別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月14日 提出
くしろ -2 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
くしろ -2 北海道 北海道第8 氏名  不動産鑑定士 成田 一樹   TEL.
鑑定評価額 2,950,000 円  1㎡当たりの価格 12,700 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
釧路郡釧路町東陽西2丁目7番8
②地積
 (㎡)
232  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,80)

(その他)
地区計画等



1:1.5
住宅

W2
一般住宅等が見られ
る区画整理済の住宅
地域
南西8m町道 水道、ガス、下水 東釧路

2.5km
(2)



①範囲 東   200 m、西   200 m、南   250 m、北    50 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    13.0 m、奥行 約    18.0 m、規模         230 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
隔絶された地域性を有する分
譲住宅地域


基準方位北、8m町
交通

施設
東釧路駅北東方

2.5km
法令

規制
1低専
(50,80)
地区計画等

⑤地域要因の将
 来予測
隔絶された地域性を有するものの、区画整然とした地区であるため高値の取引が確認できる。閑静な住環境や商
業施設への利便性を考慮すると当面は強含みの傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +7.5





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            12,700 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は釧路町における住宅地域の圏域であり、釧路市およびこれに隣接する品等の高い住宅地域との価格牽連性
は認められない。需要者の中心は当町居住者のほか隣接する釧路市を含む。当地域は土地区画整理事業施行区域であり
、付近に日常の利便に寄与する大型スーパーが立地している。近時は取引件数の減少が懸念材料ではあるが地価の強含
みは継続している。中心となる価格帯は300万円から400万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
戸建住宅が建ち並ぶ地域であり、収益物件の取引は熟成しておらず、自用目的が中心で土地価格に見合った収益性が見
込めないことから収益還元法は適用できなかった。よって比準価格を採用するが、昨今の経済情勢、市場性をも総合考
慮し、単価と総額との関連の適否を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、付近に価格牽連性の認められ
る標準地が存しないため公示価格との検討はできなかった。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           12,500 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
強含みの地区、弱含み地区、横這いを維持す
る地区等が混在し、地価動向の多極化が進行
している。


相対的な割安感から強含みの動向が継続して
いる。



個別的要因に変動はない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+1.6 %  %
3 試算価格算定内訳 くしろ -2 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 12416
71661
-50008
釧路郡釧路町

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 北西18m町道、
北東8m、
南東0m、
三方路


2中専
地区計画等
(70,200)
b 12416
71661
-50016
釧路郡釧路町

更地


  
(           ) 
長方形 北東10m町道、
中間画地




2住居
地区計画等
(60,200)
c 12416
71661
-50011
釧路郡釧路町

建付


  
(           ) 
長方形 南東6m町道、
中間画地




1中専

(60,200)
d 12416
51661
-15
釧路郡釧路町

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西8m町道、
中間画地




1低専

(50,80)
e 12416
71661
-50019
釧路郡釧路町

更地


  
(           ) 
長方形 北西5.5m町道
、中間画地




1中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
11,506  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  99.6]

11,552 
100
[ 106.0]

10,898 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +7.5

行政      0.0

その他     0.0

   [ 107.5]
     100

11,700 
b (            
13,612  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.5]

13,280 
100
[ 107.1]

12,400 

13,300 
c (            
10,126  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[  60.0]
100
[ 107.5]

15,699 
100
[ 156.5]

10,031 

10,800 
d (            
7,237  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.5]

7,060 
100
[  60.0]

11,767 

12,600 
e (            
19,049  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.5]

18,584 
100
[ 151.5]

12,267 

13,200 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +5.0 交通・接近    0.0 環境      -1.0
画地      -0.4 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近    0.0 環境      +4.0
画地      +2.5 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近    0.0 環境     +55.0
画地      +7.5 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境     -40.0
画地      +2.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近    0.0 環境     +50.0
画地      +2.5 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      12,700 円/㎡]  



くしろ -2 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するので、土地の再調達原価を求めることができない。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
戸建住宅を主とする一般住宅地域であり収益物件の立地に馴染まず、収益性の観点から土地価格が決定される地
域ではないため。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID くしろ -2 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  釧路郡釧路町東陽西二丁目7番8
4600000144501-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月11日 提出
くしろ -2 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
くしろ -2 北海道 北海道第8 氏名  不動産鑑定士 小原 孝太郎   TEL.
鑑定評価額 2,920,000 円  1㎡当たりの価格 12,600 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
釧路郡釧路町東陽西2丁目7番8
②地積
 (㎡)
232  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,80)

(その他)




1:1.5
住宅

W2
一般住宅等が見られ
る区画整理済の住宅
地域
南西8m町道 水道、ガス、下水 東釧路

2.5km
(2)



①範囲 東   200 m、西   200 m、南   250 m、北    50 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    13.0 m、奥行 約    18.0 m、規模         230 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
緩やかな地域熟成が進行する
。周辺業務系投資の動きも活
発である。


基準方位北、8m舗
装市道
交通

施設
東釧路駅

2.5km
法令

規制
1低専
(50,80)


⑤地域要因の将
 来予測
商業効用の中心たるセチリ太地区との連たん性に若干欠ける場所柄ながら、幅広い年代から安定した住宅需要が
確認される。周辺地区の熟成次第では、若干の強含みか、横ばいに転じる動向を予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +7.5





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            12,600 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東陽団地内の住宅地で、周辺の釧路町内又は釧路市内住宅地とも一定の牽連性にある。需要の中心は、釧
路町内又は釧路市内の住宅需要層で、地縁性は薄れつつある。市街地東方郊外に位置する反面、釧路東ICに近接する
優位性から近年は商業系投資も確認される。宅地供給過剰であった過去の経緯から転じて、周辺街路整備を追い風とし
た安定した需要が継続して確認される。標準規模の更地で300万円前後が中庸的水準と把握する。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
自用目的の取引が主流の住宅団地であり、同一団地内を含む信頼性の高い取引事例を多数収集し得た。当地域の標準的
使用は戸建住宅が大半で、一部賃貸資料の収集自体は可能だが、標準的な画地規模では収益性に馴染まず、想定自体が
非現実的であるため、収益還元法は非適用とした。従って、多角的かつ実証的である比準価格を標準とし、代替競争関
係に立つ他の町内住宅地や過去事例の水準も踏まえ、鑑定評価額を決定した。規準すべき標準地等はない。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           12,500 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
釧路地方内では高齢化率が相対的に低い。利
便性が維持されたセチリ太地区、東陽団地地
区とそれ以外の地区の競争力分化が感じられ
る。

近傍で商業投資、流通業務投資が進行し、地
域再熟成が継続する。釧路東IC近接の相対
的優位性が引き続き認められる。


個別的要因に変動はない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+0.8 %  %
3 試算価格算定内訳 くしろ -2 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 12416
71661
-50007
釧路郡釧路町

更地


  
(           ) 
正方形 南東8m町道、
中間画地




1低専
地区計画等
(50,80)
b 12416
71661
-50008
釧路郡釧路町

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ正方形 北西18m町道、
北東8m、
南東0m、
三方路


2中専
地区計画等
(70,200)
c 12416
71661
-50016
釧路郡釧路町

更地


  
(           ) 
長方形 北東10m町道、
中間画地




2住居
地区計画等
(60,200)
d 12416
71661
-50018
釧路郡釧路町

建付


  
(           ) 
不整形 東9m町道、
西6m、二方路




1中専

(60,200)
e 12414
31206
-50024
釧路市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南8m市道、
西8m、準角地




工業

(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
18,377  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 107.5]

17,095 
100
[ 100.0]

17,095 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +7.5

行政      0.0

その他     0.0

   [ 107.5]
     100

18,400 
b (            
11,506  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  99.6]

11,552 
100
[ 109.2]

10,579 

11,400 
c (            
13,612  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.5]

13,280 
100
[ 106.6]

12,458 

13,400 
d (            
3,407  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  85.1]

4,004 
100
[  62.1]

6,448 

6,930 
e (            
12,361  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 112.2]

11,017 
100
[  92.6]

11,897 

12,800 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +7.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +6.5 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      -0.4 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.5 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.5 交通・接近    0.0 環境      +2.5
画地      +2.5 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.5 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近    0.0 環境     -40.0
画地     -14.9 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.5 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境      -5.0
画地     +12.2 行政       0.0 その他      0.0 行政      -2.5 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      12,600 円/㎡]  



くしろ -2 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
居住の快適性に主眼を置いた自用目的の取引が大半であり、近隣地域の標準的使用の現状からは、収益物件であ
る共同住宅の想定自体が予測の限界を超えており、非適用とした。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID くしろ -2 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  釧路郡釧路町東陽西二丁目7番8
4600000144501-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考