別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
青森 -18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
青森 -18 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　千葉　篤志   TEL.
鑑定評価額 6,990,000 円  １㎡当たりの価格 45,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 36,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 青森市篠田３丁目１６１番９０
｢篠田３－２９－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 154  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）

1.5:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ住宅地域
 北6.5m市道 水道、下水 青森

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   250 ｍ、南   250 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 旧工業高校跡地を大規模開発
した新興の住宅地域。		 街

路		 基準方位　北　　６
．５ｍ市道		 交通

施設		 青森駅西方

1.4km		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 低層住宅地域として今後も熟成が進むと予測する。大規模分譲だったものの比較的短期間のうちに完売し、需要
の高さが裏付けられている。このため、地価はやや強含みで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     32,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は青森市中心部周辺の住宅地域一円。需要者は地縁や通勤圏、子供の学区等がある１次取得者層が中心で
、同一需給圏外からの転入者も見受けられる。当地域は生活利便性や住環境が良いため底堅い需要が認められる。分譲
地自体は既に完売しているため新たな土地取引はないものの、周辺で見られる取引価格は安定している。土地は１５０
～２５０㎡程度で７００～１，０００万円、新築の戸建物件は２，８００万円程度が需要価格帯である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　分譲地内にアパート等の収益物件は見られないものの、周辺の賃料相場から土地価格に見合う賃料水準は形成されて
いないため、収益価格は低位に試算された。居住の快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的の取引が中心で、
当該取引価格の水準を指標に価格形成されているのが一般的である。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し
、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　青森 -5                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     42,100 円／㎡		 [ 98.6]
100		 100
[103.0]		 100
[ 89.0]		 [100.0]
100		 45,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     45,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当市の人口は微減、世帯数はほぼ横ばい。県
内の景気は緩やかに回復している。但し、住
宅投資は資材価格高騰等の影響から弱めの動
きとなっている。

旧工業高校跡地の宅地分譲による人口流入及
び生活利便性が良好で、底堅い需要が認めら
れる。一般的要因の影響も相まって地価は若
干上昇に転じた。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 -13.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 青森 -18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０４
０２２０１
-99863		 青森市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南7m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
b １２３０５
０２２０１
-90731		 青森市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東4m市道、
中間画地
２住居

(70,160)
c １２３０５
０２２０１
-90853		 青森市

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 南4.5m市道、
中間画地
準住居

(60,180)
d １２３０６
０２２０１
-102341		 青森市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m私道、
中間画地
１中専

(60,200)
e １２３０８
０２２０１
-102157		 青森市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東5m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
22,709  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  58.8]
38,621 		 100
[  84.8]
45,544 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
45,500 
b (　           ) 
39,231  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.1]
40,403 		 100
[  87.1]
46,387 
46,400 
c (　           ) 
27,644  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  61.3]
45,502 		 100
[ 100.0]
45,502 
45,500 
d (　           ) 
39,485  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
40,291 		 100
[  89.0]
45,271 
45,300 
e (　           ) 
42,328  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  89.1]
47,839 		 100
[ 107.0]
44,709 
44,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -15.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -13.5
画地　　　　 -30.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -0.5 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -19.5
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　  -5.5 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -37.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -13.5
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     45,400 円／㎡]  



青森 -18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,183,188 
452,422 
1,730,766 
1,484,070 
246,696 		 （　0.9696）
239,196 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      4,983,250 円　　　　（　     32,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
青森 -18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 62.52 Ｗ2 121.72
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専

 60 ％   200 ％   200 ％   154 ㎡     14.8 m x   10.4 m  前面道路：市道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 シングルタイプ：平均専有面積２９㎡程度 ⑦有効率　  94.6 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
62.52 
92.1 
57.55 
1,583 
91,102 		 2.0  182,204 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
59.20 
97.2 
57.55 
1,583 
91,102 		 2.0  182,204 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
121.72 
94.6 
115.10 

182,204 		 364,408 
0 
⑨年額支払賃料        182,204 円　×　12ヶ月　＝　       2,186,448 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     115.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         108,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,186,448 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         108,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       114,722 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,179,726 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           364,408 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,462 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,183,188 円　　　　（　        14,177 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 青森（賃）
　　　　-27004		 1,465  
(   1,465) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 83.0]
1,654 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,586 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,583 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 青森（賃）
　　　　-37001		 1,375  
(   1,372) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 83.0]
1,552 
c 青森（賃）
　　　　-39001		 1,445  
(   1,444) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[104.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 83.0]
1,553 
青森 -18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 95,500 円  　　　　     19,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 114,722 円  　　　        2,294,448　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       13,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      152,800 円  　　　　     19,100,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        57,300 円  　　　　     19,100,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        19,100 円  　　　　     19,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         452,422 円　（　　　　　　         2,938 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9696    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 19,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 157,000 円／㎡　×　     121.72 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0777     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 ×  45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,484,070 円  
（　　　　　         9,637 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,183,188 円      
②総費用 452,422 円      
③純収益　①－② 1,730,766 円      
④建物等に帰属する純収益 1,484,070 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 246,696 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 239,196 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,553 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,983,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      32,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 青森 -18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　青森市篠田三丁目１６１番９０
 4200010069363-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
青森 -18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
青森 -18 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　森　政浩   TEL.
鑑定評価額 7,050,000 円  １㎡当たりの価格 45,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 36,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 青森市篠田３丁目１６１番９０
｢篠田３－２９－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 154  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）

1.5:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ住宅地域
 北6.5m市道 水道、下水 青森

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   250 ｍ、南   250 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 工業高校跡地に開発された利
便性良好な新興分譲住宅地域		 街

路		 基準方位　北　　６
．５ｍ市道		 交通

施設		 青森駅西方

1.4km		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 市街地やや西寄りに開発された新興分譲住宅地域で、今後も住宅地としての熟成度が高まる方向で推移するもの
と予測される。利便性良好な住宅地の需要は堅調であり、地価は強含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     32,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は青森市市街地中央部及び西部の住宅地域一円。需要者は当該圏域に地縁性を有する３０代～４０代の一次
取得者層が中心である。地価の底値感や低金利等を背景に利便性良好な住宅地の需要は堅調であり、地価は強含みで推
移している。土地は１５０㎡～２５０㎡で７００万円～１，１００万円、新築の戸建物件は少ないが３，０００万円程
度が需要の中心と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 市街地に近接して開発された新興分譲住宅地域であり、周辺にアパート等の収益物件も散見されるが、土地価格に見合
う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。土地取引においては住宅取得目的の売買が中心であ
り、当該取引価格水準で地価が形成されている。従って、本標準地においては市場性を反映した比準価格を採用し、さ
らに代表標準地と規準した価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　青森 -5                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     42,100 円／㎡		 [ 98.8]
100		 100
[103.0]		 100
[ 89.0]		 [100.0]
100		 45,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     45,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 青森市の人口は減少、世帯数はほぼ横這い。
人気の高い一部の住宅地域では品薄感が強ま
っており引き続き地価上昇の動きが見られる
。

旧高校跡地の宅地分譲による人口流入及び生
活利便性の高さから、周辺を含めて需要は堅
調で、地価は強含みで推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 -13.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 青森 -18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０１
０２２０１
-96293		 青森市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
南東6m、角地
１住居

(70,200)
b １２３０５
０２２０１
-90731		 青森市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東4m市道、
中間画地
２住居

(70,160)
c １２３０５
０２２０１
-90865		 青森市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
d １２３０８
０２２０１
-102157		 青森市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東5m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
60,014  		 100
[ 115.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.2]
48,569 		 100
[ 104.5]
46,478 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
46,500 
b (　           ) 
39,231  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.1]
40,403 		 100
[  87.1]
46,387 
46,400 
c (　           ) 
37,048  		 100
[  80.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
47,680 		 100
[ 104.5]
45,627 
45,600 
d (　           ) 
42,328  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  89.1]
47,839 		 100
[ 107.0]
44,709 
44,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 買進み

 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +0.5
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -0.5 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -19.5
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 売急ぎ

 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +0.5
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     45,800 円／㎡]  



青森 -18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地で、原価法が適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,183,188 
452,522 
1,730,666 
1,484,070 
246,596 		 （　0.9696）
239,099 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      4,981,229 円　　　　（　     32,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
青森 -18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 62.52 Ｗ2 121.72
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専

 60 ％   200 ％   200 ％   154 ㎡     14.8 m x   10.4 m  前面道路：市道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ワンルームタイプ：平均専有面積約２９㎡ ⑦有効率　  94.6 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
62.52 
92.1 
57.55 
1,583 
91,102 		 2.0  182,204 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
59.20 
97.2 
57.55 
1,583 
91,102 		 2.0  182,204 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
121.72 
94.6 
115.10 

182,204 		 364,408 
0 
⑨年額支払賃料        182,204 円　×　12ヶ月　＝　       2,186,448 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     115.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         108,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,186,448 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         108,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       114,722 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,179,726 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           364,408 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,462 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,183,188 円　　　　（　        14,177 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 青森（賃）
　　　　-27004		 1,465  
(   1,465) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 83.0]
1,654 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,586 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,583 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 青森（賃）
　　　　-37001		 1,375  
(   1,372) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 83.0]
1,552 
c 青森（賃）
　　　　-39001		 1,445  
(   1,444) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[104.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 83.0]
1,553 
青森 -18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 95,500 円  　　　　     19,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 114,722 円  　　　        2,294,448　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       13,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      152,800 円  　　　　     19,100,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        57,300 円  　　　　     19,100,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        19,100 円  　　　　     19,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         452,522 円　（　　　　　　         2,938 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9696    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 19,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 157,000 円／㎡　×　     121.72 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0777     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 ×  45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,484,070 円  
（　　　　　         9,637 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,183,188 円      
②総費用 452,522 円      
③純収益　①－② 1,730,666 円      
④建物等に帰属する純収益 1,484,070 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 246,596 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 239,099 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,553 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,981,229 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      32,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 青森 -18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　青森市篠田三丁目１６１番９０
 4200010069363-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
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備考