別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
青森 -48　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
青森 -48 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　久保田　新   TEL.
鑑定評価額 5,860,000 円  １㎡当たりの価格 39,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 32,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 青森市金沢３丁目８８番１８
｢金沢３－６－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 148  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(60,150)

（その他）

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中にアパ
ート等も混在する住
宅地域		 北東5m市道 水道、下水 青森

2.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   800 ｍ、南   250 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 狭隘な街路が多く、街路配置
もやや雑然としている既成住
宅地域。		 街

路		 基準方位　北　　５
ｍ市道		 交通

施設		 青森駅　南方

2.5km		 法令

規制		 １低専
(60,150)
⑤地域要因の将
　来予測		 地域内及びその周辺において、不動産価格に影響を及ぼす地域要因の変動は殆ど見られず、需要を喚起するよう
な開発等も特段見られない。よって、地価は、横這い傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     18,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、青森市市街地南西部に位置する住宅地域一円。需要者は、当該圏域に地縁を有するサラリーマン等の
一次取得者層が中心である。当地域は狭い道路も多く、居住環境がやや劣るため、新興住宅地と比較して市場競争力は
やや劣るため、地価は下落傾向で推移している。市場の中心となる価格帯は、土地は１５０㎡程度で総額６００万円前
後、新築の戸建住宅は３，０００万円前後が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　アパートも見られる住宅地域であるが、元本価格に見合った賃料水準が形成されるに至っておらず、収益価格は低位
に求められた。当地域は、収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域に存し、かつ自用目的での取引が支配的で
当該取引価格水準により地価が形成されている。したがって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格を参
考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　青森 -5                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     42,100 円／㎡		 [ 98.8]
100		 100
[103.0]		 100
[102.9]		 [101.0]
100		 39,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     39,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　コロナ禍前の生活に戻りつつあり、景気は
緩やかに持ち直し、建築費は上昇しているも
のの、住宅地需要は安定している。


　居住環境がやや劣る既存住宅地域であるが
、生活利便性に優れ、新興住宅地と比較して
割安感があるため、住宅地需要は安定してい
る。

　個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 青森 -48　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０６
０２２０１
-102341		 青森市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m私道、
中間画地
１中専

(60,200)
b １２３０６
０２２０１
-102449		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北6.5m市道、
東6m、角地
１低専

(70,150)
c １２３０８
０２２０１
-102029		 青森市

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 北東6.2m市道
、中間画地
１低専

(50,80)
d １２３０８
０２２０１
-102062		 青森市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西7m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
e １２３０９
０２２０１
-83639		 青森市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西6m市道、
中間画地
１低専

(60,150)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
39,485  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
40,291 		 100
[ 101.9]
39,540 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
39,900 
b (　           ) 
49,911  		 100
[ 120.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.6]
38,500 		 100
[ 100.0]
38,500 
38,900 
c (　           ) 
23,735  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  64.3]
36,913 		 100
[  95.0]
38,856 
39,200 
d (　           ) 
37,435  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
37,064 		 100
[  99.9]
37,101 
37,500 
e (　           ) 
39,644  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 103.0]
40,475 		 100
[ 100.0]
40,475 
40,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 買進み

 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +0.5 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -33.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     39,600 円／㎡]  



青森 -48　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため、原価法は適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,596,958 
339,620 
1,257,338 
1,118,880 
138,458 		 （　0.9696）
134,249 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      2,796,854 円　　　　（　     18,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
青森 -48　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 52.17 Ｗ2 104.34
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 60 ％   150 ％   150 ％   148 ㎡      9.0 m x   16.5 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ：平均専有面積４７㎡程度 ⑦有効率　  90.5 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
52.17 
90.5 
47.21 
1,386 
65,433 		 2.0  130,866 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
52.17 
90.5 
47.21 
1,386 
65,433 		 2.0  130,866 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
104.34 
90.5 
94.42 

130,866 		 261,732 
0 
⑨年額支払賃料        130,866 円　×　12ヶ月　＝　       1,570,392 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      94.42 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         108,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,570,392 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         108,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　        83,920 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,594,472 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           261,732 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,486 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,596,958 円　　　　（　        10,790 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 青森（賃）
　　　　-37003		 1,292  
(   1,290) 		 100
[110.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[ 84.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,338 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,388 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,386 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 青森（賃）
　　　　-37005		 934  
(     896) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 90.0]		 100
[ 73.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
1,481 
c 青森（賃）
　　　　-39001		 1,445  
(   1,444) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[104.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
1,344 
青森 -48　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 72,000 円  　　　　     14,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 83,920 円  　　　        1,678,392　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       10,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      115,200 円  　　　　     14,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        43,200 円  　　　　     14,400,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        14,400 円  　　　　     14,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         339,620 円　（　　　　　　         2,295 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9696    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 14,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 138,000 円／㎡　×　     104.34 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0777     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 ×  45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,118,880 円  
（　　　　　         7,560 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,596,958 円      
②総費用 339,620 円      
③純収益　①－② 1,257,338 円      
④建物等に帰属する純収益 1,118,880 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 138,458 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 134,249 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          907 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,796,854 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      18,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 青森 -48　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　青森市金沢三丁目８８番１８
 4200000454285-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
青森 -48　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
青森 -48 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　駒木　功   TEL.
鑑定評価額 5,890,000 円  １㎡当たりの価格 39,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 32,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 青森市金沢３丁目８８番１８
｢金沢３－６－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 148  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(60,150)

（その他）

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中にアパ
ート等も混在する住
宅地域		 北東5m市道 水道、下水 青森

2.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   800 ｍ、南   250 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 行き止り等もみられ、街路条
件の劣る既成住宅地域		 街

路		 基準方位　北　　５
ｍ市道		 交通

施設		 青森駅南方

2.5km		 法令

規制		 １低専
(60,150)
⑤地域要因の将
　来予測		 市中心部に比較的近い住宅地域であるが、区画が雑然とし街路条件が劣ることから需要は弱い。地価は下落傾向
が続き新興住宅地と比較して割安感もあることから当面横ばい傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     19,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は青森市市街地南西部の住宅地域一円。典型的な需要者は、当市内に居住する給与所得者等の一次取得者が
中心である。当市においては土地区画整理事業により形成された環境良好な住宅地への選好性が高く、当地域は街路条
件が劣ることから需要はさほど強くはないが、長引く下落から割安感も窺える。需要の中心は、土地は１５０㎡～２０
０㎡程度で６００万円～８００万円、新築戸建物件は２，８００万円～３，０００万円程度と見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域にはアパートも多いが、土地の元本価値に見合う賃料水準が形成されていないことから収益価格は比準価格に
比較して低位に求められた。自己利用を中心とする住宅地域であり、取引にあたっては収益性よりも居住の快適性や利
便性等の住環境を重視して意思決定を行うものと認められる。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、収益
価格は参考に留め、代表標準地からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　青森 -5                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     42,100 円／㎡		 [ 98.8]
100		 100
[103.0]		 100
[102.9]		 [101.0]
100		 39,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     39,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は減少、世帯数は横ばい傾向。県内の景
気は緩やかに回復しており、市部では生活利
便性良好な地域で需要は堅調で、二極化の動
きが続いている。

近隣地域は金沢地区の中でも連続性や幅員等
の街路条件が劣る地域であるが、下落が続き
割安感もあることから地価は横ばい傾向で推
移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 青森 -48　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０９
０２２０１
-83639		 青森市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西6m市道、
中間画地
１低専

(60,150)
b １２３０８
０２２０１
-102047		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南6.5m市道、
北西6.5m、
角地
１低専

(60,80)
c １２３０９
０２２０１
-83664		 青森市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12m市道、
北6m、角地
１中専

(70,200)
d １２３０６
０２２０１
-102383		 青森市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
39,644  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 103.0]
40,475 		 100
[ 100.0]
40,475 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
40,900 
b (　           ) 
42,194  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
39,513 		 100
[ 102.0]
38,738 
39,100 
c (　           ) 
46,198  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 109.2]
42,010 		 100
[ 105.0]
40,010 
40,400 
d (　           ) 
51,372  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
50,051 		 100
[ 127.9]
39,133 
39,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +28.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     39,800 円／㎡]  



青森 -48　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地で、原価法の適用ができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,598,032 
339,676 
1,258,356 
1,118,880 
139,476 		 （　0.9696）
135,236 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      2,817,417 円　　　　（　     19,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
青森 -48　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 52.17 Ｗ2 104.34
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 60 ％   150 ％   150 ％   148 ㎡      9.0 m x   16.5 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ、平均専有面積４７㎡程度を想定。 ⑦有効率　  90.5 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
52.17 
90.5 
47.21 
1,387 
65,480 		 2.0  130,960 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
52.17 
90.5 
47.21 
1,387 
65,480 		 2.0  130,960 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
104.34 
90.5 
94.42 

130,960 		 261,920 
0 
⑨年額支払賃料        130,960 円　×　12ヶ月　＝　       1,571,520 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      94.42 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         108,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,571,520 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         108,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　        83,976 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,595,544 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           261,920 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,488 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,598,032 円　　　　（　        10,798 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 青森（賃）
　　　　-37002		 1,158  
(   1,157) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[ 69.4]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,517 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,389 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,387 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 青森（賃）
　　　　-99008		 1,323  
(   1,322) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 90.0]		 100
[118.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,311 
c 青森（賃）
　　　　-100001		 1,274  
(   1,272) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 80.0]		 100
[132.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,340 
青森 -48　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 72,000 円  　　　　     14,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 83,976 円  　　　        1,679,520　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       10,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      115,200 円  　　　　     14,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        43,200 円  　　　　     14,400,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        14,400 円  　　　　     14,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         339,676 円　（　　　　　　         2,295 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9696    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 14,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 138,000 円／㎡　×　     104.34 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0777     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 ×  45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,118,880 円  
（　　　　　         7,560 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,598,032 円      
②総費用 339,676 円      
③純収益　①－② 1,258,356 円      
④建物等に帰属する純収益 1,118,880 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 139,476 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 135,236 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          914 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,817,417 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      19,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 青森 -48　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　青森市金沢三丁目８８番１８
 4200000454285-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
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備考