令和6年1月12日　提出 芽室 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   芽室 -5 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　菊地　優広   TEL.

鑑定評価額 6,180,000 円  １㎡当たりの価格 25,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.5 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河西郡芽室町東８条６丁目２番７ ②地積 　(㎡) 247   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南8m町道 水道、下水 芽室 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   200 ｍ、南    30 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  18.4 ｍ、規模　　       247 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 基準方位　北８ｍ町 道 交通 施設 芽室駅北東方 1.8km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 　隣接する帯広市内の住宅地の供給不足から、割安な宅地地域への需要増が急速に拡大傾向が広がっている状況 が見られる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　 +10.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、芽室町及び帯広市に隣接する音更町、幕別町札内地区の住宅地域のほか帯広市内西部の住宅地域等。 需要者は、町内在住者に加え隣接する帯広市内の住民が中心で、ハウスメーカー等も参入するとみられる。帯広市内の 宅地供給が不足し、ベッドタウンとしての需要が増大しているとみられる。需要の中心は、土地が５００万円～１，０ ００万円程度、複合不動産は、中古物件が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は、帯広市の住宅地の供給不足の影響を強く受けた価格が求められた。収益価格は、１低専地域にあたり戸 建住宅としての利用が標準的で、収益性より快適性をより重視する地域の特性のため試算することを断念したものであ る。鑑定評価額の決定にあたっては、比準価格を中心に検討することとし、最近の経済状況等を踏まえ、鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人手不足、建築工事費の高騰のほか長期化す る国際紛争、円安、金融政策の見直し等の影 響が懸念される。 帯広市内の宅地の供給不足から、ベッドタウ ンとして宅地の需要増が認められる。 変動要因はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +14.2 ％  ％