別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
くしろ 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
くしろ 5-1 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　成田　一樹   TEL.
鑑定評価額 104,000,000 円  １㎡当たりの価格 56,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 45,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 釧路郡釧路町木場１丁目３番１内
 ②地積
　(㎡)		 1,839  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1.5		 店舗

Ｓ1		 国道沿いに郊外型店
舗等が建ち並ぶ路線
商業地域		 北西35m国道 水道、ガス、下水 釧路

3.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   120 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  34.0 ｍ、奥行　約　　  54.0 ｍ、規模　　     1,800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 大型商業施設を核とする商業
地域		 街

路		 ３５ｍ国道 交通

施設		 釧路駅北西方

3.6km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 大型店舗を核とし、各種優良店舗が立地していることから相応の繁華性が維持されている。商圏は釧路市のほか
周辺市町村に及ぶ広域である。地価動向は安定するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     43,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は路線型の商業地域を形成している圏域である。需要者の中心は地元企業のほか大手資本も含む。大型ＳＣ
を核店舗とし大手資本の店舗が認められ、最も繁華性に優る地区であり、商圏は隣接の釧路市のほか周辺市町村を含み
広域である。釧路市で大型店進出の動きがあり、当地区との競合が予測されるが、相応の繁華性は維持されている。近
時は一部店舗閉鎖等の懸念材料はあるが地価の強含みは継続している。中心となる価格帯は判定し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 釧路及び根室地区を代表する商業施設群を形成しており、店舗等の投資対象となり得る地域である。沿道サービス施設
を主とする低層店舗等が多いため高度利用は認められないが、集客力に優る店舗が多い。本件では、比準価格を重視し
収益価格を比較考量して、広域的見地からの価格動向の検討、昨今の経済状況、単価と総額との関連の適否を踏まえ、
鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     56,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　くしろ 5-1                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     56,500 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 強含みの地区、弱含み地区、横這いを維持す
る地区等が混在し、地価動向の多極化が進行
している。


管内一等地として高度な収益性を維持してい
る。



個別的要因に格別の変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.4 ％ 0.0 ％
３　試算価格算定内訳 くしろ 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１６
５１６６１
-3		 釧路郡釧路町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西10m町道、
中間画地
工業
特別用途地区
(60,200)
b １２４１６
５１２０６
-131		 釧路市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西30m道道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(100,600)
c １２４１６
５１２０６
-55111		 釧路市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西30m道道、
南東10.9m、
角地
商業
駐車付置義務
(100,600)
d １２４１６
５１２０６
-50031		 釧路市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東33m国道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(100,600)
e １２４１６
７１６６１
-58501		 釧路郡釧路町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東15m町道、
南西5m、
二方路
工業

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
22,622  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  72.3]
31,289 		 100
[  54.6]
57,306 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
57,300 
b (　           ) 
35,155  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[  74.7]
52,291 		 100
[  93.0]
56,227 
56,200 
c (　           ) 
55,181  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
52,553 		 100
[  93.0]
56,509 
56,500 
d (　           ) 
34,970  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[  72.3]
53,742 		 100
[  93.0]
57,787 
57,800 
e (　           ) 
25,322  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[  90.9]
34,821 		 100
[  75.2]
46,305 
46,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　 -27.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　 -25.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　 -27.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     56,500 円／㎡]  



くしろ 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するので、土地の再調達原価を求めることができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,393,287 
3,396,750 
11,996,537 
7,864,800 
4,131,737 		 （　0.9488）
3,920,192 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     80,003,918 円　　　　（　     43,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
くしろ 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗 750.00 Ｓ1 750.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   1,839 ㎡     34.0 m x   54.0 m  前面道路：国道     　  35.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １棟貸し。路線商業地域としての特性を考慮し容積充足率は低い。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 同種、同規模の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
750.00 
100.0 
750.00 
1,815 
1,361,250 		 3.0  4,083,750 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
750.00 
100.0 
750.00 

1,361,250 		 4,083,750 
0 
⑨年額支払賃料      1,361,250 円　×　12ヶ月　＝　      16,335,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     750.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,335,000 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       980,100 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,354,900 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,083,750 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          38,387 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,393,287 円　　　　（　         8,370 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１６７５
６６１
　　　　-8501		 1,935  
(   1,932) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,150 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,820 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,815 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １２４１７５５
２０６
　　　　-501		 1,897  
(   1,842) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,897 
c １２４１６５５
２０６
　　　　-180001		 1,607  
(   1,605) 		 100
[100.0]		 [ 99.2]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,594 
くしろ 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 339,000 円  　　　　    113,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 816,750 円  　　　       16,335,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      862,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,152,600 円  　　　　    113,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       113,000 円  　　　　    113,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       113,000 円  　　　　    113,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,396,750 円　（　　　　　　         1,847 円／㎡）　　（経費率　　  22.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9488    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 113,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 146,000 円／㎡　×　     750.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0696     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,864,800 円  
（　　　　　         4,277 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,393,287 円      
②総費用 3,396,750 円      
③純収益　①－② 11,996,537 円      
④建物等に帰属する純収益 7,864,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,131,737 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,920,192 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,132 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     80,003,918 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      43,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ くしろ 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　釧路郡釧路町木場一丁目３番１
 4600000108980-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
くしろ 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
くしろ 5-1 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　小原　孝太郎   TEL.
鑑定評価額 104,000,000 円  １㎡当たりの価格 56,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 45,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 釧路郡釧路町木場１丁目３番１内
 ②地積
　(㎡)		 1,839  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1.5		 店舗

Ｓ1		 国道沿いに郊外型店
舗等が建ち並ぶ路線
商業地域		 北西35m国道 水道、ガス、下水 釧路

3.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   120 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  34.0 ｍ、奥行　約　　  54.0 ｍ、規模　　     1,800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 中核的商業施設を要する優位
性を保つ。新釧路川以西から
の転入事例が確認される。		 街

路		 ３５ｍ舗装国道 交通

施設		 釧路駅

3.6km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 高規格道路の伸長や中核的商業施設を核とした優位性は揺るがないものの、釧路経済圏全体の商業投資は抑制基
調にある。強含みから横ばいに転じる動向を予測する。
(3)最有効使用の判定 沿道商業施設地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     45,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は釧路北部圏の路線商業地域で、釧路市内西部の路線商業地等とも価格牽連性を有する。投資主体は全国全
道展開企業のほか、地元事業者の一部で、中核的な複合商業施設を抱える優位性に加え、街路整備による期待から、新
規投資も継続して確認される。釧路経済圏全体の人口減・高齢化に加え、ＥＣ市場台頭や他商業施設・流通拠点整備に
より、直近も店舗閉鎖や規模縮小も確認される。標準規模の更地で１億円前後が中心的水準と把握する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用目的と投資目的の物件が混在する地域で、当地域の大型商業施設内のテナントを除けば、新築の投資商業物件は主
流とは言い難く、資料収集上の制約や想定数値の不安定さは排除できない。取引事例については時系列的近似性及び用
途的同質性ある取引事例をある程度確保し得た。相対的信頼性の高く収益性も内包する比準価格を標準とし、収益価格
を参考に留め、時系列的推移を踏まえ、鑑定評価額を決定した。規準とすべき標準地はない。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     56,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　くしろ 5-1                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     56,500 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 街路アクセス面の良化と中核的な複合商業施
設を擁し、釧路圏の商業投資が抑制基調にあ
る中、圏内における優位性は揺らいでいない
。

経済活動正常化の動きも鈍いが、商圏広域化
や業務合理化を睨んだ投資可能性が残存する
。直近店舗出退が交錯する。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.4 ％ 0.0 ％
３　試算価格算定内訳 くしろ 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１６
５１６６１
-3		 釧路郡釧路町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西10m町道、
中間画地
工業
特別用途地区
(60,200)
b １２４１６
５１６６１
-9		 釧路郡釧路町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東8m町道、
中間画地
工業
特別用途地区
(60,200)
c １２４１６
７１２０６
-505		 釧路市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東30m道道、
北西11m、
角地
準住居

(70,200)
d １２４１６
７１２０６
-50508		 釧路市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東22m市道、
北西8m、
二方路
準住居

(70,200)
e １２４１７
５１２０６
-50504		 釧路市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西18m市道、
南東11m、
角地
２中専

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
22,622  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  72.3]
31,289 		 100
[  65.5]
47,769 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
47,800 
b (　           ) 
29,143  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
29,143 		 100
[  51.5]
56,588 
56,600 
c (　           ) 
39,394  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
37,518 		 100
[  64.1]
58,530 
58,500 
d (　           ) 
33,088  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
33,154 		 100
[  53.6]
61,854 
61,900 
e (　           ) 
36,281  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
34,553 		 100
[  59.9]
57,684 
57,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.5
画地　　　　 -27.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -15.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.5 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     56,500 円／㎡]  



くしろ 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,925,196 
3,876,394 
13,048,802 
8,771,800 
4,277,002 		 （　0.9475）
4,052,459 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     82,703,245 円　　　　（　     45,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
くしろ 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗 765.00 Ｓ1 800.10
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   1,839 ㎡     33.8 m x   54.4 m  前面道路：国道     　  35.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階フロア貸し（いわゆるグロス貸）。自走式平面駐車場を４０台程度確保。駐車場確保のため、容積率の充足率は低い。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 同種、同規模の一棟貸から査定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
800.10 
100.0 
800.10 
1,901 
1,520,990 		 3.0  4,562,970 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
800.10 
100.0 
800.10 

1,520,990 		 4,562,970 
0 
⑨年額支払賃料      1,520,990 円　×　12ヶ月　＝　      18,251,880 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     800.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 支払賃料が含まれるのが通常であり、計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により保証されているため、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,251,880 円　　×　　   7.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,368,891 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,882,989 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,562,970 円　×　　  92.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          42,207 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,925,196 円　　　　（　         9,203 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１６７５
６６１
　　　　-8501		 2,674  
(   2,671) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 90.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,701 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,906 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,901 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １２４１６７５
６６１
　　　　-50502		 1,820  
(   1,811) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,857 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
くしろ 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 610,000 円  　　　　    122,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 912,594 円  　　　       18,251,880　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      865,400 円  　　　査定による。
 建物　　　　　　　　　    1,244,400 円  　　　　    122,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       122,000 円  　　　　    122,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       122,000 円  　　　　    122,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,876,394 円　（　　　　　　         2,108 円／㎡）　　（経費率　　  22.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9475    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 122,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 148,000 円／㎡　×　     800.10 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0719     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0702 ×  30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,771,800 円  
（　　　　　         4,770 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,925,196 円      
②総費用 3,876,394 円      
③純収益　①－② 13,048,802 円      
④建物等に帰属する純収益 8,771,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,277,002 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,052,459 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,204 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     82,703,245 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      45,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ くしろ 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　釧路郡釧路町木場一丁目３番１
 4600000108980-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
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