令和6年1月12日　提出 青森 -42　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青森 -42 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　駒木　功   TEL.

鑑定評価額 2,150,000 円  １㎡当たりの価格 7,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 青森市大字前田字中野２５番３ ②地積 　(㎡) 275   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅に営業所等 が混在する住宅地域 東8m国道 水道 奥内 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南   800 ｍ、北 1,050 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  21.5 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 営業所等も混在する陸奥湾沿 いの農家住宅地域 街 路 ８ｍ国道 交通 施設 奥内駅南方 800m 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅を中心とする国道沿いの住宅地域で、特別の変動要因はないが、人口減少や少子高齢化、農業の不振等 が今後も継続することが予想されることから、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は青森市の市街化調整区域内の農家住宅地域。地縁的選好性が強く、需要者は周辺地域における地縁関係者 、特に農家の世帯分離に伴う一次取得者が中心である。地域の人口が減少し続け、さらに主力の農業不振による所得の 低迷等を背景とし、土地需要は低迷している。土地需要の中心は画地規模２００～５００㎡、総額が１５０～４００万 円程度であり、新築建売住宅の取引は見られず、土地建物としての中心価格帯は明確ではない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 青森市の市街化調整区域内の農家住宅地域であり、アパートの新築が規制により困難な地域に存し周辺にアパート等の 収益物件は見られないため収益価格は試算しない。土地取引においては住宅取得目的の売買がほとんどであり、圏内で の取引が比較的少ないものの、信頼性の高い取引事例を収集し得た。そのため、市場性を反映した比準価格を採用し、 さらに代表標準地価格から規準した価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　青森 -46                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      8,800 円／㎡ [ 97.7] 100 100 [100.0] 100 [111.1] [100.0] 100 7,740  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少、世帯数は横ばい傾向。利便性良 好な地域に需要が集まる一方、郊外の利便性 が劣る地域や農漁家住宅地域の需要は弱く二 極化傾向が鮮明。 青森市郊外前田地区の農家住宅地域であるが 、地域では人口減少や高齢化、農業所得の低 迷が続いており住宅地に対する需要は減退し たままである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 +14.0 環境　　　　　　  -3.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％