別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
青森 -40　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
青森 -40 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　佐藤　俊彦   TEL.
鑑定評価額 7,180,000 円  １㎡当たりの価格 33,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 27,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 青森市港町２丁目１５番７
｢港町２－１５－３０｣		 ②地積
　(㎡)		 215  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:2.5		 住宅

Ｗ2		 中小規模一般住宅が
多い既成住宅地域
 西5.5m市道 水道、ガス、下水 青森

3.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   230 ｍ、西   350 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 青森魚港に近い既成住宅地域 街

路		 基準方位　北　　５
．５ｍ市道		 交通

施設		 青森駅　東方

3.0km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 　既成住宅地域として、当分の間、現状の儘推移するものと予測される。居住環境のやや劣る住宅地域で需要は
弱含みであるが、地価は底値で横ばいで推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     26,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、青森市市街地周辺の一般住宅地域。需要者の中心は、青森市に居住する一次取得者が殆どである。居
住環境が良好な住宅地域の需要は堅調で、一方居住環境が劣る住宅地域の需要は弱含みで、近隣地域は居住環境が劣る
住宅地域であるが、地価は底値で横ばいである。土地の規模は１６０～２６０㎡程度で、価格は５００～９００万円程
度が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　周辺にはアパート等の収益目的の需要も見られるが、収益性よりも居住の快適性を重視する自用目的での取引が中心
であるので、実証的な取引事例と比較して求められた比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡
を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　青森 -26                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     43,800 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[130.0]		 [101.0]
100		 33,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     33,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　居住環境が良好な住宅地域の需要は堅調で
、一方居住環境が劣る住宅地域の需要は弱含
みである。


　居住環境のやや劣る住宅地域であるが、地
価は底値で横ばいである。



　個別的要因に特に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 青森 -40　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０２
０２２０１
-98569		 青森市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m市道、
東5.5m、
二方路
準工
特別用途地区
(70,200)
b １２３０７
０２２０１
-97745		 青森市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南3.5m道路、
中間画地
１低専

(60,150)
c １２３０８
０２２０１
-102101		 青森市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南4m道路、
中間画地
１中専

(60,160)
d １２３０８
０２２０１
-102104		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東9m市道、
北4.5m、角地
１住居

(70,200)
e １２３０９
０２２０１
-83636		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東5.5m市道
、中間画地
２中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
31,439  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.4]
32,613 		 100
[ 100.0]
32,613 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
32,900 
b (　           ) 
35,205  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  84.6]
41,822 		 100
[ 127.4]
32,827 
33,200 
c (　           ) 
30,252  		 100
[  90.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  84.0]
40,016 		 100
[ 121.3]
32,989 
33,300 
d (　           ) 
41,946  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
39,911 		 100
[ 118.2]
33,766 
34,100 
e (　           ) 
41,843  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
41,553 		 100
[ 125.7]
33,057 
33,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +35.5
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 売急ぎ

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.5 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +26.5
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +12.5
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +27.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     33,400 円／㎡]  



青森 -40　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成住宅地域内の宅地で、原価法の適用ができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,188,424 
670,542 
2,517,882 
2,237,760 
280,122 		 （　0.9696）
271,606 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      5,658,458 円　　　　（　     26,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
青森 -40　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 104.34 Ｗ2 208.68
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   215 ㎡      9.0 m x   24.0 m  前面道路：市道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ：平均専有面積４９㎡程度 ⑦有効率　  93.7 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
104.34 
93.7 
97.77 
1,382 
135,118 		 2.0  270,236 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
104.34 
93.7 
97.77 
1,382 
135,118 		 2.0  270,236 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
208.68 
93.7 
195.54 

270,236 		 540,472 
0 
⑨年額支払賃料        270,236 円　×　12ヶ月　＝　       3,242,832 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     195.54 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         108,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,242,832 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         108,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       167,542 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,183,290 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           540,472 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,134 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,188,424 円　　　　（　        14,830 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 青森（賃）
　　　　-25002		 1,207  
(   1,207) 		 100
[ 90.0]		 [100.0]
100		 100
[120.0]		 100
[ 80.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
1,370 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,384 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,382 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 青森（賃）
　　　　-50003		 1,447  
(   1,385) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 90.0]		 100
[110.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
1,405 
c 青森（賃）
　　　　-80004		 1,548  
(   1,484) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 90.0]		 100
[120.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
1,378 
青森 -40　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 144,000 円  　　　　     28,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 167,542 円  　　　        3,350,832　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       13,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      230,400 円  　　　　     28,800,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        86,400 円  　　　　     28,800,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,800 円  　　　　     28,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         670,542 円　（　　　　　　         3,119 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9696    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 138,000 円／㎡　×　     208.68 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0777     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 ×  45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,237,760 円  
（　　　　　        10,408 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,188,424 円      
②総費用 670,542 円      
③純収益　①－② 2,517,882 円      
④建物等に帰属する純収益 2,237,760 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 280,122 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 271,606 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,263 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,658,458 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      26,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 青森 -40　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　青森市港町二丁目１５番７
 4200000262652-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
青森 -40　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
青森 -40 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　森　政浩   TEL.
鑑定評価額 7,180,000 円  １㎡当たりの価格 33,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 27,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 青森市港町２丁目１５番７
｢港町２－１５－３０｣		 ②地積
　(㎡)		 215  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:2.5		 住宅

Ｗ2		 中小規模一般住宅が
多い既成住宅地域
 西5.5m市道 水道、ガス、下水 青森

3.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   230 ｍ、西   350 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 中規模の事業所や工場等が混
在し居住環境がやや劣る青森
湾に近い既成住宅地域。		 街

路		 基準方位　北　　５
．５ｍ市道		 交通

施設		 青森駅　東方

3.0km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 青森湾に近接する住宅地域は従来から需要が低調であることに加え、当地域内には事業所等も混在し居住環境が
やや劣ることから需要はさほど強くない。地価は当面横這いで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     28,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、青森市市街地周辺の住宅地域。需要者は当市内に居住する一次取得者層が中心である。当地域は市の中
心部に比較的近いものの、地域内には事業所や工場等も混在し居住環境がやや劣るため需要はさほど強くない。土地は
１３０～２５０㎡で４００～８５０万円程度、新築戸建物件はあまり多くないが２，０００～２，５００万円程度が需
要の中心と見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 市の中心部に比較的近くアパートも見られる既成住宅地域であるが、戸建住宅地需要が主で自用目的での取引が中心で
あり、当該取引価格水準で地価が形成されている。そこで、信頼性が高いと認められる取引事例により求めた比準価格
を採用し、収益価格は参考に留め、さらに近接の類似地域内に存する代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記
のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　青森 -26                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     43,800 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[130.0]		 [101.0]
100		 33,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     33,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 青森市の人口は減少、世帯数はほぼ横這い。
人気の高い一部の住宅地域では品薄感が強ま
っており引き続き地価上昇の動きが見られる
。

市の中心部に比較的近いものの居住環境面か
ら市場競争力のやや劣る地域。住宅地需要は
さほど強くなく、地価もほぼ横這いにあると
認められる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 青森 -40　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０２
０２２０１
-98569		 青森市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m市道、
東5.5m、
二方路
準工
特別用途地区
(70,200)
b １２３０６
０２２０１
-102504		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南15m市道、
中間画地
準工
特別用途地区
(60,200)
c １２３０８
０２２０１
-102104		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東9m市道、
北4.5m、角地
１住居

(70,200)
d １２３０９
０２２０１
-83583		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南5m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
31,439  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.4]
32,613 		 100
[ 100.0]
32,613 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
32,900 
b (　           ) 
30,250  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
27,957 		 100
[  83.3]
33,562 
33,900 
c (　           ) 
41,946  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
39,911 		 100
[ 118.2]
33,766 
34,100 
d (　           ) 
47,253  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
46,557 		 100
[ 143.4]
32,467 
32,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +3.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +12.5
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +42.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     33,400 円／㎡]  



青森 -40　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成住宅地域内の宅地で、原価法の適用ができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,215,214 
671,949 
2,543,265 
2,237,760 
305,505 		 （　0.9696）
296,218 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      6,171,208 円　　　　（　     28,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
青森 -40　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 104.34 Ｗ2 208.68
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   215 ㎡      9.0 m x   24.0 m  前面道路：市道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ：平均専有面積約４９㎡ ⑦有効率　  93.7 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
104.34 
93.7 
97.77 
1,394 
136,291 		 2.0  272,582 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
104.34 
93.7 
97.77 
1,394 
136,291 		 2.0  272,582 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
208.68 
93.7 
195.54 

272,582 		 545,164 
0 
⑨年額支払賃料        272,582 円　×　12ヶ月　＝　       3,270,984 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     195.54 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         108,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,270,984 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         108,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       168,949 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,210,035 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           545,164 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,179 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,215,214 円　　　　（　        14,954 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 青森（賃）
　　　　-50003		 1,447  
(   1,385) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 90.0]		 100
[110.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
1,405 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,396 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,394 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 青森（賃）
　　　　-80004		 1,548  
(   1,484) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 90.0]		 100
[120.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
1,378 
c 青森（賃）
　　　　-138001		 1,363  
(   1,307) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 90.0]		 100
[110.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,405 
青森 -40　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 144,000 円  　　　　     28,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 168,949 円  　　　        3,378,984　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       13,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      230,400 円  　　　　     28,800,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        86,400 円  　　　　     28,800,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,800 円  　　　　     28,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         671,949 円　（　　　　　　         3,125 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9696    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 138,000 円／㎡　×　     208.68 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0777     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 ×  45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,237,760 円  
（　　　　　        10,408 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,215,214 円      
②総費用 671,949 円      
③純収益　①－② 2,543,265 円      
④建物等に帰属する純収益 2,237,760 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 305,505 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 296,218 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,378 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,171,208 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      28,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 青森 -40　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　青森市港町二丁目１５番７
 4200000262652-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考