別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
青森 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
青森 -8 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　最上　伸子   TEL.
鑑定評価額 9,780,000 円  １㎡当たりの価格 57,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 45,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 青森市長島３丁目９番１０
｢長島３－９－９｣		 ②地積
　(㎡)		 170  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、事務所等
が混在する既成住宅
地域		 南7m市道 水道、ガス、下水 青森

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   300 ｍ、南   200 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 小規模な事務所等が混在する
市中心部の既成住宅地域		 街

路		 基準方位　北　　７
ｍ市道		 交通

施設		 青森駅南東方

1.4km		 法令

規制		 ２住居
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 市中心部に近い既成住宅地域として今後とも現状のまま持続すると予測される。総じて画地規模が小さめで割高
感があったため地価は下落基調であったが、底値に近付き横這い圏内で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     42,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は青森市中心部周辺の住宅地域一円。典型的な需要者は当市内に居住又は勤務地を有する一次取得者であ
り、所得者階層は高めと推察される。地価下落により底値に近づいていることや中心市街地の生活利便性が向上したこ
とから中心部の住宅地に対する需要は堅調に推移している。需要の中心価格帯は、土地が１５０㎡～２５０㎡前後で、
８００万円～１，５００万円程度、新築戸建物件は４，０００万円前後が中心と認められる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　当地域は市街地中心部に近く、アパート等も混在する住宅地域であるが土地価格に見合った賃料水準が形成されてい
ないため収益価格は低位に試算された。当地域は収益性より居住の快適性を重視する地域で自用の戸建住宅の建築を目
的とした取引が大半を占め、自用目的での取引価格を基に地価水準は形成されていると判断される。よって自用目的で
の取引価格を基に試算した比準価格を採用し、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　青森 -28                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     51,800 円／㎡		 [101.2]
100		 100
[104.0]		 100
[ 91.2]		 [104.0]
100		 57,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     57,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 青森市の人口は減少傾向が継続、土地取引は
８月時点、前年同期比でほぼ横ばい、新設着
工戸数も同様に前年同期比で微減となってい
る。

中心市街地内の住宅地域として地価の割高感
があったため下落基調が続いていたが、底値
に近付き横這い概ね圏内で推移しているとみ
られる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 青森 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２２０８
０２２０１
-103513		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北9m市道、
中間画地
２住居
駐車場整備地区
(70,200)
b １２２１０
０２２０１
-86520		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4m市道、
中間画地
２住居
駐車場整備地区
(70,160)
c １２３０５
０２２０１
-90809		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
２住居

(70,200)
d １２２０９
０２２０１
-89573		 青森市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西5.5m市道、
中間画地
２住居
駐車場整備地区
(70,200)
e １２２１０
０２２０１
-86319		 青森市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西5.5m市道
、北東5.5m、
角地
２住居
駐車場整備地区
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
56,844  		 100
[ 100.0]		 [  98.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
54,782 		 100
[ 100.0]
54,782 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
57,000 
b (　           ) 
48,720  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[  90.0]		 100
[  96.9]
55,139 		 100
[ 100.0]
55,139 
57,300 
c (　           ) 
56,911  		 100
[ 110.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.1]
54,596 		 100
[  98.0]
55,710 
57,900 
d (　           ) 
46,377  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  81.0]
57,542 		 100
[ 104.8]
54,906 
57,100 
e (　           ) 
50,773  		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
51,821 		 100
[  92.9]
55,781 
58,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.09 		 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.09 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 買進み

 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　 -18.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     57,500 円／㎡]  



青森 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,511,986 
510,611 
2,001,375 
1,647,240 
354,135 		 （　0.9696）
343,369 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      7,153,521 円　　　　（　     42,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
青森 -8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 70.18 Ｗ2 137.05
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   170 ㎡      9.0 m x   18.5 m  前面道路：市道     　   7.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ワンルームタイプ（１ＬＤＫ，平均専有面積約３１㎡） ⑦有効率　  90.1 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
70.18 
87.9 
61.73 
1,612 
99,509 		 2.0  199,018 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
66.87 
92.3 
61.73 
1,612 
99,509 		 2.0  199,018 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
137.05 
90.1 
123.46 

199,018 		 398,036 
0 
⑨年額支払賃料        199,018 円　×　12ヶ月　＝　       2,388,216 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     123.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         252,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,388,216 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         252,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       132,011 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,508,205 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           398,036 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,781 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,511,986 円　　　　（　        14,776 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 青森（賃）
　　　　-81007		 1,501  
(   1,500) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 91.0]
1,546 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,615 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,612 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 青森（賃）
　　　　-115005		 1,714  
(   1,643) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[110.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 91.0]
1,605 
c 青森（賃）
　　　　-61003		 1,843  
(   1,842) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[110.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 91.0]
1,726 
青森 -8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 106,000 円  　　　　     21,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 132,011 円  　　　        2,640,216　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       18,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      169,600 円  　　　　     21,200,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        63,600 円  　　　　     21,200,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,200 円  　　　　     21,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         510,611 円　（　　　　　　         3,004 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9696    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 21,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     137.05 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0777     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 ×  45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,647,240 円  
（　　　　　         9,690 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,511,986 円      
②総費用 510,611 円      
③純収益　①－② 2,001,375 円      
④建物等に帰属する純収益 1,647,240 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 354,135 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 343,369 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,020 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,153,521 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      42,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 青森 -8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　青森市長島三丁目９番１０
 4200000373553-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
青森 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
青森 -8 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　久保田　聡   TEL.
鑑定評価額 9,690,000 円  １㎡当たりの価格 57,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 45,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 青森市長島３丁目９番１０
｢長島３－９－９｣		 ②地積
　(㎡)		 170  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、事務所等
が混在する既成住宅
地域		 南7m市道 水道、ガス、下水 青森

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   300 ｍ、南   200 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 市街地中心部の公共施設との
接近性に優れた既成住宅地域
。		 街

路		 基準方位　北　　７
ｍ市道		 交通

施設		 青森駅南東方

1.4km		 法令

規制		 ２住居
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 　市街地中心部に位置する旧来からの住宅地域で、利便性がやや劣り、割高感も相まって、地価は下落傾向にあ
ったが、底値感も見られ、今後の地価動向は横ばい乃至弱含み傾向で推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     43,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、青森市市街地中央部の住宅地域一円。需要者は当該圏域に地縁性を有するサラリーマン等の一次取得
者層が中心である。景気停滞からの緩やかな回復傾向にある中、一部地域で堅調な動きが見られるが、利便性劣る住宅
地又は割高感のある住宅地の需要は弱く、地価は横ばい乃至下落傾向にある。土地は４０坪～８０坪程度で総額５００
万円～１，５００万円が需要の中心、新築の戸建物件は、３，５００万円程度が平均的相場である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　アパート建設目的での土地取引は少なく、自己使用目的の取引が主で、圏内での取引は比較的多く、信頼性の高い取
引事例を収集し得た。一方、賃貸事例も収集し得たが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格
はやや低位に試算された。よって、市場の特性に適合し、資料の特性からくる相対的信頼性の高いと認められる比準価
格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　青森 -28                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     51,800 円／㎡		 [101.2]
100		 100
[104.0]		 100
[ 92.1]		 [104.0]
100		 56,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     57,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　人口の減少、物価高、資材価格高騰等の中
、住宅地の一部地域では堅調な動きが見られ
るが、利便性が劣る地域は需要が弱く、二極
化の状態にある。

　市街地中心部周辺の宅地分譲等の供給圧力
に加え、割高感も相まって、当地域の人口、
世帯数ともに減少傾向にある。


　個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 青森 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２２０８
０２２０１
-103513		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北9m市道、
中間画地
２住居
駐車場整備地区
(70,200)
b １２２１２
０２２０１
-98152		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
中間画地
２住居

(70,200)
c １２３０３
０２２０１
-87829		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南8m市道、
西8m、角地
２中専

(70,200)
d １２３０３
０２２０１
-87866		 青森市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北7m市道、
中間画地
２住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
56,844  		 100
[ 100.0]		 [  98.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
54,782 		 100
[ 100.0]
54,782 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
57,000 
b (　           ) 
57,817  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
60,857 		 100
[ 111.4]
54,629 
56,800 
c (　           ) 
53,053  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[  95.0]		 100
[  91.6]
61,759 		 100
[ 112.3]
54,995 
57,200 
d (　           ) 
34,852  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[  70.0]		 100
[  97.0]
51,893 		 100
[  95.0]
54,624 
56,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.09 		 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  -8.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     57,000 円／㎡]  



青森 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地で、原価法が適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,437,946 
491,214 
1,946,732 
1,577,310 
369,422 		 （　0.9696）
358,192 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      7,462,333 円　　　　（　     43,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
青森 -8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 70.18 Ｗ2 137.05
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   170 ㎡      9.0 m x   18.5 m  前面道路：市道     　   7.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ワンルームタイプ：平均専有面積３１㎡程度 ⑦有効率　  90.1 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
70.18 
88.0 
61.73 
1,608 
99,262 		 2.0  198,524 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
66.87 
92.3 
61.73 
1,608 
99,262 		 2.0  198,524 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
137.05 
90.1 
123.46 

198,524 		 397,048 
0 
⑨年額支払賃料        198,524 円　×　12ヶ月　＝　       2,382,288 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     123.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         180,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,382,288 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         180,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       128,114 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,434,174 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           397,048 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,772 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,437,946 円　　　　（　        14,341 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 青森（賃）
　　　　-22009		 1,342  
(   1,341) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.5]		 100
[ 98.0]		 100
[ 91.0]
1,609 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,611 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,608 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 青森（賃）
　　　　-101004		 1,443  
(   1,442) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 91.0]
1,618 
c 青森（賃）
　　　　-117002		 1,460  
(   1,458) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[ 90.0]		 100
[101.0]		 100
[ 91.0]
1,605 
青森 -8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 101,500 円  　　　　     20,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 128,114 円  　　　        2,562,288　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       18,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      162,400 円  　　　　     20,300,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        60,900 円  　　　　     20,300,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        20,300 円  　　　　     20,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         491,214 円　（　　　　　　         2,889 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9696    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 20,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 148,000 円／㎡　×　     137.05 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0777     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 ×  45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,577,310 円  
（　　　　　         9,278 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,437,946 円      
②総費用 491,214 円      
③純収益　①－② 1,946,732 円      
④建物等に帰属する純収益 1,577,310 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 369,422 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 358,192 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,107 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,462,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      43,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 青森 -8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　青森市長島三丁目９番１０
 4200000373553-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
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備考