別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
青森 -21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
青森 -21 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　濤岡　徹   TEL.
鑑定評価額 5,510,000 円  １㎡当たりの価格 24,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 青森市原別４丁目２１番３０
｢原別４－４－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 223  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:2		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅の中に空地
が残る住宅地域
 北東6.5m道路 水道、下水 矢田前

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   300 ｍ、西   300 ｍ、南   350 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 市街地中心部から遠距離にあ
る住宅地域		 街

路		 基準方位　北　　６
．５ｍ道路		 交通

施設		 矢田前駅北東方

700m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅地域として、当分の間、現状の儘推移するものと予測される。近隣地域は生活利便性の劣る住宅地域で
あるため需要は弱いが、底値感から地価は横ばい傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     14,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、青森市郊外の一般住宅地域。需要者の中心は、青森市に居住する一次取得者が殆どである。県内の景気
は緩やかに回復しているものの、近隣地域は中心部から離れた生活利便性の劣る住宅地域であるため、需要は弱いが、
底値感から地価は安定的に推移している。土地の規模は１６０～２４０㎡程度で、価格は４００～７００万円程度が需
要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺にはアパート等の収益目的の需要も見られるが、収益性よりも居住の快適性を重視する自用目的での取引が中心で
あるので、比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定
した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　青森 -29                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     16,600 円／㎡		 [ 98.8]
100		 100
[103.0]		 100
[ 65.0]		 [101.0]
100		 24,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     24,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内の景気は、緩やかに回復している。個人
消費は、回復している。住宅投資は、全体と
しては弱めの動きとなっている。


地域要因に特段の変更は認められず、当面は
現状のまま推移するものと思われる。



個別的要因に特に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -37.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 青森 -21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０３
０２２０１
-87800		 青森市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東6.5m道路
、中間画地
１住居

(60,200)
b １２３０７
０２２０１
-97753		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6.5m市道
、中間画地
１住居

(60,200)
c １２３０７
０２２０１
-97769		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
d １２３０５
０２２０１
-90736		 青森市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東6.5m市道
、北東3m、
角地
１中専

(70,200)
e １２３０６
０２２０１
-102432		 青森市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東6m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
22,674  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.0]
24,121 		 100
[ 100.0]
24,121 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
24,400 
b (　           ) 
25,780  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
25,029 		 100
[  97.5]
25,671 
25,900 
c (　           ) 
24,148  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
24,921 		 100
[ 108.6]
22,948 
23,200 
d (　           ) 
29,501  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
28,670 		 100
[ 118.2]
24,255 
24,500 
e (　           ) 
28,446  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.8]
29,693 		 100
[ 117.1]
25,357 
25,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -1.5
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +5.5
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +11.5
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +11.5
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     24,700 円／㎡]  



青森 -21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地で、原価法は適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,723,546 
585,118 
2,138,428 
1,973,580 
164,848 		 （　0.9696）
159,837 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      3,329,938 円　　　　（　     14,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
青森 -21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 93.98 Ｗ2 184.24
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   223 ㎡     11.0 m x   20.4 m  前面道路：道路     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ（２ＬＤＫ、平均専有面積約４２．６４㎡） ⑦有効率　  92.6 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
93.98 
90.8 
85.29 
1,328 
113,265 		 2.0  226,530 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
90.26 
94.5 
85.29 
1,328 
113,265 		 2.0  226,530 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
184.24 
92.6 
170.58 

226,530 		 453,060 
0 
⑨年額支払賃料        226,530 円　×　12ヶ月　＝　       2,718,360 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     170.58 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,718,360 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       143,118 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,719,242 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           453,060 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,304 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,723,546 円　　　　（　        12,213 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 青森（賃）
　　　　-121001		 1,000  
(   1,000) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,250 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,330 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,328 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 青森（賃）
　　　　-124003		 1,302  
(   1,301) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.5]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,393 
c 青森（賃）
　　　　-151001		 1,145  
(   1,143) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,347 
青森 -21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 127,000 円  　　　　     25,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 143,118 円  　　　        2,862,360　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       10,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      203,200 円  　　　　     25,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        76,200 円  　　　　     25,400,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        25,400 円  　　　　     25,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         585,118 円　（　　　　　　         2,624 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9696    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 25,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 138,000 円／㎡　×　     184.24 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0777     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 ×  45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,973,580 円  
（　　　　　         8,850 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,723,546 円      
②総費用 585,118 円      
③純収益　①－② 2,138,428 円      
④建物等に帰属する純収益 1,973,580 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 164,848 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 159,837 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          717 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,329,938 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      14,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 青森 -21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　青森市原別四丁目２１番３０
 4200000243475-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
青森 -21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
青森 -21 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　最上　伸子   TEL.
鑑定評価額 5,510,000 円  １㎡当たりの価格 24,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 青森市原別４丁目２１番３０
｢原別４－４－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 223  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:2		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅の中に空地
が残る住宅地域
 北東6.5m道路 水道、下水 矢田前

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   300 ｍ、西   300 ｍ、南   350 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 青い森鉄道背後に形成された
郊外の住宅地域		 街

路		 基準方位　北　　６
．５ｍ道路		 交通

施設		 矢田前駅北東方

700m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 今後とも一般住宅地域として持続するものと予測されるが、市中心部や商業施設から遠く交通利便性が劣る。地
縁的選好性による需要が底堅く底値に近いと見られるため、地価は横這い圏内で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     16,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は青森市内の住宅地域（特に東方郊外の住宅地域）。需要者の中心は青森市内に居住する一次取得者が大
半を占め、同一需給圏外からの転入者は比較的少ない。当地域は中心部等から遠く利便性の劣る地域であるが、地縁的
選好性が強いこともあり需要は一定程度の底堅さがあるとみられる。土地は２００㎡程度で４００～６００万円、新築
の戸建物件で２，５００万円程度が需要の中心と推察する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　当地域は、郊外の住宅地域でアパートも混在しているが、土地価格に見合った賃料水準が形成されていないため収益
価格は低位に試算された。当地域は収益性よりも居住の快適性を重視する地域で自用の戸建住宅の建築を目的とした取
引が大半を占め、自用目的での取引価格を基に地価水準は形成されていると判断される。よって、市場性を反映し実証
的な価格である比準価格を採用し、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　青森 -29                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     16,600 円／㎡		 [ 98.8]
100		 100
[103.0]		 100
[ 65.0]		 [101.0]
100		 24,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     24,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 青森市の人口は減少傾向が継続、土地取引は
８月時点、前年同期比でほぼ横ばい、新設着
工戸数も同様に前年同期比で微減となってい
る。

青い森鉄道背後の東部郊外の住宅地で交通利
便性が劣るが、地縁的選好性により一定程度
の有効需要が認められ地価は概ね横ばいで推
移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -37.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 青森 -21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０３
０２２０１
-87800		 青森市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東6.5m道路
、中間画地
１住居

(60,200)
b １２３０７
０２２０１
-97753		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6.5m市道
、中間画地
１住居

(60,200)
c １２３０５
０２２０１
-90848		 青森市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南7.5m市道、
西6.5m、角地
１低専

(60,80)
d １２３０７
０２２０１
-97769		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
22,674  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.0]
24,121 		 100
[ 100.0]
24,121 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
24,400 
b (　           ) 
25,780  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
25,029 		 100
[ 100.5]
24,904 
25,200 
c (　           ) 
27,937  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.8]
27,176 		 100
[ 109.7]
24,773 
25,000 
d (　           ) 
24,148  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
24,921 		 100
[ 104.5]
23,848 
24,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +1.5
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +4.5
画地　　　　  +2.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +1.5
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     24,700 円／㎡]  



青森 -21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,785,772 
595,192 
2,190,580 
2,004,660 
185,920 		 （　0.9696）
180,268 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      3,755,583 円　　　　（　     16,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
青森 -21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 93.98 Ｗ2 184.24
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   223 ㎡     11.0 m x   20.4 m  前面道路：道路     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ（２ＬＤＫ，平均専有面積約４２．６４㎡） ⑦有効率　  96.0 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
93.98 
96.0 
90.22 
1,289 
116,294 		 2.0  232,588 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
90.26 
96.0 
86.65 
1,289 
111,692 		 2.0  223,384 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
184.24 
96.0 
176.87 

227,986 		 455,972 
0 
⑨年額支払賃料        227,986 円　×　12ヶ月　＝　       2,735,832 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     176.87 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         192,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,735,832 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         192,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       146,392 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,781,440 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           455,972 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,332 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,785,772 円　　　　（　        12,492 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 青森（賃）
　　　　-41002		 1,600  
(   1,530) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,322 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,291 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,289 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 青森（賃）
　　　　-151001		 1,145  
(   1,143) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,283 
c 青森（賃）
　　　　-124003		 1,302  
(   1,301) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.5]		 100
[109.0]		 100
[100.0]
1,278 
青森 -21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 129,000 円  　　　　     25,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 146,392 円  　　　        2,927,832　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       10,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      206,400 円  　　　　     25,800,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        77,400 円  　　　　     25,800,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        25,800 円  　　　　     25,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         595,192 円　（　　　　　　         2,669 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9696    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 25,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　     184.24 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0777     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 ×  45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,004,660 円  
（　　　　　         8,990 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,785,772 円      
②総費用 595,192 円      
③純収益　①－② 2,190,580 円      
④建物等に帰属する純収益 2,004,660 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 185,920 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 180,268 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          808 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,755,583 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      16,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 青森 -21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　青森市原別四丁目２１番３０
 4200000243475-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
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備考