令和6年1月12日　提出 芽室 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   芽室 -7 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　菊地　優広   TEL.

鑑定評価額 4,120,000 円  １㎡当たりの価格 4,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  0.9 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河西郡芽室町芽室基線２５番８ ②地積 　(㎡) 958   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,80) （その他） 1:3.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、工場が見 られる国道沿いの住 宅地域 南35m国道 水道 芽室 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   750 ｍ、西   600 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.3 ｍ、奥行　約　　  54.6 ｍ、規模　　       958 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 ３５ｍ国道 交通 施設 芽室駅北西方 1.8km 法令 規制 ｢調区｣  (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 　建築規制が強い市街化調整区域内の宅地に対する需要が限定され、低迷している。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      4,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏内は、芽室町内の調区、都計外のほか、帯広市及びそれに隣接町の調区、都計外の地域等を含む一円。需 要者は、農業従事者のほか公共団体等が中心とみられる。建築規制が厳しく市場参入者は少なく選好性は弱いものとみ られる。需要の中心は、規模、用途等により様々で特定することができない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は、建築規制が強く新規の市場参入者が見込めない状況にあるため、宅地需要が弱い市街化調整区域の特性 を示す価格が求められた。収益価格は、市街化調整区域のため賃貸物件が見当たらず試算することを断念したものであ る。鑑定評価額の決定にあたっては、比準価格を中心に検討することとし、最近の経済状況等を踏まえ、鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      4,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 依然として不動産市場の低迷が続いている状 況にある。 建築規制が強く、利便性が見劣りする。 変動要因はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.4 ％  ％