別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
青森 -30　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
青森 -30 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　浅井　康光   TEL.
鑑定評価額 5,400,000 円  １㎡当たりの価格 34,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 27,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 青森市千刈３丁目３４８番１８
｢千刈３－１８－６｣		 ②地積
　(㎡)		 158  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
域		 南5.5m市道 水道、下水 青森

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   380 ｍ、西    90 ｍ、南   260 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 　幹線街路への連絡が劣り、
比較的規模の小さい画地が目
立つ。		 街

路		 基準方位　北　　５
．５ｍ市道		 交通

施設		 青森駅南西方

1.5km		 法令

規制		 １中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 　市街地西方に位置する中心部に近い住宅地域であるが、鉄道や河川で地域が分断されており街路の配置や生活
利便性等がやや劣るため需要が弱く、当分の間地価は弱含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      7,480 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、青森市中心部周辺の住宅地域一円。中でも市街地西部に強い代替競争関係が認められ、典型的な需要
者層は市内に居住する中堅給与所得者等の一次取得者層が想定される。河川や鉄道により地域が分断され、街路の連続
性等がやや劣る地域であり、中心部に近いが既成住宅地域は敬遠される傾向にあって需要は弱含んでいる。需要の中心
となる価格帯は、土地が１６０㎡程度で５５０万円前後、新築の戸建物件は２，５００万円程度と認められる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　アパート等も見られる住宅地域であるが、画地規模が小さいことや土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこ
とから収益価格は低位に試算された。快適性や利便性が重視される住宅地域で、需要者は取引にあたって収益性よりも
代替関係を有する他の不動産との価格バランス等を重視して意思決定をするものと認められる。よって市場性を反映し
た比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　青森 -35                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     37,900 円／㎡		 [100.3]
100		 100
[101.0]		 100
[114.6]		 [104.0]
100		 34,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     34,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　当市の人口は減少、世帯数は微減傾向。区
画整理済みの住宅地域では需要が堅調である
が、郊外の住宅地域では需要が弱く二極化傾
向が進んでいる。

　鉄道と河川により分断された地域である。
街路の配置が雑然としており、生活利便性が
やや劣っている。


　個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +13.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 青森 -30　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０８
０２２０１
-102062		 青森市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西7m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
b １２３０８
０２２０１
-102037		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西7m市道、
南東7m、角地
１住居

(70,200)
c １２３０７
０２２０１
-97771		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6.5m市道
、東6.5m、
準角地
２中専

(70,200)
d １２３０６
０２２０１
-102341		 青森市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m私道、
中間画地
１中専

(60,200)
e １２３０５
０２２０１
-90728		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
37,435  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
37,064 		 100
[ 118.2]
31,357 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
32,600 
b (　           ) 
38,964  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 144.9]
29,938 		 100
[  93.1]
32,157 
33,400 
c (　           ) 
29,504  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.3]
34,692 		 100
[ 104.1]
33,326 
34,700 
d (　           ) 
39,485  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
40,291 		 100
[ 123.2]
32,704 
34,000 
e (　           ) 
34,292  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 103.0]
36,992 		 100
[ 110.7]
33,416 
34,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +19.5
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +30.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  -4.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +18.5
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     34,200 円／㎡]  



青森 -30　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地で、適切な造成事例の収集が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,031,372 
449,942 
1,581,430 
1,522,920 
58,510 		 （　0.9696）
56,731 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      1,181,896 円　　　　（　      7,480 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
青森 -30　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 71.71 Ｗ2 140.12
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   200 ％   200 ％   158 ㎡     10.9 m x   14.6 m  前面道路：市道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ワンルームタイプ：平均専有面積３２㎡程度 ⑦有効率　  91.4 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
71.71 
89.2 
64.00 
1,343 
85,952 		 2.0  171,904 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
68.41 
93.6 
64.00 
1,343 
85,952 		 2.0  171,904 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
140.12 
91.4 
128.00 

171,904 		 343,808 
0 
⑨年額支払賃料        171,904 円　×　12ヶ月　＝　       2,062,848 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     128.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          72,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,062,848 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　          72,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       106,742 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,028,106 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           343,808 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,266 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,031,372 円　　　　（　        12,857 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 青森（賃）
　　　　-3001		 1,075  
(   1,074) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 80.0]		 100
[105.0]		 100
[102.0]		 100
[ 91.0]
1,379 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,345 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,343 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 青森（賃）
　　　　-37003		 1,292  
(   1,290) 		 100
[110.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[ 84.0]		 100
[104.0]		 100
[ 91.0]
1,343 
c 青森（賃）
　　　　-99002		 1,519  
(   1,517) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[110.0]		 100
[102.0]		 100
[ 91.0]
1,352 
青森 -30　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 98,000 円  　　　　     19,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 106,742 円  　　　        2,134,848　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       10,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      156,800 円  　　　　     19,600,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        58,800 円  　　　　     19,600,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        19,600 円  　　　　     19,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         449,942 円　（　　　　　　         2,848 円／㎡）　　（経費率　　  22.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9696    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 19,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　     140.12 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0777     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 ×  45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,522,920 円  
（　　　　　         9,639 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,031,372 円      
②総費用 449,942 円      
③純収益　①－② 1,581,430 円      
④建物等に帰属する純収益 1,522,920 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 58,510 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 56,731 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          359 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      1,181,896 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       7,480 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 青森 -30　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　青森市千刈三丁目３４８番１８
 4200000358955-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
青森 -30　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
青森 -30 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　森　政浩   TEL.
鑑定評価額 5,390,000 円  １㎡当たりの価格 34,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 27,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 青森市千刈３丁目３４８番１８
｢千刈３－１８－６｣		 ②地積
　(㎡)		 158  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
域		 南5.5m市道 水道、下水 青森

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   380 ｍ、西    90 ｍ、南   260 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 比較的規模の小さい画地が多
い古くからの既成住宅地域。		 街

路		 基準方位　北　　５
．５ｍ市道		 交通

施設		 青森駅南西方

1.5km		 法令

規制		 １中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 市街地やや西寄りに位置する旧来からの既成住宅地域で、街路の配置はやや雑然としており幹線街路への連絡も
劣るため居住の利便性が低く、需要は低調で当分の間地価は弱含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      8,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、青森市市街地中央部及び西部の住宅地域一円。需要者は当該圏域に地縁性を有するサラリーマン等の一
次取得者層が中心である。区画整理の行われた居住環境良好な住宅地に需要が集中し、市街地であっても利便性の劣る
古くからの既成住宅地域の地価は弱含みで推移している。土地は１５０㎡～２５０㎡程度で総額５００万円～９００万
円、新築の戸建物件はさほど多くないが２，８００万円程度までが需要価格帯である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 市の中心部に比較的近くアパート等もかなり混在するが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格
は低位に試算された。当地域は収益性よりも居住の快適性を重視する地域で自用の戸建住宅地需要が主であり、当該取
引価格水準で地価が形成されている。よって、信頼性が高いと認められる取引事例により求めた比準価格を採用し、収
益価格は参考に留め、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　青森 -35                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     37,900 円／㎡		 [100.3]
100		 100
[101.0]		 100
[114.6]		 [104.0]
100		 34,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     34,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 青森市の人口は減少、世帯数はほぼ横這い。
人気の高い一部の住宅地域では品薄感が強ま
っており引き続き地価上昇の動きが見られる
。

街路の配置がやや雑然とした居住の利便性が
低い既成住宅地域。郊外の分譲宅地等と比べ
て選好性が劣るため土地需要は低調に推移し
ている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +13.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 青森 -30　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０６
０２２０１
-102341		 青森市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m私道、
中間画地
１中専

(60,200)
b １２３０８
０２２０１
-102062		 青森市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西7m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
c １２３０８
０２２０１
-102113		 青森市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東7m市道、
南東6m、角地
１住居

(70,200)
d １２３０９
０２２０１
-83664		 青森市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12m市道、
北6m、角地
１中専

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
39,485  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
40,291 		 100
[ 123.2]
32,704 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
34,000 
b (　           ) 
37,435  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
37,064 		 100
[ 118.2]
31,357 
32,600 
c (　           ) 
42,547  		 100
[ 120.0]		 [  99.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
33,599 		 100
[ 100.0]
33,599 
34,900 
d (　           ) 
46,198  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 109.2]
42,010 		 100
[ 123.2]
34,099 
35,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +18.5
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +19.5
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 買進み

 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +18.5
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     34,100 円／㎡]  



青森 -30　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地で、原価法が適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,043,065 
450,557 
1,592,508 
1,522,920 
69,588 		 （　0.9696）
67,473 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      1,405,688 円　　　　（　      8,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
青森 -30　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 71.71 Ｗ2 140.12
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   200 ％   200 ％   158 ㎡     10.9 m x   14.6 m  前面道路：市道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ワンルームタイプ：平均専有面積約３２㎡ ⑦有効率　  91.4 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
71.71 
89.2 
64.00 
1,351 
86,464 		 2.0  172,928 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
68.41 
93.6 
64.00 
1,351 
86,464 		 2.0  172,928 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
140.12 
91.4 
128.00 

172,928 		 345,856 
0 
⑨年額支払賃料        172,928 円　×　12ヶ月　＝　       2,075,136 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     128.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          72,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,075,136 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　          72,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       107,357 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,039,779 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           345,856 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,286 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,043,065 円　　　　（　        12,931 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 青森（賃）
　　　　-39001		 1,445  
(   1,444) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[104.0]		 100
[103.0]		 100
[ 91.0]
1,348 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,353 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,351 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 青森（賃）
　　　　-39002		 1,723  
(   1,720) 		 100
[110.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[124.3]		 100
[103.0]		 100
[ 91.0]
1,344 
c 青森（賃）
　　　　-61002		 1,565  
(   1,563) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[110.0]		 100
[104.0]		 100
[ 91.0]
1,367 
青森 -30　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 98,000 円  　　　　     19,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 107,357 円  　　　        2,147,136　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       10,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      156,800 円  　　　　     19,600,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        58,800 円  　　　　     19,600,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        19,600 円  　　　　     19,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         450,557 円　（　　　　　　         2,852 円／㎡）　　（経費率　　  22.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9696    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 19,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　     140.12 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0777     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 ×  45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,522,920 円  
（　　　　　         9,639 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,043,065 円      
②総費用 450,557 円      
③純収益　①－② 1,592,508 円      
④建物等に帰属する純収益 1,522,920 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 69,588 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 67,473 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          427 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      1,405,688 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       8,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 青森 -30　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　青森市千刈三丁目３４８番１８
 4200000358955-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
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備考