別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月13日 提出
中標津 -3 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中標津 -3 北海道 北海道第8 氏名  不動産鑑定士 猪子 道夫   TEL.
鑑定評価額 4,370,000 円  1㎡当たりの価格 15,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
標津郡中標津町東21条南10丁目10番
②地積
 (㎡)
291  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
(都) 1中専
(60,200)

(その他)




1:1.2
住宅

W2
一般住宅が建ち並ぶ
区画整然とした住宅
地域
南西5.5m町道 水道、下水 釧路

98.0km
(2)



①範囲 東    80 m、西   100 m、南   120 m、北   150 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    15.0 m、奥行 約    20.0 m、規模         300 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
国道背後の比較的新しい住宅
地で、大型商業施設に近接


基準方位北5.5m
町道
交通

施設
釧路駅北東方

98.0km
法令

規制
(都) 1中専
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
バイパス沿いの商業施設に近く利便性が良好な比較的新しい住宅地で、今後とも現状を維持し推移するものと思
料する。高台地区での需要は安定しており地価はやや強含みに推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +4.5





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            15,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は町内の住宅地一円で、特に中心部南側方面の高台住宅地との価格牽連性が強い。主たる需要者は当町居住
者が殆どを占めるが周辺町からの転入も見られる。付近の国道272号パイパス沿線には大型の商業施設も立地し、ま
た、ドラックストアの進出もあり商業利便性が優位な住宅地域となっている。周辺の新規分譲地の販売は比較的好調で
、継続した需要が認められる地域であり地価は強含みの傾向となっている。土地は総額4~500万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
アパート等も見られるものの、自用の戸建住宅が主体の地域であり、収益目的の取引は熟成していないため、収益還元
法は適用しなかった。比準価格は国道272号以北の高台類似住宅地に所在する取引事例を主に採用し求めたもので、
対象標準地の市場性を反映した価格が得られたものと判断される。よって、比準価格を採用し鑑定評価額を上記のとお
り決定した。なお、比較可能な公示地等が得られなかったので、規準はおこなわなかった。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           14,800 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
人口は減少傾向であるが、高齢化率は釧路・
根室管内では低目で、地価も強含みの傾向に
あり、他の町と比較しても堅調な推移である


地域要因に大きな変動はないが、大型商業施
設に近接した利便性優位な住宅地であり地価
は強めの傾向となっている。


個別的要因に変動はない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+1.4 %  %
3 試算価格算定内訳 中標津 -3 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 12414
31692
-50014
標津郡中標津町

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東20m道道、
南東5m、角地




(都) 準住居

(60,200)
b 12414
31692
-11
標津郡中標津町

建付


  
(           ) 
長方形 北西8m町道、
中間画地




(都) 2中専

(60,200)
c 12414
31692
-50026
標津郡中標津町

更地


  
(           ) 
不整形 北東20m町道、
南東8m、角地




(都) 2中専

(70,200)
d 12414
31692
-9
標津郡中標津町

底地


  
(           ) 
長方形 南東8m町道、
中間画地




(都) 2中専

(60,200)
e 12414
31692
-1
標津郡中標津町

底地


  
(           ) 
長方形 北西9.6m町道
、南東8m、
二方路



(都) 2中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
15,061  
100
[  70.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 106.6]

20,184 
100
[ 136.5]

14,787 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +4.5

行政      0.0

その他     0.0

   [ 104.5]
     100

15,500 
b (            
19,489  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.5]

19,201 
100
[ 122.4]

15,687 

16,400 
c (            
18,304  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 106.6]

17,171 
100
[ 129.6]

13,249 

13,800 
d (      17,211
17,211  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 104.5]

16,470 
100
[ 127.5]

12,918 

13,500 
e (      20,111
20,111  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 103.5]

19,431 
100
[ 127.5]

15,240 

15,900 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 売急ぎ

%/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +5.0 交通・接近    0.0 環境     +30.0
画地      +6.6 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近    0.0 環境     +20.0
画地      +1.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +8.0 交通・接近    0.0 環境     +20.0
画地      +6.6 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近    0.0 環境     +25.0
画地      +4.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近    0.0 環境     +25.0
画地      +3.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      15,000 円/㎡]  



中標津 -3 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
戸建住宅を主体とした住宅地域であり収益物件の立地に馴染まず、収益性の観点より土地価格形成がされる地域
ではないため。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 中標津 -3 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  標津郡中標津町東二十一条南十丁目10番
4625000152317-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月11日 提出
中標津 -3 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中標津 -3 北海道 北海道第8 氏名  不動産鑑定士 小原 孝太郎   TEL.
鑑定評価額 4,370,000 円  1㎡当たりの価格 15,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
標津郡中標津町東21条南10丁目10番
②地積
 (㎡)
291  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
(都) 1中専
(60,200)

(その他)




1:1.2
住宅

W2
一般住宅が建ち並ぶ
区画整然とした住宅
地域
南西5.5m町道 水道、下水 釧路

98.0km
(2)



①範囲 東    80 m、西   100 m、南   120 m、北   150 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    15.0 m、奥行 約    20.0 m、規模         300 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
沿道型商業施設に近接する利
便性が維持された住宅地域。


基準方位北、5.5
m舗装町道
交通

施設
釧路駅

98.0km
法令

規制
(都) 1中専
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
道内でも低い高齢化率を誇るが、基幹産業である酪農業を取り巻く環境が苦境に転じており、町内住宅需要の低
下も懸念されるが、生活利便性が保たれた場所柄であることから、当面横ばいの動向を予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +4.5





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            15,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は国道272号背後の住宅地域と把握する。需要の中心は地元居住者が主流で、都市間移動や沿道型商業施
設等に近接する優位性から幅広い年代からの需要が見込まれる。旺盛な新築需要もこのところ抑制基調にあり、飼料価
格の高騰、温暖化の影響による基幹産業たる酪農業への影響から、地域経済への影響が懸念されるが、周辺住宅地の成
約水準からは概ね安定した需給が確認される。標準規模の更地で450万円以上が中庸的水準と把握する。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
自用の戸建住宅地域が主流であり、住宅需要の底堅さを反映して、信頼性ある取引事例を豊富に収集し得た。行政的条
件に加え、収益性よりも居住の快適性に主眼が置かれる住宅地域であり、標準画地程度では共同住宅等の想定は非現実
的であることから収益還元法は非適用とした。従って、比準価格を標準とし、市内各住宅分譲地の販売状況等を含め、
町内地地区との相対的競争力を十分踏まえ、本件鑑定評価額を決定した。規準すべき標準地等はない。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           14,800 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
全道平均と比べ、高齢化、人口減少ペースは
緩やかであるが、飼料価格の高騰等、町内基
幹産業を支える酪農業への影響が懸念される


地域要因に大きな変動はなく、相対的な競争
力は維持されている。但し、町内全体の新築
住宅用地への需要は低下しつつある。


個別的要因に変動はない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+1.4 %  %
3 試算価格算定内訳 中標津 -3 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 12414
31692
-11
標津郡中標津町

建付


  
(           ) 
長方形 北西8m町道、
中間画地




(都) 2中専

(60,200)
b 12414
31692
-50029
標津郡中標津町

更地


  
(           ) 
長方形 北東7m未舗装
町道、
中間画地



(都) 1住居

(60,200)
c 12414
31692
-50044
標津郡中標津町

建付


  
(           ) 
不整形 南西14m町道、
中間画地




(都) 準住居

(60,200)
d 12414
31692
-50035
標津郡中標津町

更地


  
(           ) 
長方形 南東10m町道、
中間画地




(都) 準工

(60,200)
e 12414
31692
-50001
標津郡中標津町

更地


  
(           ) 
長方形 北西8m町道、
中間画地




(都) 

(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
19,489  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.5]

19,201 
100
[ 107.1]

17,928 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +4.5

行政      0.0

その他     0.0

   [ 104.5]
     100

18,700 
b (            
14,383  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.5]

14,170 
100
[ 101.0]

14,030 

14,700 
c (            
17,778  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.5]

17,012 
100
[ 126.5]

13,448 

14,100 
d (            
13,794  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 104.5]

13,200 
100
[ 103.5]

12,754 

13,300 
e (            
21,311  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.5]

20,996 
100
[ 124.2]

16,905 

17,700 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近    0.0 環境      +5.0
画地      +1.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +1.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路     +10.0 交通・接近    0.0 環境     +15.0
画地      +4.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.5 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +4.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.5 交通・接近    0.0 環境     +20.0
画地      +1.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      15,000 円/㎡]  



中標津 -3 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
当地域は、居住の快適性を重視して取引される場所柄であり、共同住宅の収益物件の立地に馴染まず、収益性の
観点から土地価格が決定される地域ではないため。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 中標津 -3 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  標津郡中標津町東二十一条南十丁目10番
4625000152317-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考