別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月13日 提出
標茶 -1 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
標茶 -1 北海道 北海道第8 氏名  不動産鑑定士 猪子 道夫   TEL.
鑑定評価額 2,260,000 円  1㎡当たりの価格 6,500 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
川上郡標茶町旭4丁目3番4
「旭4-3-6」
②地積
 (㎡)
347  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
(都) 1中専
(60,200)

(その他)




1:2
住宅

W2
一般住宅の中に空地
等が見られる住宅地
北西8m町道 水道、下水 標茶

610m
(2)



①範囲 東    30 m、西    70 m、南    80 m、北   100 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    13.0 m、奥行 約    23.0 m、規模         300 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
釧路川沿いの、駅や商店街に
比較的近い住宅地


基準方位北8m町道 交通

施設
標茶駅北西方

610m
法令

規制
(都) 1中専
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
駅や商店街に比較的近い戸建住宅を中心とした住宅地で、地域に大きな変動はなく今後とも現状を維持した状態
が継続するものと予測する。地価は底値感も見られ概ね横這い傾向で推移するものと思料される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.5





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格             6,500 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 住宅地としての同一需給圏は標茶町全体の住宅地に及び、特に釧路川以東の地域との代替競争関係が強い。需要者は町
内居住者にほぼ限定されており、転入者は少ない。鉄東地区の区画整理の影響もあって住宅地の供給過剰感のため、下
落していた地価が、底値感の形成により落ち着いた動向となっている。土地は更地で、総額200~250万円程度が
需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
一部にアパート等もみられるが、戸建住宅を主体とした自用目的の取引が中心であり、収益性は主たる価格形成要因と
はなっておらず、収益還元法の適用は出来なかった。また、需要不足もあって土地等の取引も少ない傾向が継続してい
る。よって、市場実態を反映している比準価格を採用し、標茶町内の川西地区等選好される住宅地との比較、郊外鉄東
地区との比較を踏まえ、単価と総額の関連の適否にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
            6,500 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
住宅地への宅地需要は低調であるが、概ね底
値に近い状況であり地価は概ね横這いの推移
となっている。


地域要因に変動はない。




個別的要因に変動はない


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 標茶 -1 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 12414
31664
-50011
川上郡標茶町

建付


  
(           ) 
長方形 南東8m町道、
中間画地




(都) 2中専

(60,200)
b 12414
31664
-50005
川上郡標茶町

建付


  
(           ) 
長方形 北西8m町道、
中間画地




(都) 2中専

(60,200)
c 12414
31664
-50014
川上郡標茶町

建付


  
(           ) 
長方形 北14.5m町道、
東7.2m、角地




(都) 1住居

(70,200)
d 12414
31664
-50001
川上郡標茶町

更地


  
(           ) 
長方形 南東8m町道、
中間画地




(都) 1住居

(60,200)
e 12414
31664
-50501
川上郡標茶町

建付


  
(           ) 
不整形 南西20m道道、
北東8m、
二方路



(都) 商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
5,232  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[  80.0]
100
[ 104.5]

6,258 
100
[ 100.0]

6,258 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.5

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.5]
     100

6,350 
b (            
5,753  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.5]

5,668 
100
[  85.0]

6,668 

6,770 
c (            
8,030  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

7,721 
100
[ 120.5]

6,407 

6,500 
d (            
5,700  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 104.5]

5,455 
100
[  85.0]

6,418 

6,510 
e (            
8,556  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[  80.0]
100
[  91.2]

11,727 
100
[ 182.4]

6,429 

6,530 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +4.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境     -15.0
画地      +1.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近    0.0 環境     +17.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境     -15.0
画地      +4.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +7.0 交通・接近    0.0 環境     +55.0
画地      -8.8 行政       0.0 その他      0.0 行政     +10.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:       6,500 円/㎡]  



標茶 -1 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
当該地域は戸建住宅が多く、収益性を求めて投資する地域とは言い難いため、非適用とした。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 標茶 -1 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  川上郡標茶町旭四丁目3番4
4600000392470-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月11日 提出
標茶 -1 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
標茶 -1 北海道 北海道第8 氏名  不動産鑑定士 小原 孝太郎   TEL.
鑑定評価額 2,260,000 円  1㎡当たりの価格 6,500 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
川上郡標茶町旭4丁目3番4
「旭4-3-6」
②地積
 (㎡)
347  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
(都) 1中専
(60,200)

(その他)




1:2
住宅

W2
一般住宅の中に空地
等が見られる住宅地
北西8m町道 水道、下水 標茶

610m
(2)



①範囲 東    30 m、西    70 m、南    80 m、北   100 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    13.0 m、奥行 約    23.0 m、規模         300 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
川東地区に存する利便性が比
較的維持された住宅地域


基準方位北、8m舗
装町道
交通

施設
標茶駅

610m
法令

規制
(都) 1中専
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
住宅需要の低下が懸念される。利便性が維持された住宅地であるが、減災面で川西地区との相対的劣位も感じら
れるため、当面横ばいか、弱含み継続の動向を予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.5





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格             6,500 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、釧路川以東を中心とした町内の既成住宅地域の圏域。需要者の中心は、町内居住者が主流で、町外から
の転入は少ない。近年の自然災害増加傾向から、町内住宅地の競争力分化が感じられ、釧路川以西の既成住宅地との比
較において、相対的競争力に変化が感じられる。店舗、事務所等へ近接し、時折高位の成約も見られるが、標準規模の
更地で220万円前後が中庸的水準と把握する。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
自用の戸建住宅地域であり、収益性に主眼を置いて土地価格が決定される地域とは言い難い上に、新築のアパート等も
極めて僅少であるため、資料収集面からも限界があり、収益還元法の適用は断念した。多数の事例資料から実証的かつ
多角的に査定された比準価格を標準とし、川西地区及び川東地区等に存する町内住宅地区との相対的競争力を十分考慮
し、本件鑑定評価額を決定した。規準すべき標準地等はない。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
            6,500 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
人口減による住宅需要の低下が懸念される一
方で、農林業に加え、観光を新たな基幹産業
とする取り組みが目立つ。


地域要因に変動はないが、自然災害の増加を
睨み、川西地区との相対的競争力に変化が感
じられる。


個別的要因に変動はない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 標茶 -1 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 12414
31664
-50004
川上郡標茶町

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西18m道道、
南東8m、
二方路



(都) 1住居

(60,200)
b 12414
31664
-50005
川上郡標茶町

建付


  
(           ) 
長方形 北西8m町道、
中間画地




(都) 2中専

(60,200)
c 12414
31664
-50006
川上郡標茶町

更地


  
(           ) 
台形 北東9m町道、
南東4m、角地




(都) 1低専

(40,60)
d 12414
31664
-50012
川上郡標茶町

建付


  
(           ) 
ほぼ整形 南7m町道、
中間画地




(都) 1住居

(60,200)
e 12414
31664
-50013
川上郡標茶町

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南6m町道、
東7m、角地




(都) 1中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
3,293  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[  80.0]
100
[ 103.5]

3,977 
100
[ 111.1]

3,580 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.5

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.5]
     100

3,630 
b (            
5,753  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.5]

5,668 
100
[  81.2]

6,980 

7,080 
c (            
4,579  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 106.6]

4,295 
100
[  80.3]

5,349 

5,430 
d (            
9,147  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 106.0]

8,629 
100
[  69.3]

12,452 

12,600 
e (            
2,981  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  84.8]

3,515 
100
[  99.0]

3,551 

3,600 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路     +10.0 交通・接近    0.0 環境      +1.0
画地      +3.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.5 交通・接近    0.0 環境     -20.0
画地      +1.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近    0.0 環境     -20.0
画地      +6.6 行政       0.0 その他      0.0 行政      -2.5 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近    0.0 環境     -30.0
画地      +6.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地     -15.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:       6,500 円/㎡]  



標茶 -1 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
一部共同住宅が散見されるものの、標準地の画地条件を考慮すると、地域の標準的な収益投資の観点からアパー
ト想定は合理性を欠くため。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 標茶 -1 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  川上郡標茶町旭四丁目3番4
4600000392470-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考