鑑定評価書

令和6年1月12日　提出
芽室 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

芽室 -1

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　菊地　優広

TEL.

鑑定評価額

13,900,000 円

１㎡当たりの価格

26,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.3 倍
(2)実地調査日	令和5年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	河西郡芽室町東５条２丁目８番１外				②地積　(㎡)	535 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）
	1:1.2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域	東14.5m町道	水道、下水	芽室 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 100 ｍ、南 150 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 21.8 ｍ、奥行　約　　 24.5 ｍ、規模　　 535 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし。

街

路

基準方位　北１４．
５ｍ町道

交通

施設

芽室駅北東方

750m

法令

規制

２住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

　隣接する帯広市内の住宅地の供給不足から、割安な宅地地域への需要増が急速に拡大傾向が広がっている状況
が見られる。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 26,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 18,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、芽室町及び帯広市に隣接する音更町、幕別町札内地区の住宅地域のほか帯広市内西部の住宅地域等。
需要者は、町内在住者に加え隣接する帯広市内の住民が中心で、ハウスメーカー等も参入するとみられる。帯広市内の
宅地供給が不足し、ベッドタウンとしての需要が増大しているとみられる。需要の中心は、土地が５００万円～１，５
００万円程度、複合不動産は、中古物件が多い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　比準価格は、帯広市の住宅地の供給不足の影響を強く受けた価格が求められた。収益価格は、最有効使用とみられる
建物の純収益の内土地に帰属する部分を還元して求めたものである。鑑定評価額の決定にあたっては、比準価格を中心
に検討のうえ、収益価格を参考に、最近の経済状況等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     22,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人手不足、建築工事費の高騰のほか長期化す
る国際紛争、円安、金融政策の見直し等の影
響が懸念される。

帯広市内の宅地の供給不足から、ベッドタウ
ンとして宅地の需要増が認められる。

変動要因はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+14.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

芽室 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２４１６９１６３７ -419037	河西郡芽室町		更地	（　）	長方形	南8m町道、中間画地		１低専 (40,60)
b	１２４１６９１６３７ -419025	河西郡芽室町		建付地	（　）	長方形	東8m町道、中間画地		２中専 (60,200)
c	１２４１６９１６３７ -410006	河西郡芽室町		建付地	（　）	長方形	北7m町道、中間画地		１中専 (60,200)
d	１２４１６９１６３７ -410008	河西郡芽室町		建付地	（　）	長方形	北8m町道、中間画地		１低専 (40,60)
e	１２４１６９１６３７ -410004	河西郡芽室町		更地	（　）	長方形	南14.5m町道、中間画地		２住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 26,163	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	24,522	100 [ 86.7]	28,284	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	29,100
b	(　 ) 15,315	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	15,270	100 [ 97.0]	15,742		16,200
c	(　 ) 32,770	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	33,688	100 [ 82.9]	40,637		41,900
d	(　 ) 32,828	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	33,353	100 [ 86.7]	38,469		39,600
e	(　 ) 32,998	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	30,478	100 [ 120.8]	25,230		26,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 26,000 円／㎡]

芽室 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,364,723	1,028,920	4,335,803	3,854,360	481,443	（　0.9471） 455,975	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	9,701,596 円　　　　（　 18,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

芽室 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層住宅	200.00	ＬＳ2	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	60 ％	200 ％	200 ％	535 ㎡	21.8 m x 24.5 m	前面道路：町道　 14.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫタイプ（２Ｆ×２戸×約４４㎡）を想定。

⑦有効率　 88.0 ％
の理由

内階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	200.00	88.0	176.00	1,350	237,600	1.0	237,600
							0.0	0
～

～

～

～

計		400.00	88.0	352.00		475,200		475,200
								0

⑨年額支払賃料	475,200 円　×　12ヶ月　＝　 5,702,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 352.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,702,400 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 342,144 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,360,256 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	475,200 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,467 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,364,723 円　　　　（　 10,028 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２４１６９５６３７　　　　-419001	1,136 ( 1,134)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.3]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,272	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,351 円/㎡　月額支払賃料（　 1,350 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２４１６９５６３７　　　　-419002	1,288 ( 1,287)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.1]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,383
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

芽室 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	173,100 円	57,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	285,120 円	5,702,400　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 22,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 432,700 円	57,700,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	57,700 円	57,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	57,700 円	57,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,028,920 円　（　　　　　　 1,923 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9471

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	57,700,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0668	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0559 ×　 45 ％　＋　0.0688 × 40 ％　＋ 0.0944 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,854,360 円（　　　　　 7,204 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,364,723 円
②総費用	1,028,920 円
③純収益　①－②	4,335,803 円
④建物等に帰属する純収益	3,854,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	481,443 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	455,975 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 852 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,701,596 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

芽室 -1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	河西郡芽室町東五条二丁目８番１	4601000534612-0000
2	河西郡芽室町東五条二丁目１０番１	4601000534617-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月13日　提出
芽室 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

芽室 -1

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　酒井　寛太

TEL.

鑑定評価額

13,700,000 円

１㎡当たりの価格

25,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.3 倍
(2)実地調査日	令和5年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	河西郡芽室町東５条２丁目８番１外				②地積　(㎡)	535 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）
	1:1.2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域	東14.5m町道	水道、下水	芽室 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 100 ｍ、南 150 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 21.8 ｍ、奥行　約　　 24.5 ｍ、規模　　 535 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

基準方位　北１４．
５ｍ町道

交通

施設

芽室駅東方

750m

法令

規制

２住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

利便性に優る既成住宅地域であり堅調に推移している。建設資材高騰による新築住宅価格の上昇が今後の地価に
及ぼす影響に注視を要する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 26,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 18,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は芽室町住宅地域一円と判断した。需要者の中心は帯広市・芽室町に居住又は勤務する一次取得者層が大半
を占める。帯広圏内における宅地供給不足、住宅地価格高騰の影響を受け、割安感のある芽室町においても相応の水準
による取引が顕在化しており、売り希望価格、成約価格共に上昇傾向にある。規模によって異なるが、土地は７００万
円～９００万円程度、新築の戸建住宅は２５００万円～３０００万円程度の物件が需要の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

アパートなどの収益物件も若干見られるが、当地域の主たる需要者は戸建住宅取得者であり、収益性よりも居住の快適
性や利便性等に着目して取引条件が決定される傾向が強い。従って、試算過程において当地域性を十分に検討し、市場
の実態をより適正に反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、単価と総額との関連性の検討を踏まえ、鑑
定評価額を上記のとおり決定した。尚、規準すべき標準地が見あたらない為、規準価格との検討は行わなかった。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

町内総人口は微減、老齢人口は微増で推移。
建設資材価格高止まりの影響から新設住宅着
工数は減少傾向にある。

帯広圏内の住宅地価格高騰の影響から強含み
の取引が顕在化している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+13.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

芽室 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２４１６９１６３７ -419025	河西郡芽室町		建付地	（　）	長方形	東8m町道、中間画地		２中専 (60,200)
b	１２４１６９１６３７ -419037	河西郡芽室町		更地	（　）	長方形	南8m町道、中間画地		１低専 (40,60)
c	１２４１６９１６３７ -419047	河西郡芽室町		建付地	（　）	長方形	西10.9m町道、中間画地		２住居 (60,200)
d	１２４１６９１６３７ -419018	河西郡芽室町		更地	（　）	ほぼ長方形	東7m町道、北6m、角地		１中専 (60,200)
e	１２４１６９１６３７ -410004	河西郡芽室町		更地	（　）	長方形	南14.5m町道、中間画地		２住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 15,315	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	15,270	100 [ 98.0]	15,582	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	16,000
b	(　 ) 26,163	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	24,522	100 [ 94.1]	26,060		26,800
c	(　 ) 25,329	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	25,452	100 [ 96.0]	26,513		27,300
d	(　 ) 29,572	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 108.2]	28,069	100 [ 94.1]	29,829		30,700
e	(　 ) 32,998	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	30,478	100 [ 107.1]	28,458		29,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 26,000 円／㎡]

芽室 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,108,478	1,028,600	4,079,878	3,611,880	467,998	（　0.9718） 454,800	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	9,676,596 円　　　　（　 18,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

芽室 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	181.44	Ｗ2	362.88
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	60 ％	200 ％	200 ％	535 ㎡	21.8 m x 24.5 m	前面道路：町道　 14.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫ×８戸、平均専有面積約４０．７０㎡

⑦有効率　 89.7 ％
の理由

同種建物としては妥当と判断した

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	181.44	89.7	162.81	1,351	220,000	1.0	220,000
							0.0	0
2～ 2	住宅	181.44	89.7	162.81	1,376	224,000	1.0	224,000
							0.0	0
～

～

～

計		362.88	89.7	325.62		444,000		444,000
								0

⑨年額支払賃料	444,000 円　×　12ヶ月　＝　 5,328,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 325.62 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため未計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,328,000 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 223,776 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,104,224 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	444,000 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,254 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,108,478 円　　　　（　 9,549 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２４１７２５６３７　　　　-1	1,464 ( 1,463)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,464	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,377 円/㎡　月額支払賃料（　 1,376 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２４１７２５６３７　　　　-2	1,085 ( 1,084)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	1,165
c	１２４１７２５６３７　　　　-3	1,045 ( 1,044)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	1,100

芽室 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	152,400 円	50,800,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	266,400 円	5,328,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 25,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 381,000 円	50,800,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	152,400 円	50,800,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	50,800 円	50,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に無し

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,028,600 円　（　　　　　　 1,923 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	50,800,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 362.88 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0711	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 45 ％　＋　0.0782 × 45 ％　＋ 0.0944 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,611,880 円（　　　　　 6,751 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,108,478 円
②総費用	1,028,600 円
③純収益　①－②	4,079,878 円
④建物等に帰属する純収益	3,611,880 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	467,998 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	454,800 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 850 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,676,596 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

芽室 -1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	河西郡芽室町東五条二丁目８番１	4601000534612-0000
2	河西郡芽室町東五条二丁目１０番１	4601000534617-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考