別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
青森 -10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
青森 -10 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　佐藤　大   TEL.
鑑定評価額 4,340,000 円  １㎡当たりの価格 26,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 青森市大字安田字近野２５５番２９
 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）
埋蔵文化財包蔵地

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中に空地
等が見られる郊外の
住宅地域		 南東5m市道 水道、下水 青森

3.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   550 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 陸上自衛隊青森駐屯地背後の
やや緩傾斜している住宅地域
。		 街

路		 基準方位　北　　　
　５ｍ市道		 交通

施設		 青森駅南西方

3.8km		 法令

規制		 １低専
(50,80)
埋蔵文化財包蔵地
⑤地域要因の将
　来予測		 　市南西部郊外の区画整然とした住宅地域であり、今後も現状を維持すると見られる。住環境良好であるため人
気が高く今後も底堅い需要が見込まれる。よって、当面地価は上昇基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     10,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は青森市郊外の住宅地域。需要者は市内在住の一次取得者が中心であり、同一需給圏外からの転入は少な
い。当地域はやや緩傾斜している郊外の住宅地であるが、住環境が比較的良好であるため需要は堅調である。土地は約
２００㎡前後で約４００～５５０万円、新築戸建物件は２，０００万円台前半が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　当地域はアパート等も混在しているが、土地価格に見合った賃料水準が形成されておらず、さらに近年の建築費高騰
の影響を受け、収益価格は試算できない。当地域は収益性よりも居住の快適性や利便性を重視され、自用の戸建住宅の
建築を目的とした取引が殆どであり、自用目的での取引価格を前提に地価水準は形成されている。よって、市場の実態
を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     26,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　人口は減少、世帯数は微減。県内の景気は
緩やかに回復している。



　近隣地域及び周辺地域に土地利用に大きな
変化はみられない。



　個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 青森 -10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０５
０２２０１
-90746		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西3.2m道路、
中間画地
１低専

(50,80)
b １２３０２
０２２０１
-98579		 青森市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6.5m私道、
東6.5m、角地
１中専

(70,200)
c １２３０２
０２２０１
-98665		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西5m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
d １２３０６
０２２０１
-102537		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 西5.5m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
e １２３０８
０２２０１
-102062		 青森市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西7m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
13,504  		 100
[  65.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.4]
25,840 		 100
[ 106.7]
24,217 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
25,200 
b (　           ) 
36,955  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 115.2]
32,079 		 100
[ 124.5]
25,766 
26,800 
c (　           ) 
24,912  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
25,164 		 100
[ 100.0]
25,164 
26,200 
d (　           ) 
22,051  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  70.0]
31,312 		 100
[ 123.6]
25,333 
26,300 
e (　           ) 
37,435  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
37,064 		 100
[ 141.9]
26,120 
27,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 売急ぎ

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　 -18.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  +5.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +28.5
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +15.5
画地　　　　 -30.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     26,300 円／㎡]  



青森 -10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,549,867 
336,045 
1,213,822 
1,126,650 
87,172 		 （　0.9696）
84,522 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      1,760,875 円　　　　（　     10,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
青森 -10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 52.17 Ｗ2 104.34
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
埋蔵文化財包蔵地
 50 ％   80 ％   80 ％   165 ㎡      9.1 m x   18.2 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ（平均占有面積約４９㎡） ⑦有効率　  93.7 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
52.17 
93.7 
48.86 
1,297 
63,371 		 2.0  126,742 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
52.17 
93.7 
48.86 
1,297 
63,371 		 2.0  126,742 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
104.34 
93.7 
97.72 

126,742 		 253,484 
0 
⑨年額支払賃料        126,742 円　×　12ヶ月　＝　       1,520,904 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      97.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         108,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,520,904 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         108,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　        81,445 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,547,459 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           253,484 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,408 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,549,867 円　　　　（　         9,393 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 青森（賃）
　　　　-149006		 1,246  
(   1,245) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[ 78.1]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
1,355 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,299 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,297 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 青森（賃）
　　　　-99011		 1,470  
(   1,409) 		 100
[110.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[104.5]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
1,195 
c 青森（賃）
　　　　-100005		 1,429  
(   1,370) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[ 82.5]		 100
[117.0]		 100
[100.0]
1,346 
青森 -10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 72,500 円  　　　　     14,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 81,445 円  　　　        1,628,904　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　        8,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      116,000 円  　　　　     14,500,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        43,500 円  　　　　     14,500,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        14,500 円  　　　　     14,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         336,045 円　（　　　　　　         2,037 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9696    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 14,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 139,000 円／㎡　×　     104.34 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0777     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 ×  45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,126,650 円  
（　　　　　         6,828 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,549,867 円      
②総費用 336,045 円      
③純収益　①－② 1,213,822 円      
④建物等に帰属する純収益 1,126,650 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 87,172 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 84,522 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          512 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      1,760,875 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      10,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 青森 -10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　青森市大字安田字近野２５５番２９
 4200000403929-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
青森 -10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
青森 -10 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　久保田　聡   TEL.
鑑定評価額 4,340,000 円  １㎡当たりの価格 26,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 青森市大字安田字近野２５５番２９
 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）
埋蔵文化財包蔵地

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中に空地
等が見られる郊外の
住宅地域		 南東5m市道 水道、下水 青森

3.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   550 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 中心部からやや離れた駐屯地
背後の住宅地域。		 街

路		 基準方位　北　　５
ｍ市道		 交通

施設		 青森駅南西方

3.8km		 法令

規制		 １低専
(50,80)
埋蔵文化財包蔵地
⑤地域要因の将
　来予測		 　市街地南西部に位置する郊外の住宅地域であるが、陸上自衛隊駐屯地関係者又は周辺の大型病院関係者の需要
が高く、底値感から需要は安定しており、地価動向は横ばい乃至強含み傾向で推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     11,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、青森市市街地中央部及び南西部の住宅地域一円。需要者は当該圏域に地縁性を有するサラリーマン等
の一次取得者層が中心である。景気停滞からの緩やかな回復傾向にある中、資材価格高騰等の影響はあるものの、利便
性良好な住宅地は需要が堅調で、地価は横ばい乃至強含み傾向にある。土地は４０坪～８０坪程度で総額３００万円～
１，０００万円が需要の中心、新築の戸建物件は、２，５００万円程度が平均的相場である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　アパート建設目的での土地取引は少なく、自己使用目的の取引が主で、圏内での取引は比較的多く、信頼性の高い取
引事例を収集し得た。一方、賃貸事例も収集し得たが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格
は低位に試算された。よって、市場の特性に適合し、資料の特性からくる相対的信頼性の高いと認められる比準価格を
採用し、さらに広域的見地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     26,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　人口の減少、物価高、資材価格高騰等の中
、住宅地の一部地域では堅調な動きが見られ
るが、利便性が劣る地域は需要が弱く、二極
化の状態にある。

　周辺施設関係者の需要が安定しており、長
期に亘る地価の下落による値頃感も相まって
地価は横ばい乃至強含み傾向にある。


　個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 青森 -10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０２
０２２０１
-98579		 青森市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6.5m私道、
東6.5m、角地
１中専

(70,200)
b １２３０２
０２２０１
-98665		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西5m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
c １２３０４
０２２０１
-99933		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南9m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
d １２３０７
０２２０１
-97833		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北5.5m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
36,955  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 115.2]
32,079 		 100
[ 128.9]
24,887 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
25,900 
b (　           ) 
24,912  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
25,164 		 100
[ 100.0]
25,164 
26,200 
c (　           ) 
18,325  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.3]
18,702 		 100
[  73.9]
25,307 
26,300 
d (　           ) 
29,899  		 100
[ 110.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
27,455 		 100
[ 107.1]
25,635 
26,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  +5.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +33.0
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　  -6.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 買進み

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     26,300 円／㎡]  



青森 -10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地で、原価法が適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,583,348 
342,904 
1,240,444 
1,149,960 
90,484 		 （　0.9696）
87,733 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      1,827,771 円　　　　（　     11,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
青森 -10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 52.17 Ｗ2 104.34
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
埋蔵文化財包蔵地
 50 ％   80 ％   80 ％   165 ㎡      9.1 m x   18.2 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ：平均専有面積４９㎡程度 ⑦有効率　  93.7 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
52.17 
93.7 
48.86 
1,327 
64,837 		 2.0  129,674 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
52.17 
93.7 
48.86 
1,327 
64,837 		 2.0  129,674 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
104.34 
93.7 
97.72 

129,674 		 259,348 
0 
⑨年額支払賃料        129,674 円　×　12ヶ月　＝　       1,556,088 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      97.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         108,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,556,088 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         108,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　        83,204 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,580,884 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           259,348 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,464 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,583,348 円　　　　（　         9,596 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 青森（賃）
　　　　-22009		 1,342  
(   1,341) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.5]		 100
[111.0]		 100
[100.0]
1,293 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,329 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,327 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 青森（賃）
　　　　-61003		 1,843  
(   1,842) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[110.0]		 100
[111.0]		 100
[100.0]
1,372 
c 青森（賃）
　　　　-88005		 1,131  
(   1,129) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
1,321 
青森 -10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 74,000 円  　　　　     14,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 83,204 円  　　　        1,664,088　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　        8,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      118,400 円  　　　　     14,800,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        44,400 円  　　　　     14,800,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        14,800 円  　　　　     14,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         342,904 円　（　　　　　　         2,078 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9696    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 14,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 142,000 円／㎡　×　     104.34 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0777     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 ×  45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,149,960 円  
（　　　　　         6,969 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,583,348 円      
②総費用 342,904 円      
③純収益　①－② 1,240,444 円      
④建物等に帰属する純収益 1,149,960 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 90,484 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 87,733 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          532 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      1,827,771 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      11,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 青森 -10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　青森市大字安田字近野２５５番２９
 4200000403929-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考