989  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[  60.0]		 100
[  92.0]
144,956 		 100
[  72.0]
201,328 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
201,000 
b (　           ) 
83,066  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[  65.0]		 100
[ 100.0]
128,177 		 100
[  63.3]
202,491 
202,000 
c (　           ) 
105,042  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[  83.8]
150,418 		 100
[  75.2]
200,024 
200,000 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　  -8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -36.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　 -16.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    201,000 円／㎡]  



青森 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地で、適切な造成事例の収集が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

65,871,333 
23,070,346 
42,800,987 
39,875,000 
2,925,987 		 （　0.9475）
2,772,373 		 （  5.5 -  0.2 ）
5.3％  
⑧収益価格 　     52,308,925 円　　　　（　     84,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
青森 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 486.90 ＳＲＣ5 2,482.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車付置義務
 100 ％   600 ％   600 ％   621 ㎡     16.5 m x   38.0 m  前面道路：県道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 フロア部分貸し：平均専有面積３５８．９０㎡ ⑦有効率　  72.3 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
486.90 
73.7 
358.90 
2,864 
1,027,890 		 6.0  6,167,340 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
486.90 
73.7 
358.90 
2,492 
894,379 		 6.0  5,366,274 
0.0  0 

 3～ 5		 事務所
486.90 
73.7 
358.90 
2,062 
740,052 		 6.0  4,440,312 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,482.50 
72.3 
1,794.50 

4,142,425 		 24,854,550 
0 
⑨年額支払賃料      4,142,425 円　×　12ヶ月　＝　      49,709,100 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　   1,794.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　      19,380,600 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近接地域のオフィスビルの平均月額共益費を参考とした。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        69,089,700 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,454,485 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 65,635,215 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        24,854,550 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         236,118 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      65,871,333 円　　　　（　       106,073 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 青森（賃）
　　　　-68002		 3,760  
(   3,753) 		 100
[110.0]		 [ 94.3]
100		 100
[125.0]		 100
[110.0]		 100
[ 81.0]		 100
[100.0]
2,894 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,878 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,864 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 青森（賃）
　　　　-68014		 3,457  
(   3,438) 		 100
[130.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[ 84.0]		 100
[100.0]
2,878 
c 青森（賃）
　　　　-68015		 2,164  
(   2,159) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 84.0]		 100
[100.0]
2,862 
青森 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,300,000 円  　　　　    550,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 12,436,146 円  　　　       69,089,700　×　　　　  18.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      954,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,280,000 円  　　　　    550,000,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       550,000 円  　　　　    550,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       550,000 円  　　　　    550,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      23,070,346 円　（　　　　　　        37,150 円／㎡）　　（経費率　　  35.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9475    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 550,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　   2,482.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0725     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0555 ×　 35 ％　＋　0.0673 ×  35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 39,875,000 円  
（　　　　　        64,211 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 65,871,333 円      
②総費用 23,070,346 円      
③純収益　①－② 42,800,987 円      
④建物等に帰属する純収益 39,875,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,925,987 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,772,373 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,464 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     52,308,925 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      84,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 青森 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　青森市新町一丁目１３番４
 4200000353589-0000
2 　青森市新町一丁目１３番５
 4200000353590-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
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備考