令和6年1月13日　提出 中標津 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   中標津 -2 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　猪子　道夫   TEL.

鑑定評価額 4,330,000 円  １㎡当たりの価格 12,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 標津郡中標津町西町１丁目４６番 ②地積 　(㎡) 338   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 南11m町道 水道、下水 釧路 97.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   260 ｍ、南    40 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 周辺インフラの整備のほか、 校区に関して優位性が見られ る住宅地。 街 路 基準方位北１１ｍ町 道 交通 施設 釧路駅北東方 97.0km 法令 規制 （都） ２低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺分譲地の販売も概ね終了、新たな小規模土地分譲も見られ、道路整備、学区の優位性、住宅地としての熟成 度も高まりつつあり、地価水準はやや強含みの傾向が見られる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中心市街地内の住宅地一帯、特に標津川北側の住宅地域との価格牽連性が強い。需要者は町内居住者が大 部分を占め小中学校、町役場に比較的近接していることから子育て世代が中心となっている。周囲は道道の整備等のイ ンフラの充実や、公的施設に近接している割に安価な地価水準でもあり、付近分譲地もほぼ完売し需要は堅調となって いる。土地は４００～５００万円程度が標準的で、地価は若干強含みの傾向である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一部共同住宅も見られるが、土地利用は戸建住宅が大部分を占め、自用目的の取引が主で、収益性が価格形成要因とは なってはおらず、収益還元法は適用できなかった。比準価格は類似性を有する地域内の取引事例を採用し求めたもので 、現実の取引市場を反映した価格であり信頼性が高い。よって、比準価格を採用し、地価が強含みな傾向にあることも 考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、比較可能な公示地等が得られず、規準はおこなわなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向であるが、高齢化率は釧路・ 根室管内では低目で、地価も強含みの傾向に あり、他の町と比較しても堅調な推移である 。 道道整備等、地域のインフラ整備はほぼ完了 しやや強めな地価動向が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％