鑑定評価書

令和6年1月12日　提出
青森 -35　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

青森 -35

青森県

青森

氏名

不動産鑑定士　斎藤　優

TEL.

鑑定評価額

7,300,000 円

１㎡当たりの価格

38,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	30,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	青森市大字浪館字泉川３５番９				②地積　(㎡)	192 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅の中にアパートも見られる住宅地域	北東6.5m市道	水道、下水	青森 2.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 700 ｍ、西 200 ｍ、南 350 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 17.5 ｍ、規模　　 190 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

周辺に商業施設や文教施設が
あり利便性の良い郊外の住宅
地域。

街

路

基準方位　北　　６
．５ｍ市道

交通

施設

青森駅南西方

2.7km

法令

規制

１低専
(50,80)

⑤地域要因の将
　来予測

商業施設等に近く利便性の良い住宅地域で、今後とも現状のまま推移するものと予測するが、景気が回復傾向に
あることから地価はやや強含みで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 38,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 22,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は青森市内の住宅地域（特に南西郊外の住宅地域）。需要者の中心は青森市内に居住する３０～４０歳代以
上の一次取得者が大半を占め、同一需給圏外からの転入者もみられる。商業施設等への利便性の良い住宅地域に対する
需要は比較的堅調に推移している。土地は２００㎡～２５０㎡程度で７００万円～１，０００万円、新築の戸建物件で
２，７００万円～３，０００万円程度が需要の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当地域は、市街地中心部から遠く、アパートも少ない住宅地域であり、土地価格に見合った賃料水準が形成されていな
いため収益価格は低位に試算された。当地域は収益性よりも居住の快適性を重視する郊外の戸建住宅地域で自用の戸建
住宅の建築を目的とした取引が殆どであり、自用目的での取引価格を基に地価水準は形成されていると判断される。よ
って、自用目的での取引価格を基に試算した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     37,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口、建築着工戸数、土地取引件数は減少し
たが、郊外農家集落を除いて住宅地需要は比
較的堅調に推移している。

中心部から遠いが、商業施設等への利便性が
良いことから地価はやや強含みで推移した。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

青森 -35　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３０７０２２０１ -97829	青森市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		１低専 (50,80)
b	１２３０９０２２０１ -83639	青森市		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南西6m市道、中間画地		１低専 (60,150)
c	１２３０２０２２０１ -98549	青森市		更地	（　）	ほぼ正方形	北7m市道、東6m、角地		１低専 (60,80)
d	１２３０７０２２０１ -97739	青森市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東10m市道、北東4m、北西4m、三方路		１低専 (70,150)
e	１２３０５０２２０１ -90846	青森市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m市道、中間画地		１低専 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 35,023	100 [ 90.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 98.9]	39,426	100 [ 100.0]	39,426	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	39,800
b	(　 ) 39,644	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 95.0]	100 [ 103.0]	40,475	100 [ 106.9]	37,862		38,200
c	(　 ) 41,042	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	39,244	100 [ 103.9]	37,771		38,100
d	(　 ) 41,498	100 [ 90.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 116.7]	39,511	100 [ 103.3]	38,249		38,600
e	(　 ) 32,501	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 95.9]	39,871	100 [ 106.5]	37,438		37,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	売急ぎ	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	売急ぎ	％／月 +0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.5
d	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 +10.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.5
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 38,000 円／㎡]

青森 -35　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、原価法が適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,169,930	455,729	1,714,201	1,499,610	214,591	（　0.9696） 208,067	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	4,334,729 円　　　　（　 22,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

青森 -35　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	71.71	Ｗ2	140.12
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	80 ％	80 ％	192 ㎡	10.9 m x 17.5 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ワンルームタイプ：平均専有面積３２㎡程度

⑦有効率　 91.4 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	71.71	89.2	64.00	1,391	89,024	2.0	178,048
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	68.41	93.6	64.00	1,391	89,024	2.0	178,048
							0.0	0
～

～

～

計		140.12	91.4	128.00		178,048		356,096
								0

⑨年額支払賃料	178,048 円　×　12ヶ月　＝　 2,136,576 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 128.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,136,576 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 114,029 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,166,547 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	356,096 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,383 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,169,930 円　　　　（　 11,302 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	青森（賃）　　　　-39002	1,723 ( 1,720)	100 [110.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [124.3]	100 [100.0]	100 [ 91.0]	1,385	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,393 円/㎡　月額支払賃料（　 1,391 円/㎡）　基準階 1 F B
b	青森（賃）　　　　-99011	1,470 ( 1,409)	100 [110.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [104.5]	100 [100.0]	100 [ 91.0]	1,405
c	青森（賃）　　　　-100004	1,371 ( 1,370)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.5]	100 [ 94.0]	100 [ 91.0]	1,388

青森 -35　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	96,500 円	19,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	114,029 円	2,280,576　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 13,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 154,400 円	19,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	57,900 円	19,300,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,300 円	19,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 455,729 円　（　　　　　　 2,374 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,300,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 140.12 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0777	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,499,610 円（　　　　　 7,810 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,169,930 円
②総費用	455,729 円
③純収益　①－②	1,714,201 円
④建物等に帰属する純収益	1,499,610 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	214,591 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	208,067 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,084 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,334,729 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

青森 -35　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	青森市大字浪館字泉川３５番９	4200000461209-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月12日　提出
青森 -35　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

青森 -35

青森県

青森

氏名

不動産鑑定士　駒木　功

TEL.

鑑定評価額

7,300,000 円

１㎡当たりの価格

38,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	30,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	青森市大字浪館字泉川３５番９				②地積　(㎡)	192 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅の中にアパートも見られる住宅地域	北東6.5m市道	水道、下水	青森 2.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 700 ｍ、西 200 ｍ、南 350 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 17.5 ｍ、規模　　 190 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

商業施設や文教施設への接近
性が優り利便性が高い住宅地
域

街

路

基準方位　北　　６
．５ｍ市道

交通

施設

青森駅南西方

2.7km

法令

規制

１低専
(50,80)

⑤地域要因の将
　来予測

商業施設や文教施設に近接し生活利便性が比較的良好な住宅地域で、このところの景気の回復傾向を受けて需要
は堅調に推移しており、地価は今後はやや強含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 38,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 20,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、青森市市街地南部及び南西部の住宅地域一円。需要者は当市に居住若しくは勤務地を有する一次取得者
層が中心で地縁による選好性も比較的強い。南方の西大野地区での供給圧力もあるが、利便性良好な住宅地域で底値に
近い割安感から需要は比較的堅調であり、地価は今後はやや強含み傾向で推移するものと見られる。土地は２００㎡程
度で総額７００万円～８００万円、新築戸建物件で２，８００万円程度が需要の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域はアパート等も混在する地域であるが、土地の元本価値に見合う賃料水準が形成されていないことから収益価
格は比準価格に比較して低位に求められた。自己利用を中心とする住宅地域であり、取引にあたっては収益性よりも居
住の快適性や利便性等の住環境を重視して意思決定を行うものと認められる。よって、市場の実態を反映した比準価格
を採用し、収益価格は参考に留め、付近の標準地価格との均衡を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は減少、世帯数は横ばい傾向。県内の景
気は緩やかに回復しており、市部では生活利
便性良好な地域で需要は堅調で、二極化の動
きが続いている。

金沢小学校通り南側背後の利便性良好な住宅
地域で、相対的割安感に加え景気が回復傾向
にあることから地価はやや強含み傾向で推移
している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

青森 -35　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３０９０２２０１ -83639	青森市		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南西6m市道、中間画地		１低専 (60,150)
b	１２３０７０２２０１ -97829	青森市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		１低専 (50,80)
c	１２３０８０２２０１ -102060	青森市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		１低専 (50,80)
d	１２３０２０２２０１ -98549	青森市		更地	（　）	ほぼ正方形	北7m市道、東6m、角地		１低専 (60,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 39,644	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 95.0]	100 [ 103.0]	40,475	100 [ 105.9]	38,220	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	38,600
b	(　 ) 35,023	100 [ 90.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 98.9]	39,426	100 [ 100.0]	39,426		39,800
c	(　 ) 26,262	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 90.2]	36,394	100 [ 98.5]	36,948		37,300
d	(　 ) 41,042	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	39,244	100 [ 103.9]	37,771		38,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	※事情有	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	※事情有	％／月 +0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +0.5
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 38,000 円／㎡]

青森 -35　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、原価法が適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,150,929	454,730	1,696,199	1,499,610	196,589	（　0.9696） 190,613	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	3,971,104 円　　　　（　 20,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

青森 -35　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	71.71	Ｗ2	140.12
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	80 ％	80 ％	192 ㎡	10.9 m x 17.5 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ワンルームタイプ：平均専有面積３２㎡程度

⑦有効率　 91.4 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	71.71	89.2	64.00	1,378	88,192	2.0	176,384
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	68.41	93.6	64.00	1,378	88,192	2.0	176,384
							0.0	0
～

～

～

計		140.12	91.4	128.00		176,384		352,768
								0

⑨年額支払賃料	176,384 円　×　12ヶ月　＝　 2,116,608 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 128.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,116,608 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 113,030 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,147,578 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	352,768 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,351 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,150,929 円　　　　（　 11,203 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	青森（賃）　　　　-39002	1,723 ( 1,720)	100 [110.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [124.3]	100 [100.0]	100 [ 91.0]	1,385	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,380 円/㎡　月額支払賃料（　 1,378 円/㎡）　基準階 1 F B
b	青森（賃）　　　　-99007	1,464 ( 1,462)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [107.0]	100 [ 99.0]	100 [ 91.0]	1,381
c	青森（賃）　　　　-100003	1,371 ( 1,370)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.5]	100 [ 95.0]	100 [ 91.0]	1,373

青森 -35　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	96,500 円	19,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	113,030 円	2,260,608　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 13,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 154,400 円	19,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	57,900 円	19,300,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,300 円	19,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 454,730 円　（　　　　　　 2,368 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,300,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 140.12 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0777	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,499,610 円（　　　　　 7,810 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,150,929 円
②総費用	454,730 円
③純収益　①－②	1,696,199 円
④建物等に帰属する純収益	1,499,610 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	196,589 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	190,613 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 993 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,971,104 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

青森 -35　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	青森市大字浪館字泉川３５番９	4200000461209-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考