別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
青森 -28　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
青森 -28 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　濤岡　徹   TEL.
鑑定評価額 13,200,000 円  １㎡当たりの価格 52,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 40,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 青森市中央３丁目８番２０
｢中央３－８－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 251  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:2.5		 住宅

ＬＳ2		 中規模住宅にアパー
ト等が混在する既成
住宅地域		 南8m市道 水道、ガス、下水 青森

2.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   400 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 市中心部周辺の既成住宅地域
で公共施設に近い。		 街

路		 基準方位　北　　　
　８ｍ市道		 交通

施設		 青森駅南東方

2.1km		 法令

規制		 ２住居
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 市中心部周辺の熟成した既成住宅地域であり、今後とも現環境を維持すると予測する。中心市街地の利便性が向
上し中心部回帰の傾向が見られることから、地価は当分の間、上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     40,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は青森市中心市街地及びその周辺の住宅地域。需要者は青森市内に居住する一次取得者が中心である。当市
において土地区画整理事業により形成された新興住宅地の選好性が高いものの、中心市街地に中型スーパーやドラッグ
ストアが増え生活利便性が向上したこともあり、中心部回帰の需要も認められる。このような状況で、土地は２５０㎡
～３００㎡で１，３００～１，６００万円程度、新築戸建物件で３，０００万円程度が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域内に存する取引事例から算出された実証的な価格であり説得力を有する。収益価格
は、収益性に着目した理論的価格であり、賃貸市場の実態を反映し、需要者の意思決定において重視すべきものと判断
される。以上より、本鑑定においては当該地域の特性等を考慮し、市場の実態をより反映した比準価格を採用し、収益
価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     51,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内の景気は、緩やかに回復している。個人
消費は、回復している。住宅投資は、全体と
しては弱めの動きとなっている。


生活利便性の高い市街地中心部の住宅地域で
、地価は上昇傾向で推移している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 青森 -28　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０３
０２２０１
-87866		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北7m市道、
中間画地
２住居

(70,200)
b １２２０９
０２２０１
-89573		 青森市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西5.5m市道、
中間画地
２住居
駐車場整備地区
(70,200)
c １２２０８
０２２０１
-103483		 青森市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北15m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
d １２２０８
０２２０１
-103513		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北9m市道、
中間画地
２住居
駐車場整備地区
(70,200)
e １２３０５
０２２０１
-90809		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
２住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
34,852  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[  70.0]		 100
[  97.0]
51,893 		 100
[ 102.9]
50,431 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
52,400 
b (　           ) 
46,377  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  81.0]
57,542 		 100
[ 114.1]
50,431 
52,400 
c (　           ) 
52,132  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
54,554 		 100
[ 106.6]
51,176 
53,200 
d (　           ) 
56,844  		 100
[ 100.0]		 [  98.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
54,782 		 100
[ 109.1]
50,213 
52,200 
e (　           ) 
56,911  		 100
[ 110.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.1]
54,596 		 100
[ 108.1]
50,505 
52,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　 -18.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +12.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +4.5
画地　　　　  -9.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.09 		 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 買進み

 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     52,400 円／㎡]  



青森 -28　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地で、原価法を適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,569,588 
723,780 
2,845,808 
2,338,770 
507,038 		 （　0.9696）
491,624 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     10,242,167 円　　　　（　     40,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
青森 -28　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 105.44 Ｗ2 207.57
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   251 ㎡     10.0 m x   26.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ（２ＬＤＫ、平均専有面積約４９㎡）の共同住宅と想定した。 ⑦有効率　  94.2 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
105.44 
92.7 
97.74 
1,497 
146,317 		 2.0  292,634 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
102.13 
95.7 
97.74 
1,497 
146,317 		 2.0  292,634 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
207.57 
94.2 
195.48 

292,634 		 585,268 
0 
⑨年額支払賃料        292,634 円　×　12ヶ月　＝　       3,511,608 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     195.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,511,608 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         240,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       187,580 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,564,028 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           585,268 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,560 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,569,588 円　　　　（　        14,221 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 青森（賃）
　　　　-89006		 1,214  
(   1,212) 		 100
[ 90.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,533 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,499 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,497 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 青森（賃）
　　　　-81004		 1,545  
(   1,543) 		 100
[130.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[ 72.6]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,488 
c 青森（賃）
　　　　-32001		 1,121  
(   1,119) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 76.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,475 
青森 -28　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 150,500 円  　　　　     30,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 187,580 円  　　　        3,751,608　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       24,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      240,800 円  　　　　     30,100,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        90,300 円  　　　　     30,100,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        30,100 円  　　　　     30,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         723,780 円　（　　　　　　         2,884 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9696    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 30,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 145,000 円／㎡　×　     207.57 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0777     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 ×  45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,338,770 円  
（　　　　　         9,318 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,569,588 円      
②総費用 723,780 円      
③純収益　①－② 2,845,808 円      
④建物等に帰属する純収益 2,338,770 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 507,038 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 491,624 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,959 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,242,167 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      40,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 青森 -28　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　青森市中央三丁目８番２０
 4200000212738-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
青森 -28　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
青森 -28 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　南　彰   TEL.
鑑定評価額 13,200,000 円  １㎡当たりの価格 52,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 40,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 青森市中央３丁目８番２０
｢中央３－８－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 251  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:2.5		 住宅

ＬＳ2		 中規模住宅にアパー
ト等が混在する既成
住宅地域		 南8m市道 水道、ガス、下水 青森

2.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   400 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 市中心部に近いアパート・事
務所等が混在する既成住宅地
域		 街

路		 基準方位　北　　８
ｍ市道		 交通

施設		 青森駅南東方

2.1km		 法令

規制		 ２住居
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 市中心部の熟成した既成住宅地域であり、中心市街地の利便性が向上しているため住宅地需要は堅調で、地価は
横ばいから上昇傾向に転じており、今後とも同じ傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     34,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は青森市市街地周辺の住宅地域。需要者は青森市内に居住する３０～４０歳代の給与所得者が中心で、市外
からの転入は少ない。近年における市場の需給動向として、市街地周辺の住宅地域は堅調な需要が認められ、地価は安
定的に推移している。市場での中心となる価格帯は、土地は２５０㎡～３００㎡で１，２００～１，５００万円程度、
新築戸建物件は３，０００万円程度とみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は青森市市街地周辺のアパート等が混在する生活利便性の良い住宅地域で、地域周辺には各種店舗・事務所や
賃貸アパートも多く見られるが、収益性よりも居住の快適性が重視される地域で、収益価格は試算されたものの水準は
低く求められた。したがって信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評
価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     51,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウイルス感染症対策が５類に移行
し、国内景気は回復している。地方でも利便
性の良い住宅地に対する需要は回復しつつあ
る。

都心に近い既成住宅地域で、公務員等の需要
に支えられ地価は横ばいから上昇に転じてい
る。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 青森 -28　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０３
０２２０１
-87866		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北7m市道、
中間画地
２住居

(70,200)
b １２２０９
０２２０１
-89573		 青森市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西5.5m市道、
中間画地
２住居
駐車場整備地区
(70,200)
c １２２０８
０２２０１
-103513		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北9m市道、
中間画地
２住居
駐車場整備地区
(70,200)
d １２３０５
０２２０１
-90809		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
２住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
34,852  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[  70.0]		 100
[  97.0]
51,893 		 100
[ 102.9]
50,431 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
52,400 
b (　           ) 
46,377  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  81.0]
57,542 		 100
[ 114.1]
50,431 
52,400 
c (　           ) 
56,844  		 100
[ 100.0]		 [  98.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
54,782 		 100
[ 109.1]
50,213 
52,200 
d (　           ) 
56,911  		 100
[ 110.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.1]
54,596 		 100
[ 108.1]
50,505 
52,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　 -18.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.09 		 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 買進み

 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     52,400 円／㎡]  



青森 -28　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の住宅地域で原価法の適用ができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,482,529 
719,206 
2,763,323 
2,338,770 
424,553 		 （　0.9696）
411,647 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      8,575,979 円　　　　（　     34,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
青森 -28　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 105.44 Ｗ2 207.57
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   251 ㎡     10.0 m x   26.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ（２ＬＤＫ，平均専有面積約４９㎡）の共同住宅と想定した。 ⑦有効率　  94.2 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
105.44 
92.7 
97.74 
1,458 
142,505 		 2.0  285,010 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
102.13 
95.7 
97.74 
1,458 
142,505 		 2.0  285,010 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
207.57 
94.2 
195.48 

285,010 		 570,020 
0 
⑨年額支払賃料        285,010 円　×　12ヶ月　＝　       3,420,120 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     195.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,420,120 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         240,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       183,006 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,477,114 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           570,020 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,415 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,482,529 円　　　　（　        13,875 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 青森（賃）
　　　　-32001		 1,121  
(   1,119) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 76.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
1,418 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,460 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,458 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 青森（賃）
　　　　-81004		 1,545  
(   1,543) 		 100
[130.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[ 72.6]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
1,473 
c 青森（賃）
　　　　-89006		 1,214  
(   1,212) 		 100
[ 90.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[ 80.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,488 
青森 -28　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 150,500 円  　　　　     30,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 183,006 円  　　　        3,660,120　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       24,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      240,800 円  　　　　     30,100,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        90,300 円  　　　　     30,100,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        30,100 円  　　　　     30,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         719,206 円　（　　　　　　         2,865 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9696    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 30,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 145,000 円／㎡　×　     207.57 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0777     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 ×  45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,338,770 円  
（　　　　　         9,318 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,482,529 円      
②総費用 719,206 円      
③純収益　①－② 2,763,323 円      
④建物等に帰属する純収益 2,338,770 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 424,553 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 411,647 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,640 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,575,979 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      34,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 青森 -28　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　青森市中央三丁目８番２０
 4200000212738-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考