別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
青森 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
青森 5-1 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　駒木　功   TEL.
鑑定評価額 10,100,000 円  １㎡当たりの価格 49,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 40,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 青森市旭町１丁目４８番４７
｢旭町１－２－２９｣		 ②地積
　(㎡)		 203  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)

1:3		 店舗兼住宅

Ｗ2		 低層小売店舗が建ち
並ぶ既成商業地域
 西10m市道 水道、下水 青森

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    90 ｍ、南   150 ｍ、北   260 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 小売店舗に一般住宅、アパー
ト等も混在する旧来型の商店
街		 街

路		 １０ｍ市道 交通

施設		 青森駅南方

1.6km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 小売店舗、アパート等が建ち並ぶ旧来からの商店街であるが、郊外の大型店ＳＣ等へ顧客が流出し商況の衰退が
止まっておらず、需要は減退したままで地価は今後とも下落傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     12,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は青森市内の近隣商業地域。需要者は同一需給圏内に地縁のある法人、個人事業者がほとんどを占める。旧
来型の商店街であり商業形態の変化により郊外の大型店舗等への顧客の流出が続いており、新規に開店する店舗も殆ど
見られず、有効需要は減退し地価は引き続き下落傾向で推移している。このような状況のもと、取引の中心となる土地
の価格帯は２００㎡程度で１，０００万円前後とみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 市の中心部に近い近隣商業地域であるが、地域内には自用の店舗等が多く廃業等による空店舗の一部が賃貸に供される
程度であり、商業用不動産の賃貸市場が形成されるまでには至っていないため収益価格は低位に試算された。当地域に
おいては自用目的での取引が殆どで当該取引価格の水準により地価が形成されているため、市場の実態を反映した比準
価格を重視し収益価格を関連付け、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　青森 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     61,600 円／㎡		 [ 99.5]
100		 100
[100.0]		 100
[123.3]		 [100.0]
100		 49,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     50,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内の景気は緩やかに回復しており、都市部
では人流の回復を受け、店舗需要にも持ち直
しの動きが見られている。


市道沿いの古くからの商店街であるが、郊外
大型店舗等への顧客流出が続き商況は低迷し
、土地需要は減退したままである。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 青森 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０９
０２２０１
-83711		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北36m国道、
東12.5m、
角地
近商

(100,200)
b １２３０７
０２２０１
-97714		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東18m市道、
中間画地
近商
駐車場整備地区
(90,200)
c １２３０６
０２２０１
-102384		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西19.5m県
道、
北東11m、
角地
近商
駐車場整備地区
(100,200)
d １２２１２
０２２０１
-98108		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南西12m市道、
中間画地
近商
駐車場整備地区
(90,200)
e １２２０８
０２２０１
-103377		 青森市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西20m国道、
北6m、角地
近商

(100,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
37,141  		 100
[  80.0]		 [  99.8]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 107.2]
61,745 		 100
[ 123.3]
50,077 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
50,100 
b (　           ) 
38,502  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[  84.6]
50,567 		 100
[  98.8]
51,181 
51,200 
c (　           ) 
49,792  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[  99.8]
62,365 		 100
[ 120.9]
51,584 
51,600 
d (　           ) 
48,766  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[  80.0]		 100
[  98.0]
62,139 		 100
[ 121.9]
50,975 
51,000 
e (　           ) 
58,737  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.7]
55,315 		 100
[ 104.9]
52,731 
52,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 売急ぎ

 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  -9.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     52,000 円／㎡]  



青森 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地で、原価法は適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,088,504 
651,359 
2,437,145 
2,297,100 
140,045 		 （　0.9697）
135,802 		 （  5.5 -  0.2 ）
5.3％  
⑧収益価格 　      2,562,302 円　　　　（　     12,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
青森 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅 105.44 ＬＳ2 209.78
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   203 ㎡      8.0 m x   25.5 m  前面道路：市道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一階店舗部分はフロア貸し、２階住宅部分はファミリータイプ：平均専有面積４９㎡程度。 ⑦有効率　  93.2 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
104.34 
93.7 
97.74 
1,495 
146,121 		 3.0  438,363 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
105.44 
92.7 
97.74 
1,271 
124,228 		 2.0  248,456 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
209.78 
93.2 
195.48 

270,349 		 686,819 
0 
⑨年額支払賃料        270,349 円　×　12ヶ月　＝　       3,244,188 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     195.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,244,188 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       162,209 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,081,979 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           686,819 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,525 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,088,504 円　　　　（　        15,214 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 青森（賃）
　　　　-68013		 1,977  
(   1,972) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[120.0]		 100
[ 90.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
1,525 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,499 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,495 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 青森（賃）
　　　　-89001		 2,234  
(   2,223) 		 100
[100.0]		 [ 94.8]
100		 100
[100.0]		 100
[130.0]		 100
[112.0]		 100
[100.0]
1,455 
c 青森（賃）
　　　　-126005		 2,724  
(   2,718) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[156.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
1,518 
青森 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 171,000 円  　　　　     28,500,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 162,209 円  　　　        3,244,188　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       18,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      228,000 円  　　　　     28,500,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        42,750 円  　　　　     28,500,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,500 円  　　　　     28,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         651,359 円　（　　　　　　         3,209 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9697    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 136,000 円／㎡　×　     209.78 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0806     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0634 ×　 35 ％　＋　0.0824 ×  35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,297,100 円  
（　　　　　        11,316 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,088,504 円      
②総費用 651,359 円      
③純収益　①－② 2,437,145 円      
④建物等に帰属する純収益 2,297,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 140,045 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 135,802 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          669 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,562,302 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      12,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 青森 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　青森市旭町一丁目４８番４７
 4200000313884-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
青森 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
青森 5-1 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　久保田　聡   TEL.
鑑定評価額 10,100,000 円  １㎡当たりの価格 49,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 40,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 青森市旭町１丁目４８番４７
｢旭町１－２－２９｣		 ②地積
　(㎡)		 203  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)

1:3		 店舗兼住宅

Ｗ2		 低層小売店舗が建ち
並ぶ既成商業地域
 西10m市道 水道、下水 青森

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    90 ｍ、南   150 ｍ、北   260 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 低層店舗等が多く見られる近
隣商業地域。		 街

路		 １０ｍ市道 交通

施設		 青森駅南方

1.6km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 　核となる商業施設の規模が小さく競争力が弱いため、郊外型ＳＣへ顧客が流出及び既存店舗撤退等により商況
が悪化しており、新規店舗開業需要は減退し、将来はその傾向に拍車がかかるものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     14,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、青森市の近隣商業地域及び住商混在地域一円。需要者の中心は、自己使用目的の地縁性を持つ個人事
業者又は県内法人。コロナ禍以前より旧来からの近隣商業地域は衰退傾向にあり、加えて商業形態の変化による郊外の
大型店舗等への顧客流出等により商況が弱いため、商業地需要は減退している。土地の取引規模はまちまちであるが、
おおむね５０坪～１５０坪程度で総額で１，０００万円～２，５００万円が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　自己使用目的の取引が主で、圏内での取引は比較的少ないものの、信頼性の高い取引事例を収集し得た。一方、周辺
には賃貸物件は見られるものの空室が多く、また、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益性は低い
。よって、市場の特性に適合し、資料の特性からくる相対的信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、
さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　青森 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     61,600 円／㎡		 [ 99.5]
100		 100
[100.0]		 100
[123.3]		 [100.0]
100		 49,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     50,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　景気停滞からの緩やかな回復基調にあるも
のの、商業形態の変化等により、既成商業地
域の商況回復は不透明で、土地需要は減退し
ている。

　近隣地域周辺では大きな土地利用の変化は
なく、コロナ禍以前より商況が弱い商業地で
新規店舗需要は減退している。


　個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 青森 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０１
０２２０１
-96346		 青森市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南14.5m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
b １２３０１
０２２０１
-96374		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東10.5m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c １２３０６
０２２０１
-102384		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西19.5m県
道、
北東11m、
角地
近商
駐車場整備地区
(100,200)
d １２３０７
０２２０１
-97714		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東18m市道、
中間画地
近商
駐車場整備地区
(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
58,205  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
61,268 		 100
[ 119.1]
51,442 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
51,400 
b (　           ) 
52,659  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.6]
62,748 		 100
[ 121.8]
51,517 
51,500 
c (　           ) 
49,792  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[  99.8]
62,365 		 100
[ 120.9]
51,584 
51,600 
d (　           ) 
38,502  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[  84.6]
50,567 		 100
[  98.8]
51,181 
51,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　 -15.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     51,400 円／㎡]  



青森 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地で、原価法が適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,243,651 
680,961 
2,562,690 
2,401,880 
160,810 		 （　0.9697）
155,937 		 （  5.5 -  0.2 ）
5.3％  
⑧収益価格 　      2,942,208 円　　　　（　     14,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
青森 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 105.44 ＬＳ2 209.78
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   203 ㎡      8.0 m x   25.5 m  前面道路：市道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗：フロア貸、２階住宅：ファミリータイプ：平均専有面積約４９㎡程度 ⑦有効率　  93.2 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
104.34 
93.7 
97.74 
1,505 
147,099 		 3.0  441,297 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
105.44 
92.7 
97.74 
1,400 
136,836 		 2.0  273,672 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
209.78 
93.2 
195.48 

283,935 		 714,969 
0 
⑨年額支払賃料        283,935 円　×　12ヶ月　＝　       3,407,220 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     195.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,407,220 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       170,361 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,236,859 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           714,969 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,792 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,243,651 円　　　　（　        15,979 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 青森（賃）
　　　　-81001		 2,550  
(   2,544) 		 100
[140.0]		 [100.0]
100		 100
[120.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,474 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,509 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,505 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 青森（賃）
　　　　-130007		 1,999  
(   1,994) 		 100
[120.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,511 
c 青森（賃）
　　　　-130010		 2,187  
(   2,182) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[135.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,543 
青森 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 178,800 円  　　　　     29,800,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 170,361 円  　　　        3,407,220　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       18,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      238,400 円  　　　　     29,800,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        44,700 円  　　　　     29,800,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        29,800 円  　　　　     29,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         680,961 円　（　　　　　　         3,354 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9697    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 29,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 142,000 円／㎡　×　     209.78 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0806     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0634 ×　 35 ％　＋　0.0824 ×  35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,401,880 円  
（　　　　　        11,832 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,243,651 円      
②総費用 680,961 円      
③純収益　①－② 2,562,690 円      
④建物等に帰属する純収益 2,401,880 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 160,810 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 155,937 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          768 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,942,208 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      14,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 青森 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　青森市旭町一丁目４８番４７
 4200000313884-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
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備考