令和6年1月12日　提出 青森 -44　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青森 -44 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　駒木　功   TEL.

鑑定評価額 18,600,000 円  １㎡当たりの価格 13,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 青森市大字荒川字柴田３０番２外 ②地積 　(㎡) 1,378   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:3 住宅 Ｗ2 農家住宅の中に一般 住宅等が混在する住 宅地域 南東7m市道 水道 青森 6.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   900 ｍ、西   200 ｍ、南   250 ｍ、北   380 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市南部郊外の集落規模が大き く大規模画地が多い農家住宅 地域 街 路 ７ｍ市道 交通 施設 青森駅南方 6.0km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大規模画地が多い農家住宅地域で、農業の長期不振等のため従前から住宅地需要は低調であり、最近地域周辺に スーパーが開店したものの大きな土地利用の変化はなく、今後とも地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、青森市郊外の農家住宅に一般住宅が混在する住宅地域一円。典型的な需要者は、周辺地域に地縁や血縁 を有する関係者が中心である。中心部から離れ利便性が低いことや農業の長期不振等のため地価は長期にわたり下落傾 向にある。需要の中心は土地は１，０００㎡前後で１，４００万円程度、新築の戸建物件はほとんど見られず、土地建 物総額の需要価格帯は明確ではない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅に農家住宅のほか農地も見られる住宅地域で、アパート等の賃貸物件はほぼ見られず、賃料水準が形成されて いないことから収益還元法の適用は断念した。取引の意思決定にあたっては居住の快適性や生活利便性が重視される住 宅地域であり、収益性は考慮されていない。したがって、市場の実態を反映し、実証的と認められる比準価格を採用し 、さらに市郊外の農家住宅地域の標準地価格との均衡を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少、世帯数は横ばい傾向。利便性良 好な地域に需要が集まる一方、郊外の利便性 が劣る地域や農漁家住宅地域の需要は弱く二 極化傾向が鮮明。 市街地から離れたやや発展性の乏しい農家住 宅地域で、最近地域周辺にスーパーが開店し たもののそれ以外土地利用の変化はなく住宅 地需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％