鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
音更 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

音更 -3

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　木野村　英六

TEL.

鑑定評価額

7,870,000 円

１㎡当たりの価格

19,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月5日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.2 倍
(2)実地調査日	令和5年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	河東郡音更町大通１０丁目３番２				②地積　(㎡)	410 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	台形 1:1.5	住宅Ｂ2	一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域	西7.2m町道	水道、下水	帯広 8.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 130 ｍ、南 150 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.3 ｍ、奥行　約　　 24.2 ｍ、規模　　 410 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　７
．２ｍ町道

交通

施設

帯広駅北方

8.5km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

大型ショッピングセンターや帯広市への接近性は、木野地区等からみて劣っているが、宅地供給不足から本町地
区へも宅地需要が及んでおり、今後も上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 19,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 13,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は音更町本町地区の住宅地域一円である。需要者は町内に居住する３０～４０歳代の第一次取得者層が想定
される。帯広市より北方約１０ｋｍの距離にあることから、需要が限定的であったが、音更町全体の宅地供給不足から
、本町地区へも需要がおよび強含みの土地取引も見られる。土地は６００万円～１０００万円程度の物件が需要の中心
となっており、中古戸建住宅で１５００万円～２５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、低層共同住宅も散見されるが土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に
求められた。又、本来居住性を重視する低層住宅地域であることからより信頼性の高い比準価格を標準としつつも、収
益価格を関連づけ、近隣地域の今後の動向、地域人口の動態、周辺分譲地の売出価格との競合等を考量の結果、上記鑑
定評価額の通り決定した。尚、標準地価格間の検討については規準すべき標準地の設定がないのでこれを断念した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     18,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

音更町の人口は微減傾向にあるが、宅地の新
規大型供給はなく、既存住宅地域に需要が集
中し不動産の取引は活発である。

木野地区との比較により利便性はやや劣るも
のの、宅地不足により本町地区へも需要が及
び上昇傾向にある。

特にない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

音更 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２４１７０１６３１ -410008	河東郡音更町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m町道、中間画地		１中専 (60,200)
b	１２４１７０１６３１ -410005	河東郡音更町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m町道、西6m、角地		１中専 (60,200)
c	１２４１７０１６３１ -410010	河東郡音更町		更地	（　）	不整形	南6m町道、東6m、角地		２中専 (60,200)
d	１２４１７０１６３１ -410023	河東郡音更町		更地	（　）	長方形	北8m町道、中間画地		２中専 (60,200)
e	１２４１７０１６３１ -410009	河東郡音更町		建付地	（　）	長方形	東18m町道、南8m、角地		２中専 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 18,341	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	18,579	100 [ 97.0]	19,154	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	19,700
b	(　 ) 21,240	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 115.5]	18,555	100 [ 100.0]	18,555		19,100
c	(　 ) 17,208	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 104.4]	16,615	100 [ 90.2]	18,420		19,000
d	(　 ) 18,272	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	18,382	100 [ 95.0]	19,349		19,900
e	(　 ) 22,673	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 115.5]	19,807	100 [ 105.0]	18,864		19,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +15.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +15.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 19,500 円／㎡]

音更 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,308,840	856,200	3,452,640	3,175,500	277,140	（　0.9711） 269,131	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	5,492,469 円　　　　（　 13,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

音更 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	175.00	Ｗ2	350.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	410 ㎡	17.3 m x 24.2 m	前面道路：町道　 7.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積４４㎡程度の少人数ファミリータイプである。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	175.00	100.0	175.00	1,070	187,250	1.0	187,250
							0.0	0
～

～

～

～

計		350.00	100.0	350.00		374,500		374,500
								0

⑨年額支払賃料	374,500 円　×　12ヶ月　＝　 4,494,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 350.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含まれる。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており未計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,494,000 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 188,748 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,305,252 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	374,500 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,588 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,308,840 円　　　　（　 10,509 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２４１７０５６３１　　　　-419004	1,244 ( 1,241)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,296	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,071 円/㎡　月額支払賃料（　 1,070 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２４１７０５６３１　　　　-419005	1,189 ( 1,187)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,213
c	１２４１７０５６３１　　　　-419009	968 ( 966)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	968

音更 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	219,000 円	43,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	224,700 円	4,494,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 18,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 306,600 円	43,800,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	43,800 円	43,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	43,800 円	43,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 856,200 円　（　　　　　　 2,088 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	43,800,000 円	設計監理料率　 125,000 円／㎡　×　 350.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0725	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 45 ％　＋ 0.0957 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,175,500 円（　　　　　 7,745 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,308,840 円
②総費用	856,200 円
③純収益　①－②	3,452,640 円
④建物等に帰属する純収益	3,175,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	277,140 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	269,131 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 656 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,492,469 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

音更 -3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	河東郡音更町大通十丁目３番２	4601000671980-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月10日　提出
音更 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

音更 -3

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　合田　修

TEL.

鑑定評価額

7,870,000 円

１㎡当たりの価格

19,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月5日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.2 倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	河東郡音更町大通１０丁目３番２				②地積　(㎡)	410 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	台形 1:1.5	住宅Ｂ2	一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域	西7.2m町道	水道、下水	帯広 8.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 130 ｍ、南 150 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.3 ｍ、奥行　約　　 24.2 ｍ、規模　　 410 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北７．２
ｍ町道

交通

施設

帯広駅北方

8.5km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

造成品等の劣る当該既成住宅地域への人気は低迷していたが、木野地区等の宅地供給不足の波及により、地価水
準は上昇傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 19,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 12,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は音更町本町地区の住宅地域一円である。需要者は町内に居住する３０～４０歳代の第一次取得者層で同一
需給圏外からの転入は少ない。帯広市より約１０㎞の距離にある事から、同一需給圏内に生活基盤を置く居住者に需要
が限定される傾向が強い。土地は７００～８００万円程度の物件が需要の中心となっており、新築の戸建物件の取引は
なく、中古戸建住宅付土地又は建物解体後の土地のみの取引が大半を占める。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、低層共同住宅も散見されるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない為、収益価格は低位に求め
られた。又、本来居住性を重視する低層住宅地域であることから、収益価格を参考に留め、より信頼性の高い比準価格
を採用、近隣地域の今後の推移、地域人口の動態、低価格帯の分譲地との競合等を考量の結果、上記鑑定評価額の通り
決定した。尚、標準地価格間の検討については規準すべき標準地の設定がない為、これを断念した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

道内経済は緩やかに持ち直しの動きが続いて
いる。町内人口は減少傾向、高齢化率は上昇
傾向で推移している。

特段の地域変容はない。旧市街地に属してお
り、利便性の良好な木野地区との比較により
需要はやや弱い。

標準的な競争力を維持しており、個別的要因
に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

音更 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２４１７０１６３１ -419002	河東郡音更町		底地	（　）	ほぼ整形	西7.3m町道、中間画地		１住居 (60,200)
b	１２４１７０１６３１ -410016	河東郡音更町		建付地	（　）	ほぼ正方形	東18m町道、中間画地		１低専 (40,60)
c	１２４１７０１６３１ -410005	河東郡音更町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m町道、西6m、角地		１中専 (60,200)
d	１２４１７０１６３１ -410023	河東郡音更町		更地	（　）	長方形	北8m町道、中間画地		２中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 15,207) 19,009	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	18,714	100 [ 100.0]	18,714	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	19,300
b	(　 ) 22,078	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	20,548	100 [ 105.4]	19,495		20,100
c	(　 ) 21,240	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 115.5]	18,555	100 [ 100.0]	18,555		19,100
d	(　 ) 18,272	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	18,382	100 [ 100.0]	18,382		18,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.5
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +15.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 19,200 円／㎡]

音更 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,110,569	804,886	3,305,683	3,049,060	256,623	（　0.9711） 249,207	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	5,085,857 円　　　　（　 12,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

音更 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	150.26	Ｗ2	300.52
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	410 ㎡	17.3 m x 24.2 m	前面道路：町道　 7.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の標準的使用等を考慮し、１ＬＤＫ（約４６㎡）タイプの共同住宅の用に供した場合に最有効使用を実現するものと判定。

⑦有効率　 91.4 ％
の理由

共用の内階段の設置を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	150.26	91.4	137.30	1,299	178,353	1.0	178,353
							0.0	0
2～ 2	住宅	150.26	91.4	137.30	1,325	181,923	1.0	181,923
							0.0	0
～

～

～

計		300.52	91.4	274.60		360,276		360,276
								0

⑨年額支払賃料	360,276 円　×　12ヶ月　＝　 4,323,312 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 274.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており未計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,323,312 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 216,166 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,107,146 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	360,276 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,423 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,110,569 円　　　　（　 10,026 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２４１７１５６３１　　　　-410002	1,377 ( 1,376)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,434	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,326 円/㎡　月額支払賃料（　 1,325 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２４１７１５６３１　　　　-410001	1,058 ( 1,015)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,102
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

音更 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	121,800 円	40,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	216,166 円	4,323,312　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 12,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 284,200 円	40,600,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	129,920 円	40,600,000　×　　　　 0.32 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	40,600 円	40,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 804,886 円　（　　　　　　 1,963 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	40,600,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 300.52 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0957 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,049,060 円（　　　　　 7,437 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,110,569 円
②総費用	804,886 円
③純収益　①－②	3,305,683 円
④建物等に帰属する純収益	3,049,060 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	256,623 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	249,207 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 608 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,085,857 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

音更 -3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	河東郡音更町大通十丁目３番２	4601000671980-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考