別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
青森 -9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
青森 -9 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　佐藤　俊彦   TEL.
鑑定評価額 8,850,000 円  １㎡当たりの価格 39,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 31,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 青森市旭町２丁目１９８番１１３
｢旭町２－１６－２４｣		 ②地積
　(㎡)		 227  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅にアパート
等が混在する既成住
宅地域		 西6.5m市道 水道、下水 青森

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   250 ｍ、西   400 ｍ、南   700 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 青森操車場跡地の南側に隣接
する住宅地域		 街

路		 基準方位　北　　６
．５ｍ市道		 交通

施設		 青森駅南東方

2.0km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 　一般住宅にアパートが混在する住宅地域であるが、北側に隣接する操車場跡地の周辺整備計画がスタートし、
居住環境の向上が見込まれ、地価は下落傾向であったが横ばいで推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     31,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、青森市市街地周辺の一般住宅地域。需要者の中心は、青森市に居住する一次取得者が殆どである。近
隣地域の北側に隣接する操車場跡地の周辺整備計画がスタートし、居住環境の向上が見込まれることから、需要は回復
傾向である。土地の規模は１６０～２６０㎡程度で、価格は６００～１，０００万円程度が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　周辺にはアパート等の収益目的の需要も見られるが、収益性よりも居住の快適性を重視する自用目的での取引が中心
であるので、実証的な取引事例と比較して求められた比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡
を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　青森 -5                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     42,100 円／㎡		 [ 98.8]
100		 100
[103.0]		 100
[104.5]		 [101.0]
100		 39,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     39,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　居住環境が良好な住宅地域の需要は堅調で
、一方居住環境が劣る住宅地域の需要は弱含
みである。


　北側に隣接する操車場跡地の周辺整備計画
がスタートし、居住環境の向上が見込まれる
。


　個別的要因に特に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +3.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 青森 -9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２２１０
０２２０１
-86489		 青森市

 更地


   
（　          ） 		 台形 西7m県道、
中間画地
準住居

(60,200)
b １２３０２
０２２０１
-98549		 青森市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北7m市道、
東6m、角地
１低専

(60,80)
c １２３０５
０２２０１
-90846		 青森市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
d １２３０８
０２２０１
-102047		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南6.5m市道、
北西6.5m、
角地
１低専

(60,80)
e １２３０９
０２２０１
-83639		 青森市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西6m市道、
中間画地
１低専

(60,150)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
45,371  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.5]
49,029 		 100
[ 127.7]
38,394 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
38,800 
b (　           ) 
41,042  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
39,244 		 100
[  98.5]
39,842 
40,200 
c (　           ) 
32,501  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  85.0]		 100
[  95.9]
39,871 		 100
[ 106.8]
37,332 
37,700 
d (　           ) 
42,194  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
39,513 		 100
[  97.5]
40,526 
40,900 
e (　           ) 
39,644  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 103.0]
40,475 		 100
[ 109.0]
37,133 
37,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -4.5 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +29.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +1.5
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -0.5
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +13.5
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     39,000 円／㎡]  



青森 -9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地で原価法の適用はできない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,790,484 
571,135 
2,219,349 
1,864,800 
354,549 		 （　0.9696）
343,771 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      7,161,896 円　　　　（　     31,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
青森 -9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 84.35 Ｗ2 165.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   227 ㎡     13.4 m x   17.0 m  前面道路：市道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ（平均専有面積約３８㎡） ⑦有効率　  91.4 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
84.35 
89.6 
75.55 
1,538 
116,196 		 2.0  232,392 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
81.05 
93.2 
75.55 
1,538 
116,196 		 2.0  232,392 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
165.40 
91.4 
151.10 

232,392 		 464,784 
0 
⑨年額支払賃料        232,392 円　×　12ヶ月　＝　       2,788,704 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     151.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,788,704 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       146,635 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,786,069 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           464,784 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,415 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,790,484 円　　　　（　        12,293 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 青森（賃）
　　　　-37005		 934  
(     896) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 90.0]		 100
[ 73.0]		 100
[101.0]		 100
[ 91.0]
1,547 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,541 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,538 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 青森（賃）
　　　　-137009		 1,650  
(   1,649) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[107.0]		 100
[ 91.0]
1,541 
c 青森（賃）
　　　　-22006		 941  
(     941) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 90.0]		 100
[ 72.0]		 100
[104.0]		 100
[ 91.0]
1,534 
青森 -9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 120,000 円  　　　　     24,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 146,635 円  　　　        2,932,704　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       16,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      192,000 円  　　　　     24,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        72,000 円  　　　　     24,000,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        24,000 円  　　　　     24,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         571,135 円　（　　　　　　         2,516 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9696    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 24,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 145,000 円／㎡　×　     165.40 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0777     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 ×  45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,864,800 円  
（　　　　　         8,215 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,790,484 円      
②総費用 571,135 円      
③純収益　①－② 2,219,349 円      
④建物等に帰属する純収益 1,864,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 354,549 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 343,771 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,514 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,161,896 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      31,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 青森 -9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　青森市旭町二丁目１９８番１１３
 4200000345353-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
青森 -9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
青森 -9 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　工藤　美佐緒   TEL.
鑑定評価額 8,850,000 円  １㎡当たりの価格 39,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 31,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 青森市旭町２丁目１９８番１１３
｢旭町２－１６－２４｣		 ②地積
　(㎡)		 227  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅にアパート
等が混在する既成住
宅地域		 西6.5m市道 水道、下水 青森

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   250 ｍ、西   400 ｍ、南   700 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 旭町通り東側背後、ヤード跡
地南側の住宅地域		 街

路		 基準方位　北　　６
．５ｍ市道		 交通

施設		 青森駅南東方

2.0km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 旭町通りの商店街は衰退が顕著であるが、市中心に近く今後とも現環境を維持するとみられる。地価は安定的に
推移しており、今後も横這い傾向で推移するとみられる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     30,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は青森市中心部周辺の住宅地域一円。需要者は３０代～４０代の一次取得者が中心である。市場では大規模
ＳＣに近接した住環境良好な区画整理済みの地域の人気が依然として高く、一部で地価は上昇している。このような状
況のもと、土地は１６０㎡～２００㎡で７００万円～１，０００万円程度、新築戸建物件は３，０００万円程度が需要
の中心とみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 アパートもみられるが、投資採算に見合う十分な収益が得られないことから、収益価格は低位に試算された。土地取引
は収益性よりも居住の快適性や生活利便性を重視した自用目的によるものがほとんどで、市場相場はエンドユーザーの
目線によって形成されている。よって、本件では需要者の視点から　市場の実態を反映し説得力の高い比準価格を重視
し、収益価格は参考に留め、さらに代表標準地価格との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　青森 -5                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     42,100 円／㎡		 [ 98.8]
100		 100
[103.0]		 100
[104.5]		 [101.0]
100		 39,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     39,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当市の人口は減少、世帯数は微増。建築資材
の高騰等から、土地取引件数ならびに住宅着
工数はやや減少傾向にある。


アリーナと同時期（令和６年７月）の供用開
始を目指して、操車場跡地付近のアクセス道
路が整備中。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +3.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 青森 -9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０３
０２２０１
-87773		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5.5m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
b １２３０６
０２２０１
-102341		 青森市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m私道、
中間画地
１中専

(60,200)
c １２３０９
０２２０１
-83639		 青森市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西6m市道、
中間画地
１低専

(60,150)
d １２３０８
０２２０１
-102029		 青森市

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 北東6.2m市道
、中間画地
１低専

(50,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
36,071  		 100
[ 110.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 102.5]
39,990 		 100
[ 100.0]
39,990 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
40,400 
b (　           ) 
39,485  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
40,291 		 100
[ 104.5]
38,556 
38,900 
c (　           ) 
39,644  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 103.0]
40,475 		 100
[ 109.0]
37,133 
37,500 
d (　           ) 
23,735  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  64.3]
36,913 		 100
[  95.0]
38,856 
39,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 買進み

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +0.5 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +3.5
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +13.5
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　 -33.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     39,000 円／㎡]  



青森 -9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成住宅地域内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,781,851 
570,682 
2,211,169 
1,864,800 
346,369 		 （　0.9696）
335,839 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      6,996,646 円　　　　（　     30,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
青森 -9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 84.35 Ｗ2 165.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   227 ㎡     13.4 m x   17.0 m  前面道路：市道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ（平均専有面積約３８㎡） ⑦有効率　  91.4 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
84.35 
89.6 
75.55 
1,533 
115,818 		 2.0  231,636 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
81.05 
93.2 
75.55 
1,533 
115,818 		 2.0  231,636 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
165.40 
91.4 
151.10 

231,636 		 463,272 
0 
⑨年額支払賃料        231,636 円　×　12ヶ月　＝　       2,779,632 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     151.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,779,632 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       146,182 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,777,450 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           463,272 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,401 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,781,851 円　　　　（　        12,255 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 青森（賃）
　　　　-37005		 934  
(     896) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 90.0]		 100
[ 73.0]		 100
[102.0]		 100
[ 91.0]
1,532 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,536 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,533 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 青森（賃）
　　　　-22008		 1,365  
(   1,364) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 90.0]		 100
[105.0]		 100
[104.0]		 100
[ 91.0]
1,526 
c 青森（賃）
　　　　-22011		 1,294  
(   1,292) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[ 91.0]
1,549 
青森 -9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 120,000 円  　　　　     24,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 146,182 円  　　　        2,923,632　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       16,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      192,000 円  　　　　     24,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        72,000 円  　　　　     24,000,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        24,000 円  　　　　     24,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　無し
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         570,682 円　（　　　　　　         2,514 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9696    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 24,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 145,000 円／㎡　×　     165.40 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0777     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 ×  45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,864,800 円  
（　　　　　         8,215 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,781,851 円      
②総費用 570,682 円      
③純収益　①－② 2,211,169 円      
④建物等に帰属する純収益 1,864,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 346,369 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 335,839 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,479 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,996,646 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      30,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 青森 -9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　青森市旭町二丁目１９８番１１３
 4200000345353-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考