令和6年1月15日　提出 大樹 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大樹 5-1 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　木野村　英六   TEL.

鑑定評価額 6,340,000 円  １㎡当たりの価格 11,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広尾郡大樹町西本通８番 ②地積 　(㎡) 551   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:4.5 店舗兼住宅 Ｓ2 小売店舗、金融機関 等が見られる既成商 業地域 南東27m国道、背面道 水道、下水 帯広 57.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.9 ｍ、奥行　約　　  50.6 ｍ、規模　　       551 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ２７ｍ国道 交通 施設 帯広駅南方 57.0km 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 小売店舗・金融機関等が建ち並ぶ商業地として熟成しているが、店舗の閉店が相次いでおり、むしろ住宅への建 替えが進む等、地価は今後も下落傾向が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 間口・奥行の関係　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大樹町市街地の既成商業地域で、近年の景況を反映し需要はほとんどなく、空き店舗が多く見られる等、 需給にギャップがある。また、新たな建築は住宅としての利用もあり、商況・繁華性に陰りが見られる。顧客は帯広市 等の郊外型ショッピングセンターへの流出が続き、今後とも現在の傾向が続くものと考える。商業地の土地取引はほと んどなく、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺は衰退傾向が続く商業地域で、小資本経営の兼用住宅がほとんどを占める地域のため、適切な賃貸事例が 見当たらず収益価格は試算できなかった。よって、より現実的・実証的な比準価格を重視して、比準価格をそのまま採 用し、単価と総額との関連性、宅地需給動向及び当該地域の将来動向等を総合的に考慮して、鑑定評価額を上記のとお り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和５年１月の人口は一時的に増加したが、 その後はやや減少傾向にある。ロケット開発 やチーズ工場増設等の明るい要因もある。 高規格道の延伸により、顧客の帯広市等の郊 外型ショッピングセンターへの流出は相変わ らず進んでおり需要は落ち込んでいる。 格別の変動要因はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％