別記様式第二 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
青森 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
青森 3-1 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　浅井　康光   TEL. 
鑑定評価額 9,270,000 円  １㎡当たりの価格 6,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 比準
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 青森市大字新城字山田５６８番１
 ②地積(㎡) 1,405  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）
不整形
1.2:1		 畑 一般住宅も多く見られる県道背後の地域 北東4m市道、背面道 水道 津軽新城

630m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東  300 ｍ、西  150 ｍ、南   50 ｍ、北  200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地向きの宅地見込地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   50.0 ｍ、奥行　約　　   30.0 ｍ、規模　　      1,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 一般住宅、農地の中に小規模
分譲地が見られる地域		 道

路		 ４ｍ市道 交通

施設		 津軽新城駅北方

630m		 法令

規制		 １低専
(50,80)
⑤地域要因の
　将来予測		 　新城地区の既成住宅地域に隣接する宅地見込地地域。郊外の住宅地への需要は弱い状況で、同様に郊外の宅地
見込地への需要も弱いが、地価は底値感もあり概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 宅地開発のうえ戸建住宅地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 二方路地　　　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　      6,600 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　      5,110 円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は青森市街地郊外の宅地見込地地域一円。典型的な需要者層は地元の不動産業者や建売分譲を行う建築業
者のほか、大手ハウスメーカー等が想定される。郊外の住宅地域への需要は弱く地価は下落基調にあり、それに伴い開
発素地への需要も弱いが、地価は底値感もあって下げ止まりの状況にある。需要の中心となる価格帯は開発規模等によ
り様々であり、見出し難い状況である。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 　青森市郊外の一般住宅や小規模分譲地が見られる地域に隣接する宅地見込地地域である。取引事例比較法及び控除法
を適用したが、控除法は想定事項を多数含み説得力がやや劣る点は否めない。よって、本件では実際の宅地見込地の取
引事例に基づき、より説得力が高いものと認められる比準価格の採用を適正妥当と判断し、控除法による価格を参考に
して、単価と総額との関連の適否にも十分に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      6,600 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 　当市の人口は減少、世帯数は微減傾向。区画整理
済みの住宅地域では需要が堅調であるが、郊外の住
宅地域では需要が弱く二極化傾向が進んでいる。

　周囲では道路や下水等のインフラ整備が進んでい
るが、中心部の利便性が高い住宅地域へ需要は集ま
り当地域への需要は弱い。

　個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 青森 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２２１１
０２２０１
-105896		 青森市 雑種地   不整形 南東10m県道、
中間画地

｢調区｣ 

(70,200)
b １２３０９
０２２０１
-83663		 青森市 山林   不整形 接面道路無、
無道路地

｢調区｣ 
c １２１１２
０２２０１
-106878		 青森市 田   不整形 南東5.7m市道
、中間画地

準工
特別用途地区
(60,200)
d １２２０７
０２２０１
-96800		 青森市 雑種地   不整形 北6.5m市道、
南西4.5m、
角地

１低専

(60,80)
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
5,785 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
5,785 		 100
[  87.2]
6,634 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
6,630 
b (　　            )
9,066 		 100
[ 160.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
5,666 		 100
[  85.9]
6,596 
6,600 
c (　　            )
7,664 		 100
[ 130.0]		 [  96.8]
100		 100
[ 100.0]
5,707 		 100
[  87.2]
6,545 
6,550 
d (　　            )
8,749 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
8,749 		 100
[ 131.6]
6,648 
6,650 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 -17.0 環境　　　　  +5.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 買進み ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 -15.0 環境　　　　  +1.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 買進み ％／月
　 -0.13		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -11.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +29.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：       6,600 円／㎡]
青森 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n： 12.0 月　p：  0.7 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
17,500  （　   86.0 ％）
15,050 		 6,500    546  1,900  6,104 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 12.0 月　p:  0.7 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  5.0 ％　m:  2.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.9225　　　　      5,631		 　　1　
　(1+r)m　： 0.9070　      5,107		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 5,110 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a １２３０８
０２２０１
-102166

     21,377 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.9]		 100
[119.8]

     17,511 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     17,500 
b １２３０４
０２２０１
-99933

     18,325 		 100
[100.0]		 [ 99.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.3]		 100
[106.8]

     17,511 

     17,500 
c １２３０３
０２２０１
-87735

     13,769 		 100
[100.0]		 [ 99.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.1]		 100
[ 82.7]

     17,534 

     17,500 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　   -3.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +3.0 交通・接近   +2.0 環境　　　  +14.0
画地　　　   +5.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　 -0.08		 街路　　　   +4.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -1.0 交通・接近   -1.0 環境　　　   +9.0
画地　　　   -6.4 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　 -0.08		 街路　　　   +6.5 交通・接近    0.0 環境　　　  -15.0 街路　　　   -8.0 交通・接近   +1.0 環境　　　  -11.0
画地　　　   +4.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 17,500 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
青森

-3
26,600 		 [100.4]
100		 100
[104.0]		 100
[146.6]
17,517 		 [100.0]
100
17,500 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　   0.0
交通・接近　　  +7.0
環境　　 +37.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 17,500 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   1,405 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     30 ｍ、西     30 ｍ、南     20 ｍ、北     20 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　    ％、畑　100 ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　      5　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    240 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   1.0 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  14.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  14.0 ％		 ＊擁壁工事の概要
　Ｌ型擁壁土留を設置
　
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６．５ｍアスファルト舗装道
　路及び回転帯を設置
　
　
＊排水工事の概要
　幅０．４ｍコンクリート側溝、延
　長６０ｍ設置
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　３０００㎡未満の開発であり不要
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　  40.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　  40.0 ｍ
＊その他
　なし
　
　
　
　
４　不動産ＩＤ 青森 3-1　宅地見込地-4
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　青森市大字新城字山田５６８番１
 4200000448579-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
備考 　
別記様式第二 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
青森 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
青森 3-1 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　最上　伸子   TEL. 
鑑定評価額 9,270,000 円  １㎡当たりの価格 6,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 比準
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 青森市大字新城字山田５６８番１
 ②地積(㎡) 1,405  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）
不整形
1.2:1		 畑 一般住宅も多く見られる県道背後の地域 北東4m市道、背面道 水道 津軽新城

630m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東  300 ｍ、西  150 ｍ、南   50 ｍ、北  200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地向きの宅地見込地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   50.0 ｍ、奥行　約　　   30.0 ｍ、規模　　      1,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 旧来からの住宅地に農地が介
在する宅地見込地地域		 道

路		 ４ｍ市道 交通

施設		 津軽新城駅北方

630m		 法令

規制		 １低専
(50,80)
⑤地域要因の
　将来予測		 青森市西方郊外、国道背後の新城地区の宅地見込地。新城地区は選好性の低いエリアで開発需要も弱く、したが
って宅地見込地の需要も低調、地価の下落傾向は当分続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 宅地開発のうえ戸建住宅地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 二方路地　　　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　      6,600 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　      5,110 円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は青森市郊外に位置する宅地見込地地域一円で、典型的な需要者層は開発分譲を手がける不動産業者及び
大手ハウスメーカーが中心となる。当市において郊外の住宅地域は選好性が低く、開発需要は総じて弱い傾向が続いて
おり、地価も下落基調、素地となる土地の価格も下落が継続している。需要の中心となる価格帯は、開発規模や取引当
事者の属性により異なるため見いだしがたい。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 　青森市郊外の一般住宅、農地の中に小規模分譲地が見られる地域に隣接する宅地見込地地域。取引事例比較法及び控
除法を適用して試算価格を求めた。宅地見込地の事例が少ないため広域的に事例を選択して比準価格を求めたが、宅地
見込地の市場性を反映した価格が求められた。控除法による価格は想定要素を多く含むため規範性は劣る。よって実証
性のある比準価格を採用し、控除法による価格を参考として鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      6,600 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 当市の人口は減少傾向が継続、土地取引は８月時点
前年同期比でほぼ横這い、新設着工戸数も同様に前
年同期比で微減となっている。

青森市郊外の住宅団地に隣接する宅地見込地地域。
選好性が低い地域であるため、土地需要は低調に推
移している。

個別的要因は特にない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 青森 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２２０７
０２２０１
-96800		 青森市 雑種地   不整形 北6.5m市道、
南西4.5m、
角地

１低専

(60,80)
b １２３０９
０２２０１
-83663		 青森市 山林   不整形 接面道路無、
無道路地

｢調区｣ 
c １２２１１
０２２０１
-105896		 青森市 雑種地   不整形 南東10m県道、
中間画地

｢調区｣ 

(70,200)
d  









e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
8,749 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
8,749 		 100
[ 131.6]
6,648 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
6,650 
b (　　            )
9,066 		 100
[ 160.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
5,666 		 100
[  85.9]
6,596 
6,600 
c (　　            )
5,785 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
5,785 		 100
[  87.2]
6,634 
6,630 
d (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +29.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 買進み ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 -15.0 環境　　　　  +1.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 -17.0 環境　　　　  +5.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：       6,600 円／㎡]
青森 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n： 12.0 月　p：  0.7 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
17,500  （　   86.0 ％）
15,050 		 6,500    546  1,900  6,104 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 12.0 月　p:  0.7 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  5.0 ％　m:  2.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.9225　　　　      5,631		 　　1　
　(1+r)m　： 0.9070　      5,107		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 5,110 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a １２３０４
０２２０１
-99933

     18,325 		 100
[100.0]		 [ 99.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.3]		 100
[107.8]

     17,348 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     17,300 
b １２３０６
０２２０１
-102516

     17,407 		 100
[100.0]		 [ 99.4]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[ 95.0]

     17,683 

     17,700 
c １２３０３
０２２０１
-87735

     13,769 		 100
[100.0]		 [ 99.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.1]		 100
[ 82.2]

     17,641 

     17,600 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　 -0.08		 街路　　　   +4.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -1.0 交通・接近   -1.0 環境　　　  +10.0
画地　　　   -6.4 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　 -0.08		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   -5.0 環境　　　    0.0
画地　　　   +3.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　 -0.08		 街路　　　   +6.5 交通・接近    0.0 環境　　　  -15.0 街路　　　   -8.0 交通・接近   +1.0 環境　　　  -11.5
画地　　　   +4.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 17,700 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
青森

-3
26,600 		 [100.4]
100		 100
[104.0]		 100
[146.6]
17,517 		 [100.0]
100
17,500 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　   0.0
交通・接近　　  +7.0
環境　　 +37.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 17,500 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   1,405 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     30 ｍ、西     30 ｍ、南     20 ｍ、北     20 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　    ％、畑　100 ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　      5　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    240 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   1.0 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  14.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  14.0 ％		 ＊擁壁工事の概要
　Ｌ型擁壁土留を設置
　
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６．５ｍアスファルト舗装道
　路及び回転帯を設置
　
　
＊排水工事の概要
　幅０．４ｍコンクリート側溝、延
　長６０ｍ設置
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　３０００㎡未満の開発であり不要
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　  40.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　  40.0 ｍ
＊その他
　
　
　
　
　
４　不動産ＩＤ 青森 3-1　宅地見込地-4
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　青森市大字新城字山田５６８番１
 4200000448579-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
備考