鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
音更 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

音更 -2

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　木野村　英六

TEL.

鑑定評価額

15,700,000 円

１㎡当たりの価格

33,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月5日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.5 倍
(2)実地調査日	令和5年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	河東郡音更町南鈴蘭南２丁目１番１０				②地積　(㎡)	475 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）
	1:1	住宅Ｗ1F1B	一般住宅等が建ち並ぶ高台の既成住宅地域	東8.3m町道	水道、下水	帯広 3.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 180 ｍ、西 250 ｍ、南 60 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 21.8 ｍ、奥行　約　　 21.8 ｍ、規模　　 475 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

基準方位　北　　８
．３ｍ町道

交通

施設

帯広駅北西方

3.9km

法令

規制

２中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

帯広市への良好な接近性と周辺地域の熟成、すずらん台の利便施設整備による利便性向上により需要は堅調にあ
り、価格水準は強含みに推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 33,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 22,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はすずらん台、鈴蘭、木野、宝来、ひびき野地区の住宅地域であり、需要者は音更町及び近隣市町村に居住
する３０～４０歳代の第一次取得者層である。すずらん大橋が開通してから帯広市のベッドタウンとしての性格が更に
強くなっており、また鈴蘭新道沿いにスーパーマーケット等も立地しており宅地需要が底堅い。土地は１０００万円～
１７００万円程度の物件が取引の中心となっており、中古戸建住宅は２０００万円～３０００万円程度が多い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、戸建住宅のほか低層共同住宅も見られるが土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は
やや低位に求められた。当該地域は本来居住性を重視する低層住宅地域であることから、より信頼性の高い比準価格を
標準としつつも、収益価格を関連づけ、更に近隣地域の今後の宅地需給動向等を考量の結果、上記鑑定評価額の通り決
定した。なお、規準とすべき標準地等はないのでこれらからの規準は行わなかった。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     29,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

音更町の人口は微減傾向にあるが、宅地の新
規大型供給はなく、既存住宅地域に需要が集
中し不動産の取引は活発である。

西方のすずらん台においてスーパーマーケッ
ト、診療所等の利便施設が整備され利便性が
向上している。

特にない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+12.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

音更 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２４１７０１６３１ -410033	河東郡音更町		更地	（　）	ほぼ長方形	西22m道道、南8m、角地		１中専 (70,200)
b	１２４１７０１６３１ -419040	河東郡音更町		更地	（　）	ほぼ正方形	西7.7m町道、中間画地		２中専 (60,200)
c	１２４１７０１６３１ -410038	河東郡音更町		貸家建付地	（　）	長方形	東8m町道、中間画地		２中専 (60,200)
d	１２４１７０１６３１ -410014	河東郡音更町		更地	（　）	ほぼ長方形	北11m町道、東8m、角地		２中専 (70,200)
e	１２４１７０１６３１ -410030	河東郡音更町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北7.8m町道、東7m、準角地		２中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 37,811	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 126.8]	30,058	100 [ 97.8]	30,734	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	31,700
b	(　 ) 36,298	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	36,087	100 [ 100.0]	36,087		37,200
c	(　 ) 33,851	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	33,128	100 [ 100.0]	33,128		34,100
d	(　 ) 41,756	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 110.4]	38,655	100 [ 100.0]	38,655		39,800
e	(　 ) 35,262	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	33,046	100 [ 106.7]	30,971		31,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +20.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 33,600 円／㎡]

音更 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,896,775	1,004,460	3,892,315	3,377,250	515,065	（　0.9718） 500,540	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	10,649,787 円　　　　（　 22,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

音更 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	190.00	Ｗ2	380.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	200 ％	475 ㎡	21.8 m x 21.8 m	前面道路：町道　 8.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積４８㎡程度の少人数ファミリータイプである。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	190.00	100.0	190.00	1,120	212,800	1.0	212,800
							0.0	0
～

～

～

～

計		380.00	100.0	380.00		425,600		425,600
								0

⑨年額支払賃料	425,600 円　×　12ヶ月　＝　 5,107,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 380.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含まれる。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており未計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,107,200 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 214,502 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,892,698 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	425,600 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,077 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,896,775 円　　　　（　 10,309 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２４１７０５６３１　　　　-419003	1,044 ( 1,042)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,024	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,121 円/㎡　月額支払賃料（　 1,120 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２４１７０５６３１　　　　-419008	934 ( 932)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	907
c	１２４１７０５６３１　　　　-419007	1,137 ( 1,135)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,126

音更 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	237,500 円	47,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	255,360 円	5,107,200　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 36,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 332,500 円	47,500,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	95,000 円	47,500,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	47,500 円	47,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,004,460 円　（　　　　　　 2,115 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	47,500,000 円	設計監理料率　 125,000 円／㎡　×　 380.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0711	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 45 ％　＋　0.0782 × 45 ％　＋ 0.0944 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,377,250 円（　　　　　 7,110 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,896,775 円
②総費用	1,004,460 円
③純収益　①－②	3,892,315 円
④建物等に帰属する純収益	3,377,250 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	515,065 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	500,540 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,054 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,649,787 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

音更 -2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	河東郡音更町南鈴蘭南二丁目１番１０	4601000660031-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月10日　提出
音更 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

音更 -2

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　合田　修

TEL.

鑑定評価額

15,700,000 円

１㎡当たりの価格

33,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月5日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.5 倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	河東郡音更町南鈴蘭南２丁目１番１０				②地積　(㎡)	475 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）
	1:1	住宅Ｗ1F1B	一般住宅等が建ち並ぶ高台の既成住宅地域	東8.3m町道	水道、下水	帯広 3.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 180 ｍ、西 250 ｍ、南 60 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 21.8 ｍ、奥行　約　　 21.8 ｍ、規模　　 475 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北８．３
ｍ町道

交通

施設

帯広駅北方

3.9km

法令

規制

２中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

帯広市への接近性が良好な住宅地域であり、今後も現状の住環境を維持することが予測される。帯広市に於ける
宅地供給不足が波及しており、需給関係の逼迫により地価水準は上昇傾向で推移すると推量。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 33,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 22,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は本町地区を除く音更町内の住宅地域であり、需要者は音更町及び周辺市町村に居住する３０～４０歳代の
第一次取得者層である。帯広市のベットタウンとしての性格が強く、近隣商業施設の充実等良好な利便性を背景に宅地
需要は堅調である。土地は１，０００～１，６００万円程度の物件が取引の中心となっており、新築の戸建物件の取引
は殆どなく、中古戸建住宅付土地又は建物解体後の土地のみの取引が大半を占める。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、共同住宅も見られるが、賃貸物件の供給過剰傾向から土地価格に見合う賃料水準が形成されていない為収
益価格は低位に求められた。又、本来居住性を重視する低層住宅地域であることからより信頼性の高い比準価格を採用
、前年公示価格との関連性及び近隣地域の今後の推移・地域人口の動態・宅地需給動向等を考量の結果、上記鑑定評価
額の通り決定した。尚、類似する他の標準地との価格検討については、比較すべき地価公示地の設定がなく断念した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

道内経済は緩やかに持ち直しの動きが続いて
いる。町内人口は減少傾向、高齢化率は上昇
傾向で推移している。

木野地区に位置する住宅地域であり、特段の
地域変容はないが、宅地供給不足の波及等の
影響を受け、需要は増加傾向にある。

標準的な競争力を維持しており、個別的要因
に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+11.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

音更 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２４１７０１６３１ -410038	河東郡音更町		貸家建付地	（　）	長方形	東8m町道、中間画地		２中専 (60,200)
b	１２４１７０１６３１ -410014	河東郡音更町		更地	（　）	ほぼ長方形	北11m町道、東8m、角地		２中専 (70,200)
c	１２４１７０１６３１ -419040	河東郡音更町		更地	（　）	ほぼ正方形	西7.7m町道、中間画地		２中専 (60,200)
d	１２４１７０１６３１ -410007	河東郡音更町		建付地	（　）	長方形	東10m町道、中間画地		２中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 33,851	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	33,128	100 [ 100.0]	33,128	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	34,100
b	(　 ) 41,756	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 110.4]	38,655	100 [ 100.0]	38,655		39,800
c	(　 ) 36,298	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	36,087	100 [ 100.0]	36,087		37,200
d	(　 ) 23,162	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	23,794	100 [ 100.0]	23,794		24,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 33,000 円／㎡]

音更 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,301,219	1,025,779	4,275,440	3,758,700	516,740	（　0.9718） 502,168	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	10,684,426 円　　　　（　 22,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

音更 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	188.89	Ｗ2	377.78
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	200 ％	475 ㎡	21.8 m x 21.8 m	前面道路：町道　 8.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の標準的使用等を考慮し、１ＬＤＫ（約４３㎡）タイプの共同住宅の用に供した場合に最有効使用を実現するものと判定。

⑦有効率　 93.1 ％
の理由

共用内階段の設置を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	188.89	93.1	175.93	1,307	229,941	1.0	229,941
							0.0	0
2～ 2	住宅	188.89	93.2	175.93	1,334	234,691	1.0	234,691
							0.0	0
～

～

～

計		377.78	93.1	351.86		464,632		464,632
								0

⑨年額支払賃料	464,632 円　×　12ヶ月　＝　 5,575,584 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 351.86 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており未計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,575,584 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 278,779 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,296,805 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	464,632 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,414 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,301,219 円　　　　（　 11,160 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２４１７１５６３１　　　　-410004	1,440 ( 1,382)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,484	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,335 円/㎡　月額支払賃料（　 1,334 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２４１７１５６３１　　　　-410003	1,288 ( 1,235)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,288
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

音更 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	153,000 円	51,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	278,779 円	5,575,584　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 22,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 357,000 円	51,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	163,200 円	51,000,000　×　　　　 0.32 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	51,000 円	51,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,025,779 円　（　　　　　　 2,160 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	51,000,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 377.78 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0737	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0782 × 40 ％　＋ 0.0944 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,758,700 円（　　　　　 7,913 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,301,219 円
②総費用	1,025,779 円
③純収益　①－②	4,275,440 円
④建物等に帰属する純収益	3,758,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	516,740 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	502,168 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,057 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,684,426 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

音更 -2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	河東郡音更町南鈴蘭南二丁目１番１０	4601000660031-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考