別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
青森 -19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
青森 -19 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　最上　伸子   TEL.
鑑定評価額 8,890,000 円  １㎡当たりの価格 43,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 34,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 青森市桜川４丁目１０６２番
｢桜川４－９－５｣		 ②地積
　(㎡)		 203  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(60,150)

（その他）

1.2:1		 共同住宅

Ｗ2		 一般住宅の中にアパ
ート等も見られる住
宅地域		 東5m市道 水道、ガス、下水 筒井

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   380 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 区画整然とした古くからの住
宅団地で街路幅員がやや狭い
ところが多い。		 街

路		 基準方位北　５ｍ市
道		 交通

施設		 筒井駅北方

1.2km		 法令

規制		 １低専
(60,150)
⑤地域要因の将
　来予測		 中心市街地周辺に位置する古くからの住宅団地で、建替えや解体して更地としての取引も散見される。周辺の街
路整備の影響や割安感から取引件数は比較的多く、今後もこの傾向が持続すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     22,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は青森市市街地南東部の一般住宅地域。需要者は当市に居住若しくは勤務地を有する一次取得者層で、同
一需給圏外からの転入も認められる。区画整然とした住宅地域の中で既成住宅地域の選好性は高くはないが、底値に近
いこともあり割安感から取引が多く、安定的な需要が見られる。市場での中心となる価格帯は土地は２００㎡で７５０
～９５０万円、新築戸建物件で３，５００万円程度であると見込まれる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　当地域は市街地中心部に比較的近く、アパート等も混在する住宅地域であるが、収益性より居住の快適性を重視する
地域で自用の戸建住宅の建築を目的とした取引が大半を占め、自用目的での取引価格を基に地価水準は形成されている
と判断される。よって自用目的での取引価格を基に試算した比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、代表標準地と
の均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　青森 -26                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     43,800 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[100.5]		 [102.0]
100		 43,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     43,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 青森市の人口は減少傾向が継続、土地取引は
８月時点、前年同期比でほぼ横ばい、新設着
工戸数も同様に前年同期比で微減となってい
る。

青森市中心市街地に近い区画整然とした既成
住宅地域で、地価は横ばいが継続していたが
、周辺の街路整備の影響もあり上昇基調に転
じる見込もあり。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 青森 -19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０５
０２２０１
-90735		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東12m市道、
北西6m、
南西6m、
三方路
１低専

(70,150)
b １２３０８
０２２０１
-102034		 青森市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西6.5m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
c １２３０１
０２２０１
-96442		 青森市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東7m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
d １２３０８
０２２０１
-102103		 青森市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南5m市道、
東5m、準角地
２中専

(70,200)
e １２３０９
０２２０１
-83636		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東5.5m市道
、中間画地
２中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
48,740  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 125.7]
43,169 		 100
[ 100.0]
43,169 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
44,000 
b (　           ) 
41,857  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
41,484 		 100
[  96.8]
42,855 
43,700 
c (　           ) 
42,562  		 100
[ 110.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.6]
39,314 		 100
[  92.1]
42,686 
43,500 
d (　           ) 
47,504  		 100
[ 115.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.5]
40,310 		 100
[  93.7]
43,020 
43,900 
e (　           ) 
41,843  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
41,553 		 100
[  96.8]
42,927 
43,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　  +8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 買進み

 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　  +5.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -0.5 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -6.5
画地　　　　  -5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 買進み

 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -0.5 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     43,800 円／㎡]  



青森 -19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため、適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,324,444 
713,100 
2,611,344 
2,385,390 
225,954 		 （　0.9696）
219,085 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      4,564,271 円　　　　（　     22,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
青森 -19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 99.37 Ｗ2 198.74
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 60 ％   150 ％   150 ％   203 ㎡     15.0 m x   13.5 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ：平均専有面積約４８㎡ ⑦有効率　  96.7 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
99.37 
96.7 
96.09 
1,411 
135,583 		 2.0  271,166 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
99.37 
96.7 
96.09 
1,411 
135,583 		 2.0  271,166 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
198.74 
96.7 
192.18 

271,166 		 542,332 
0 
⑨年額支払賃料        271,166 円　×　12ヶ月　＝　       3,253,992 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     192.18 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,253,992 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         240,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       174,700 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,319,292 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           542,332 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,152 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,324,444 円　　　　（　        16,377 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 青森（賃）
　　　　-19002		 1,394  
(   1,393) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,425 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,413 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,411 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 青森（賃）
　　　　-48010		 1,476  
(   1,475) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[120.0]		 100
[ 85.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
1,419 
c 青森（賃）
　　　　-115006		 1,357  
(   1,356) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
1,344 
青森 -19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 153,500 円  　　　　     30,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 174,700 円  　　　        3,493,992　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       16,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      245,600 円  　　　　     30,700,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        92,100 円  　　　　     30,700,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        30,700 円  　　　　     30,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         713,100 円　（　　　　　　         3,513 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9696    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 30,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     198.74 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0777     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 ×  45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,385,390 円  
（　　　　　        11,751 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,324,444 円      
②総費用 713,100 円      
③純収益　①－② 2,611,344 円      
④建物等に帰属する純収益 2,385,390 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 225,954 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 219,085 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,079 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,564,271 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      22,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 青森 -19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　青森市桜川四丁目１０６２番
 4200000198718-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
青森 -19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
青森 -19 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　青田　淳一   TEL.
鑑定評価額 8,930,000 円  １㎡当たりの価格 44,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 34,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 青森市桜川４丁目１０６２番
｢桜川４－９－５｣		 ②地積
　(㎡)		 203  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(60,150)

（その他）

1.2:1		 共同住宅

Ｗ2		 一般住宅の中にアパ
ート等も見られる住
宅地域		 東5m市道 水道、ガス、下水 筒井

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   380 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 青森県住宅供給公社が分譲し
た、道路幅員がやや狭い、区
画整然とした住宅団地。		 街

路		 基準方位北　５ｍ市
道		 交通

施設		 筒井駅北方

1.2km		 法令

規制		 １低専
(60,150)
⑤地域要因の将
　来予測		 青森市市街地周辺に位置する住宅地域である。中心部と比較して利便性は劣るが、地価下落が進んだことにより
割安感が生じており、地価は上昇していくと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     21,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は青森市市街地周辺の住宅地域。需要者は青森市内に居住する３０～４０歳代を中心とする民間会社員、公
務員等の一次取得者が中心で、市外からの転入は少ない。青森市内では人口減少もあり、一部の人気の高い地域を除き
、住宅需要は低迷し買手優位の状況にある。取引の中心物件は、更地であれば画地規模１５０～２５０㎡、総額が６０
０～１１００万円程度の土地、建売であれば土地建物で３０００万円程度が中心価格帯である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 青森市市街地周辺の住宅地域で、賃貸アパートも多く見られるが、土地取引においては住宅取得目的の売買が中心であ
り、取引当事者の判断において、収益価格が土地取引に与える影響は比較的少ない。居住環境が重視される住宅地域で
あるので、比準価格を採用し、収益価格を参考として、さらに代表標準地価格との均衡に留意して鑑定評価額を上記の
とおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　青森 -26                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     43,800 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 99.4]		 [102.0]
100		 44,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     43,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 青森市の人口減少、高齢化の進展等があるが
、地価は上昇と下落の二極化傾向にある。



青森市市街地周辺の住宅地域であり、地価下
落が進んだことにより割安感が生じており、
地価は強含みに推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 青森 -19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０４
０２２０１
-99900		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西6m市道、
北東5m、角地
２中専

(70,200)
b １２３０４
０２２０１
-99994		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南3.7m未舗装
道路、
中間画地
２中専

(60,160)
c １２３０５
０２２０１
-90735		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東12m市道、
北西6m、
南西6m、
三方路
１低専

(70,150)
d １２３０８
０２２０１
-102034		 青森市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西6.5m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
34,973  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.7]
36,910 		 100
[  86.3]
42,769 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
43,600 
b (　           ) 
35,291  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[  95.0]		 100
[  95.4]
39,407 		 100
[  92.1]
42,787 
43,600 
c (　           ) 
48,740  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 125.7]
43,169 		 100
[ 100.0]
43,169 
44,000 
d (　           ) 
41,857  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
41,484 		 100
[  95.8]
43,303 
44,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -14.5
画地　　　　  +0.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -1.5 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -6.5
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　  +8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     44,000 円／㎡]  



青森 -19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地で、原価法は適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,317,867 
712,854 
2,605,013 
2,385,390 
219,623 		 （　0.9696）
212,946 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      4,436,375 円　　　　（　     21,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
青森 -19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 99.37 Ｗ2 198.74
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 60 ％   150 ％   150 ％   203 ㎡     15.0 m x   13.5 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ：平均専有面積約４８㎡ ⑦有効率　  96.7 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
99.37 
96.7 
96.09 
1,408 
135,295 		 2.0  270,590 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
99.37 
96.7 
96.09 
1,408 
135,295 		 2.0  270,590 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
198.74 
96.7 
192.18 

270,590 		 541,180 
0 
⑨年額支払賃料        270,590 円　×　12ヶ月　＝　       3,247,080 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     192.18 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,247,080 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         240,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       174,354 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,312,726 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           541,180 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,141 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,317,867 円　　　　（　        16,344 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 青森（賃）
　　　　-29002		 1,300  
(   1,299) 		 100
[ 85.0]		 [100.0]
100		 100
[ 90.0]		 100
[110.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
1,444 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,410 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,408 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 青森（賃）
　　　　-88001		 1,212  
(   1,210) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
1,391 
c 青森（賃）
　　　　-88002		 1,131  
(   1,129) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
1,428 
青森 -19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 153,500 円  　　　　     30,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 174,354 円  　　　        3,487,080　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       16,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      245,600 円  　　　　     30,700,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        92,100 円  　　　　     30,700,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        30,700 円  　　　　     30,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         712,854 円　（　　　　　　         3,512 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9696    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 30,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     198.74 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0777     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 ×  45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,385,390 円  
（　　　　　        11,751 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,317,867 円      
②総費用 712,854 円      
③純収益　①－② 2,605,013 円      
④建物等に帰属する純収益 2,385,390 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 219,623 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 212,946 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,049 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,436,375 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      21,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 青森 -19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　青森市桜川四丁目１０６２番
 4200000198718-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
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備考