令和6年1月14日　提出 北海道日高 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北海道日高 5-1 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　山口　貴路   TEL.

鑑定評価額 1,940,000 円  １㎡当たりの価格 15,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  0.9 倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 沙流郡日高町富川北２丁目２０３番８ ｢富川北２－１－６｣ ②地積 　(㎡) 122   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:2.5 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗、飲食店等 が建ち並ぶ既成商業 地域 南西20m国道 水道、下水 鵡川 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ２０ｍ国道 交通 施設 鵡川駅南東方 12.0km 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 近年、新たな店舗の進出等がみられる国道沿いの商業地域であり、長年停滞していた繁華性の向上と、これに伴 う地域の活性化に期待が寄せられており、今後の不動産の需給動向も注目されるところである。 (3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は日高町の商業地域と商住混在地域に及ぶ範囲であり、需要者は大半が地元の中小企業や個人事業者である が、店舗のチェーン展開を行う大手法人による取引もみられる。依然として人口減少に伴う購買力の減少は続いている が、新規店舗の出店に伴う集客力の向上により、商業地地価が下げ止まり基調にある。なお、画地規模や建物用途等の 個別性が強く、取引価格が多岐に渡る商業地の特性から、市場における中心価格帯を特定することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 長年に渡る商業地域の衰退によってテナント需要がほとんど期待できず、近年の土地利用も自用の店舗等が大半である ため、現実的な賃料想定が困難で収益価格を求めることができなかった。比準価格については、近隣周辺における複数 の事例を吟味のうえ、不動産取引の実情を適切に反映させるべく慎重に算出しており、事例資料の信頼度に基づいた十 分に精度の高い価格と判断されるため、当該比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済の低迷等により日高町内の商業地需 要は減退傾向にあるが、店舗の新規出店がみ られる一部地域で、高価格帯の土地取引も散 見される。 コロナ禍による外出自粛等の影響から正常化 しつつあり、また近隣への店舗進出によって 、近年の地価水準に底堅さが現れている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％