別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
青森 -39　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
青森 -39 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　駒木　功   TEL.
鑑定評価額 7,110,000 円  １㎡当たりの価格 35,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 28,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 青森市富田３丁目２３２番１３
｢富田３－１１－３６｣		 ②地積
　(㎡)		 202  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:2		 住宅

Ｗ2		 中小規模一般住宅に
工場等も見られる住
宅地域		 北東6.5m市道 水道、下水 青森

2.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   240 ｍ、西   180 ｍ、南   120 ｍ、北   220 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 市北西部郊外の生活利便性の
良い住宅地域		 街

路		 基準方位　北　　６
．５ｍ市道		 交通

施設		 青森駅西方

2.3km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺のスーパーや市西部の路線商業地域への接近性が良く生活利便性が比較的良好な住宅地域である。安定した
需要があるため地価は横ばい傾向で推移しており、今後とも現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     14,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は青森市西部方面の市街地周辺の住宅地域一円。需要者の中心は青森市内に居住するサラリーマン等の一次
取得者が大半を占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。スーパーや西部方面の路線商業地等への接近性が良く市内
西部方面居住者を中心に需要は比較的安定している。需要の中心は、土地は１５０㎡～２５０㎡程度で５００万円～９
００万円、新築の戸建物件で２，５００万円程度となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 利便性が良くアパート等も散見される地域であるが、土地の元本価値に見合う賃料水準が形成されていないことから収
益価格は比準価格に比較して低位に求められた。自己利用を中心とする住宅地域であり、取引にあたっては収益性より
も居住の快適性や利便性等の住環境を重視して意思決定を行うものと認められる。よって、市場の実態を反映した比準
価格を採用し収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　青森 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     37,400 円／㎡		 [100.5]
100		 100
[103.0]		 100
[105.0]		 [101.0]
100		 35,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     35,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は減少、世帯数は横ばい傾向。県内の景
気は緩やかに回復しており、市部では生活利
便性良好な地域で需要は堅調で、二極化の動
きが続いている。

周辺のスーパーや路線商業地域へ近く生活利
便性が良好で、安定した需要が見込まれ、地
価は堅調に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 青森 -39　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０７
０２２０１
-97771		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6.5m市道
、東6.5m、
準角地
２中専

(70,200)
b １２３０８
０２２０１
-102037		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西7m市道、
南東7m、角地
１住居

(70,200)
c １２２１１
０２２０１
-105828		 青森市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南西6.5m市道
、中間画地
準工
特別用途地区
(60,200)
d １２２１２
０２２０１
-97966		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西8.5m市道
、中間画地
２中専

(60,200)
e １２２１２
０２２０１
-97984		 青森市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6.5m市道
、中間画地
２中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
29,504  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  87.0]
34,014 		 100
[  98.0]
34,708 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
35,100 
b (　           ) 
38,964  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 144.9]
29,938 		 100
[  87.4]
34,254 
34,600 
c (　           ) 
46,070  		 100
[ 130.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
34,744 		 100
[ 100.0]
34,744 
35,100 
d (　           ) 
32,335  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 106.9]
33,710 		 100
[  95.1]
35,447 
35,800 
e (　           ) 
33,121  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
31,943 		 100
[  91.9]
34,758 
35,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -4.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +30.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 買進み

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +5.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     35,200 円／㎡]  



青森 -39　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地で、原価法は適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,632,879 
571,454 
2,061,425 
1,919,190 
142,235 		 （　0.9696）
137,911 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      2,873,146 円　　　　（　     14,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
青森 -39　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 89.43 Ｗ2 178.86
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   202 ㎡     11.0 m x   19.0 m  前面道路：市道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の利用状況から、共同住宅（ファミリータイプ：平均専有面積約４０㎡）と判定。 ⑦有効率　  90.3 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
89.43 
90.3 
80.72 
1,354 
109,295 		 2.0  218,590 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
89.43 
90.3 
80.72 
1,354 
109,295 		 2.0  218,590 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
178.86 
90.3 
161.44 

218,590 		 437,180 
0 
⑨年額支払賃料        218,590 円　×　12ヶ月　＝　       2,623,080 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     161.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,623,080 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       138,354 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,628,726 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           437,180 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,153 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,632,879 円　　　　（　        13,034 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 青森（賃）
　　　　-61003		 1,843  
(   1,842) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[110.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
1,410 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,356 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,354 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 青森（賃）
　　　　-93002		 1,166  
(   1,164) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,364 
c 青森（賃）
　　　　-102001		 1,228  
(   1,225) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,293 
青森 -39　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 123,500 円  　　　　     24,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 138,354 円  　　　        2,767,080　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       13,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      197,600 円  　　　　     24,700,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        74,100 円  　　　　     24,700,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        24,700 円  　　　　     24,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         571,454 円　（　　　　　　         2,829 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9696    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 24,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 138,000 円／㎡　×　     178.86 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0777     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 ×  45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,919,190 円  
（　　　　　         9,501 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,632,879 円      
②総費用 571,454 円      
③純収益　①－② 2,061,425 円      
④建物等に帰属する純収益 1,919,190 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 142,235 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 137,911 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          683 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,873,146 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      14,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 青森 -39　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　青森市富田三丁目２３２番１３
 4200000405318-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
青森 -39　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
青森 -39 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　最上　伸子   TEL.
鑑定評価額 7,110,000 円  １㎡当たりの価格 35,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 28,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 青森市富田３丁目２３２番１３
｢富田３－１１－３６｣		 ②地積
　(㎡)		 202  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:2		 住宅

Ｗ2		 中小規模一般住宅に
工場等も見られる住
宅地域		 北東6.5m市道 水道、下水 青森

2.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   240 ｍ、西   180 ｍ、南   120 ｍ、北   220 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 北西郊外の既成住宅地域 街

路		 基準方位　北　　６
．５ｍ市道		 交通

施設		 青森駅西方

2.3km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 富田地区内のスーパー等への接近性が良い住宅地域で、今後とも現状のまま推移するものと予測する。特に選好
性が高いとは言えないが、地縁的選好性は強く、地価はほぼ横ばいで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     14,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は青森市内の住宅地域、特に市街地西部周辺の住宅地域。需要者の中心は当市に居住する若しくは勤務地
を有する一次取得者が大半を占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。中心部から遠く選好性は高くはないが、地縁
的選好性が強いこともあり需要は底堅さがあるとみられる。土地は１５０～２５０㎡程度で５００万円～８００万円、
新築の戸建物件で３，０００万円程度が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　当地域は、郊外の住宅地域でアパートも混在しているが、土地価格に見合った賃料水準が形成されていないため収益
価格は低位に試算された。当地域は収益性よりも居住の快適性を重視する地域で自用の戸建住宅の建築を目的とした取
引が大半を占め、自用目的での取引価格を基に地価水準は形成されていると判断される。よって、市場性を反映し実証
的な価格である比準価格を採用し、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　青森 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     37,400 円／㎡		 [100.5]
100		 100
[103.0]		 100
[105.0]		 [101.0]
100		 35,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     35,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 青森市の人口は減少傾向が継続、土地取引は
８月時点、前年同期比でほぼ横ばい、新設着
工戸数も同様に前年同期比で微減となってい
る。

当市中心部からは遠いがスーパー等への利便
性が良好。市街地の住宅地域としては地縁選
好性が強い地域で、底堅い需要が認められる
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 青森 -39　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０７
０２２０１
-97811		 青森市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5.5m市道
、中間画地
１住居

(60,200)
b １２３０７
０２２０１
-97771		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6.5m市道
、東6.5m、
準角地
２中専

(70,200)
c １２３０６
０２２０１
-102505		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西6.5m市道
、北東6m、
角地
１住居

(70,200)
d １２２１２
０２２０１
-97966		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西8.5m市道
、中間画地
２中専

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
32,334  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
32,431 		 100
[  92.6]
35,023 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
35,400 
b (　           ) 
29,504  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  87.0]
34,014 		 100
[  98.0]
34,708 
35,100 
c (　           ) 
28,571  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[  95.0]		 100
[  96.2]
31,357 		 100
[  90.8]
34,534 
34,900 
d (　           ) 
32,335  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 106.9]
33,710 		 100
[  96.0]
35,115 
35,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -1.5
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -4.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -3.5
画地　　　　  -6.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +5.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     35,200 円／㎡]  



青森 -39　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地で、原価法は適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,632,879 
571,454 
2,061,425 
1,919,190 
142,235 		 （　0.9696）
137,911 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      2,873,146 円　　　　（　     14,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
青森 -39　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 89.43 Ｗ2 178.86
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   202 ㎡     11.0 m x   19.0 m  前面道路：市道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の利用状況から、共同住宅（ファミリータイプ：平均専有面積約４０㎡）と判定。 ⑦有効率　  90.3 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
89.43 
90.3 
80.72 
1,354 
109,295 		 2.0  218,590 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
89.43 
90.3 
80.72 
1,354 
109,295 		 2.0  218,590 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
178.86 
90.3 
161.44 

218,590 		 437,180 
0 
⑨年額支払賃料        218,590 円　×　12ヶ月　＝　       2,623,080 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     161.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,623,080 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       138,354 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,628,726 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           437,180 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,153 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,632,879 円　　　　（　        13,034 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 青森（賃）
　　　　-93003		 1,343  
(   1,341) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,259 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,356 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,354 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 青森（賃）
　　　　-37003		 1,292  
(   1,290) 		 100
[110.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[ 84.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
1,259 
c 青森（賃）
　　　　-37002		 1,158  
(   1,157) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[ 69.4]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
1,487 
青森 -39　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 123,500 円  　　　　     24,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 138,354 円  　　　        2,767,080　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       13,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      197,600 円  　　　　     24,700,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        74,100 円  　　　　     24,700,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        24,700 円  　　　　     24,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         571,454 円　（　　　　　　         2,829 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9696    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 24,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 138,000 円／㎡　×　     178.86 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0777     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 ×  45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,919,190 円  
（　　　　　         9,501 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,632,879 円      
②総費用 571,454 円      
③純収益　①－② 2,061,425 円      
④建物等に帰属する純収益 1,919,190 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 142,235 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 137,911 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          683 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,873,146 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      14,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 青森 -39　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　青森市富田三丁目２３２番１３
 4200000405318-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
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備考