鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
青森 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

青森 -5

青森県

青森

氏名

不動産鑑定士　千葉　篤志

TEL.

鑑定評価額

9,590,000 円

１㎡当たりの価格

41,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	33,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	青森市久須志３丁目２２１番９｢久須志３－２－１６｣				②地積　(㎡)	231 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅にアパートが混在する既成住宅地域	南西5.5m市道	水道、下水	青森 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 450 ｍ、南 170 ｍ、北 370 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 16.5 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

狭隘街路が多く、雑然とした
既成住宅地域。

街

路

基準方位　北　　５
．５ｍ市道

交通

施設

青森駅南方

1.5km

法令

規制

１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

低層住宅地域として熟成しており、今後も同程度の住環境を維持すると予測する。但し、狭隘街路が多く雑然と
した地域のため人気があまりなく、割高感もあって地価は当面下落傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 41,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 21,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は青森市中心部周辺の住宅地域一円。需要者は地縁や通勤圏、子供の学区等がある１次取得者層が中心で
、同一需給圏外からの転入者はあまり多くない。当地域は中心部等への接近性に優れる反面、狭隘街路が多く雑然とし
た地域のため人気がなく、地域内では売り急ぎとみられる安値取引が多く見られる。土地は２００～２５０㎡程度で９
００～１，１００万円、新築の戸建物件は少ないが２，８００万円程度が需要価格帯である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　当地域は中心部に近いためアパート等の収益物件も多いが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収
益価格は低位に試算された。居住の快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的の取引が中心で、当該取引価格の
水準を指標に価格形成されているのが一般的である。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格は参
考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     42,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当市の人口は微減、世帯数はほぼ横ばい。県
内の景気は緩やかに回復している。但し、住
宅投資は資材価格高騰等の影響から弱めの動
きとなっている。

狭隘街路が多く雑然としており住環境面も今
ひとつなため市場競争力が劣る。安値取引が
多く、地価は依然下落傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

青森 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３０５０２２０１ -90728	青森市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		１低専 (50,80)
b	１２３０５０２２０１ -90846	青森市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m市道、中間画地		１低専 (50,80)
c	１２３０６０２２０１ -102341	青森市		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m私道、中間画地		１中専 (60,200)
d	１２３０８０２２０１ -102060	青森市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		１低専 (50,80)
e	１２３０８０２２０１ -102062	青森市		更地	（　）	長方形	北西7m市道、中間画地		１低専 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 34,292	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 103.0]	36,992	100 [ 89.7]	41,240	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	42,500
b	(　 ) 32,501	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 95.9]	39,871	100 [ 96.5]	41,317		42,600
c	(　 ) 39,485	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	40,291	100 [ 100.0]	40,291		41,500
d	(　 ) 26,262	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 90.2]	36,394	100 [ 89.7]	40,573		41,800
e	(　 ) 37,435	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	37,064	100 [ 95.8]	38,689		39,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -5.5
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -0.5
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -5.5
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +1.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 41,500 円／㎡]

青森 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、原価法の適用ができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,321,574	488,297	1,833,277	1,592,850	240,427	（　0.9696） 233,118	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	4,856,625 円　　　　（　 21,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

青森 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	76.08	Ｗ2	148.86
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	231 ㎡	11.5 m x 17.0 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫ：平均専有面積約３４㎡程度

⑦有効率　 91.9 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	76.08	89.9	68.38	1,399	95,664	2.0	191,328
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	72.78	94.0	68.38	1,399	95,664	2.0	191,328
							0.0	0
～

～

～

計		148.86	91.9	136.76		191,328		382,656
								0

⑨年額支払賃料	191,328 円　×　12ヶ月　＝　 2,295,936 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 136.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,295,936 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 121,997 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,317,939 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	382,656 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,635 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,321,574 円　　　　（　 10,050 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	青森（賃）　　　　-39001	1,445 ( 1,444)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	100 [ 91.0]	1,388	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,401 円/㎡　月額支払賃料（　 1,399 円/㎡）　基準階 1 F B
b	青森（賃）　　　　-99002	1,519 ( 1,517)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [110.0]	100 [ 98.0]	100 [ 91.0]	1,408
c	青森（賃）　　　　-102001	1,228 ( 1,225)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 91.0]	1,406

青森 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	102,500 円	20,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	121,997 円	2,439,936　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 17,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 164,000 円	20,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	61,500 円	20,500,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,500 円	20,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 488,297 円　（　　　　　　 2,114 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,500,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 148.86 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0777	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,592,850 円（　　　　　 6,895 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,321,574 円
②総費用	488,297 円
③純収益　①－②	1,833,277 円
④建物等に帰属する純収益	1,592,850 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	240,427 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	233,118 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,009 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,856,625 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

青森 -5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	青森市久須志三丁目２２１番９	4200000339260-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月12日　提出
青森 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

青森 -5

青森県

青森

氏名

不動産鑑定士　斎藤　優

TEL.

鑑定評価額

9,630,000 円

１㎡当たりの価格

41,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	33,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	青森市久須志３丁目２２１番９｢久須志３－２－１６｣				②地積　(㎡)	231 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅にアパートが混在する既成住宅地域	南西5.5m市道	水道、下水	青森 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 450 ｍ、南 170 ｍ、北 370 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 16.5 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

街路が雑然とした市街地中心
部に近い既成住宅地域。

街

路

基準方位　北　　５
．５ｍ市道

交通

施設

青森駅　南方

1.5km

法令

規制

１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

浪館通り商店街背後で中心部にも近いが道路事情の劣る住宅地域として今後とも現状のまま推移するものと予測
される。道路事情が劣ることから地価は弱含みで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 41,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 21,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は青森市内の住宅地域（特に市街地中心部及びその周辺の住宅地域）。需要者の中心は青森市内に居住する
３０～４０歳代以上の一次取得者が大半を占め、同一需給圏外からの転入者も見られるが、品等の劣る住宅地域に対す
る需要は弱含み。土地は２００㎡～２５０㎡程度で９００万円～１，１００万円、新築の戸建物件で２，７００万円～
３，０００万円程度が需要の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当地域は市街地中心部に近く、アパートも混在する住宅地域であるが、土地価格に見合った賃料水準が形成されていな
いため収益価格は低位に試算された。当地域は収益性よりも居住の快適性を重視する地域で自用の戸建住宅の建築を目
的とした取引が殆どであり、自用目的での取引価格を基に地価水準は形成されていると判断される。よって自用目的で
の取引価格を基に試算した比準価格を採用し、他の標準地価格との均衡を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口、建築着工戸数、土地取引件数は減少し
たが、郊外農家集落を除いて住宅地需要は比
較的堅調に推移している。

中心部に比較的近い地域であるが、道路事情
が劣り人気の低い地域であることから需要は
弱く地価は下落した。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

青森 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３０５０２２０１ -90846	青森市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m市道、中間画地		１低専 (50,80)
b	１２３０６０２２０１ -102341	青森市		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m私道、中間画地		１中専 (60,200)
c	１２３０３０２２０１ -87773	青森市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西5.5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	１２３０１０２２０１ -96485	青森市		更地	（　）	ほぼ長方形	東7m市道、中間画地		１中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 32,501	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 95.9]	39,871	100 [ 96.5]	41,317	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	42,600
b	(　 ) 39,485	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	40,291	100 [ 100.0]	40,291		41,500
c	(　 ) 36,071	100 [ 110.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 102.5]	39,990	100 [ 95.5]	41,874		43,100
d	(　 ) 39,824	100 [ 90.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	42,960	100 [ 105.1]	40,875		42,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -0.5
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +0.5	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.5
c	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
d	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 41,700 円／㎡]

青森 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、原価法の適用ができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,326,256	488,643	1,837,613	1,592,850	244,763	（　0.9696） 237,322	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	4,944,208 円　　　　（　 21,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

青森 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	76.08	Ｗ2	148.86
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	231 ㎡	11.5 m x 17.0 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫ：平均専有面積約３４㎡程度

⑦有効率　 91.9 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	76.08	89.9	68.38	1,402	95,869	2.0	191,738
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	72.78	94.0	68.38	1,402	95,869	2.0	191,738
							0.0	0
～

～

～

計		148.86	91.9	136.76		191,738		383,476
								0

⑨年額支払賃料	191,738 円　×　12ヶ月　＝　 2,300,856 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 136.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,300,856 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 122,243 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,322,613 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	383,476 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,643 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,326,256 円　　　　（　 10,070 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	青森（賃）　　　　-39001	1,445 ( 1,444)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	100 [ 91.0]	1,388	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,404 円/㎡　月額支払賃料（　 1,402 円/㎡）　基準階 1 F B
b	青森（賃）　　　　-99011	1,470 ( 1,409)	100 [110.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [104.5]	100 [100.0]	100 [ 91.0]	1,405
c	青森（賃）　　　　-102001	1,228 ( 1,225)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 91.0]	1,420

青森 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	102,500 円	20,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	122,243 円	2,444,856　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 17,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 164,000 円	20,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	61,500 円	20,500,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,500 円	20,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 488,643 円　（　　　　　　 2,115 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,500,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 148.86 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0777	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,592,850 円（　　　　　 6,895 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,326,256 円
②総費用	488,643 円
③純収益　①－②	1,837,613 円
④建物等に帰属する純収益	1,592,850 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	244,763 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	237,322 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,027 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,944,208 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

青森 -5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	青森市久須志三丁目２２１番９	4200000339260-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考