別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
青森 -27　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
青森 -27 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　浅井　康光   TEL.
鑑定評価額 8,610,000 円  １㎡当たりの価格 48,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 38,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 青森市大字大野字若宮１５４番２３
 ②地積
　(㎡)		 176  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 小規模一般住宅が多
い利便性の良い住宅
地域		 北7.5m市道 水道、下水 青森

3.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南   130 ｍ、北   480 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 街区が整然とし、中堅スーパ
ー等にも近く生活利便性の良
い住宅地域。		 街

路		 基準方位　北　　７
．５ｍ市道		 交通

施設		 青森駅南方

3.5km		 法令

規制		 １低専
(50,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 　大型商業施設や文教施設等に近接する生活利便性が良好な住宅地域である。地価の値頃感から需要は堅調であ
り、地価は横ばいから上昇基調で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     32,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は青森市街地周辺の一般住宅地域。典型的な需要者層は青森市に居住する一次取得者層が中心で、圏外か
らの新規転入も見込まれる地域である。近隣地域は商業施設や文教施設に近い生活利便性が優る住宅地域で、需要は堅
調で地価は横ばい傾向から強含みで推移している。需要の中心となる価格帯は、土地が１６０～２００㎡程度で７５０
万～１，０００万円前後、新築戸建物件は３，０００万円程度と認められる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　１低専という行政的規制からアパート建築目的での取引は少なく、典型的な需要者層は自己居住用目的の一次取得者
層が中心である。彼らは収益性よりも居住の快適性や生活利便性を重視し、代替競争不動産との価格バランス等を考慮
して意思決定を行うものと認められる。よって市場の実態を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格は参考に留
め、代表標準地からの検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　青森 -35                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     37,900 円／㎡		 [100.3]
100		 100
[101.0]		 100
[ 76.5]		 [100.0]
100		 49,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     47,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　当市の人口は減少、世帯数は微減傾向。区
画整理済みの住宅地域では需要が堅調である
が、郊外の住宅地域では需要が弱く二極化傾
向が進んでいる。

　商業施設等に近接する日常生活の利便性が
良好な住宅地域。値頃感があり地価は強含み
な状況である。


　個別的要因に特に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 -25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 青森 -27　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２２１１
０２２０１
-105888		 青森市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東20m市道、
中間画地
２低専
地区計画等
(50,80)
b １２３０３
０２２０１
-87817		 青森市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南6.5m市道、
中間画地
１低専
地区計画等
(50,80)
c １２３０２
０２２０１
-98637		 青森市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東7m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
d １２３０６
０２２０１
-102383		 青森市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
e １２３０８
０２２０１
-102074		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南6.5m市道、
東6.5m、角地
１低専

(60,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
46,880  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
52,935 		 100
[ 112.4]
47,095 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
47,100 
b (　           ) 
49,620  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
50,943 		 100
[ 104.9]
48,563 
48,600 
c (　           ) 
47,668  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
47,948 		 100
[  97.0]
49,431 
49,400 
d (　           ) 
51,372  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
50,051 		 100
[ 100.0]
50,051 
50,100 
e (　           ) 
54,593  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.1]
50,704 		 100
[ 103.8]
48,848 
48,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     48,900 円／㎡]  



青森 -27　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地で、適切な造成事例の収集が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,254,179 
463,656 
1,790,523 
1,507,380 
283,143 		 （　0.9696）
274,535 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      5,719,479 円　　　　（　     32,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
青森 -27　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 62.52 Ｗ2 125.04
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 50 ％   80 ％   80 ％   176 ㎡     11.0 m x   16.0 m  前面道路：市道     　   7.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ワンルームタイプ：平均専有面積約２９㎡ ⑦有効率　  92.1 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
62.52 
92.1 
57.55 
1,611 
92,713 		 2.0  185,426 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
62.52 
92.1 
57.55 
1,611 
92,713 		 2.0  185,426 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
125.04 
92.1 
115.10 

185,426 		 370,852 
0 
⑨年額支払賃料        185,426 円　×　12ヶ月　＝　       2,225,112 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     115.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,225,112 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       118,456 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,250,656 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           370,852 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,523 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,254,179 円　　　　（　        12,808 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 青森（賃）
　　　　-50007		 1,509  
(   1,447) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[102.0]		 100
[ 83.0]
1,620 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,614 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,611 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 青森（賃）
　　　　-81007		 1,501  
(   1,500) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 83.0]
1,661 
c 青森（賃）
　　　　-99001		 1,574  
(   1,571) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[126.5]		 100
[ 96.0]		 100
[ 83.0]
1,562 
青森 -27　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 97,000 円  　　　　     19,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 118,456 円  　　　        2,369,112　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       15,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      155,200 円  　　　　     19,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        58,200 円  　　　　     19,400,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        19,400 円  　　　　     19,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         463,656 円　（　　　　　　         2,634 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9696    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 19,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     125.04 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0777     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 ×  45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,507,380 円  
（　　　　　         8,565 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,254,179 円      
②総費用 463,656 円      
③純収益　①－② 1,790,523 円      
④建物等に帰属する純収益 1,507,380 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 283,143 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 274,535 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,560 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,719,479 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      32,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 青森 -27　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　青森市大字大野字若宮１５４番２３
 4200000486518-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
青森 -27　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
青森 -27 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　久保田　聡   TEL.
鑑定評価額 8,620,000 円  １㎡当たりの価格 49,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 38,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 青森市大字大野字若宮１５４番２３
 ②地積
　(㎡)		 176  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 小規模一般住宅が多
い利便性の良い住宅
地域		 北7.5m市道 水道、下水 青森

3.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南   130 ｍ、北   480 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 大型ＳＣや文教施設に近接す
る利便性良好な住宅地域。		 街

路		 基準方位　北　　７
．５ｍ市道		 交通

施設		 青森駅南方

3.5km		 法令

規制		 １低専
(50,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 　大型ＳＣや文教施設に近接し、利便性良好な住宅地域であるが、需要は堅調で、周辺で高値取引が見られる等
、地価動向は強含みで推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     33,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、青森市市街地中央部及び南部の住宅地域一円。需要者は当該圏域に地縁性を有するサラリーマン等の
一次取得者層が中心である。景気停滞からの緩やかな回復傾向にある中、資材価格高騰等の影響はあるものの、利便性
良好な住宅地は需要が堅調で、地価は横ばい乃至強含み傾向にある。土地は４０坪～８０坪程度で総額５００万円～＊
１，５００万円が需要の中心、新築の戸建物件は、３，５００万円程度が平均的相場である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　アパート建設目的での土地取引は少なく、自己使用目的の取引が主で、圏内での取引は比較的多く、信頼性の高い取
引事例を収集し得た。一方、賃貸事例も収集し得たが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格
は低位に試算された。よって、市場の特性に適合し、資料の特性からくる相対的信頼性の高いと認められる比準価格を
採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　青森 -35                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     37,900 円／㎡		 [100.3]
100		 100
[101.0]		 100
[ 76.5]		 [100.0]
100		 49,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     47,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　人口の減少、物価高、資材価格高騰等の中
、住宅地の一部地域では堅調な動きが見られ
るが、利便性が劣る地域は需要が弱く、二極
化の状態にある。

　利便性良好な住宅地域で、長期に亘る地価
の下落による値頃感も相まって需要が高まっ
ている。


　個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 -25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 青森 -27　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０１
０２２０１
-96477		 青森市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東4.5m市道、
中間画地
１住居

(60,180)
b １２３０７
０２２０１
-97676		 青森市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西6.5m市道、
北4m、角地
１低専

(60,80)
c １２３０７
０２２０１
-97830		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東6.5m市道、
北6.5m、角地
１低専

(60,80)
d １２３０８
０２２０１
-102163		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6.5m道路、
中間画地
１低専

(50,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
40,333  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  86.3]
47,904 		 100
[ 101.0]
47,430 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
47,400 
b (　           ) 
49,754  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.5]
47,992 		 100
[ 100.9]
47,564 
47,600 
c (　           ) 
54,523  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
51,214 		 100
[  99.9]
51,265 
51,300 
d (　           ) 
42,528  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.0]
46,369 		 100
[  93.1]
49,806 
49,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +0.5 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  -7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     49,000 円／㎡]  



青森 -27　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地で、原価法が適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,280,466 
468,637 
1,811,829 
1,522,920 
288,909 		 （　0.9696）
280,126 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      5,835,958 円　　　　（　     33,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
青森 -27　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 62.52 Ｗ2 125.04
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 50 ％   80 ％   80 ％   176 ㎡     11.0 m x   16.0 m  前面道路：市道     　   7.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ワンルームタイプ：平均専有面積２９㎡程度 ⑦有効率　  92.1 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
62.52 
92.1 
57.55 
1,631 
93,864 		 2.0  187,728 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
62.52 
92.1 
57.55 
1,631 
93,864 		 2.0  187,728 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
125.04 
92.1 
115.10 

187,728 		 375,456 
0 
⑨年額支払賃料        187,728 円　×　12ヶ月　＝　       2,252,736 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     115.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,252,736 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       119,837 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,276,899 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           375,456 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,567 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,280,466 円　　　　（　        12,957 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 青森（賃）
　　　　-50007		 1,509  
(   1,447) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[103.0]		 100
[ 83.0]
1,605 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,634 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,631 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 青森（賃）
　　　　-81007		 1,501  
(   1,500) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 83.0]
1,661 
c 青森（賃）
　　　　-115006		 1,357  
(   1,356) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 83.0]
1,635 
青森 -27　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 98,000 円  　　　　     19,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 119,837 円  　　　        2,396,736　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       15,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      156,800 円  　　　　     19,600,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        58,800 円  　　　　     19,600,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        19,600 円  　　　　     19,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         468,637 円　（　　　　　　         2,663 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9696    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 19,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 157,000 円／㎡　×　     125.04 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0777     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 ×  45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,522,920 円  
（　　　　　         8,653 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,280,466 円      
②総費用 468,637 円      
③純収益　①－② 1,811,829 円      
④建物等に帰属する純収益 1,522,920 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 288,909 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 280,126 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,592 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,835,958 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      33,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 青森 -27　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　青森市大字大野字若宮１５４番２３
 4200000486518-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
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備考