令和6年1月11日　提出 むかわ -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   むかわ -1 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　高橋　総生   TEL.

鑑定評価額 2,940,000 円  １㎡当たりの価格 9,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  0.9 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 勇払郡むかわ町美幸３丁目１番２ ②地積 　(㎡) 309   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 住宅が建ち並ぶ公共 施設に近接した住宅 地域 北東11.5m町道 水道、下水 鵡川 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　　北１１ ．５ｍ町道 交通 施設 鵡川駅南方 550m 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 鵡川地区中心部の既成住宅地域で、当面は現状を維持すると見込む。人口減少と高齢化により需要は弱く、地価 は下落が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、鵡川地区市街地の住宅地域の圏域。需要者は鵡川地区居住者が大半で、圏外からの転入は少ない。生活 利便性や居住環境は良好な地域であるが、人口減少や高齢化により、住宅需要は弱い。被災住宅の建替え需要は一巡し 、取引は少ない。なお、日高線廃止の地価への影響は見られない。需要の中心となる価格帯は更地で３００万円以内で ある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的での戸建住宅取引が大半で、収益価格は求められなかった。比準価格は実際の取引に裏付けられた実証的かつ 現実的な価格である。居住の快適性、生活利便性を主要指標とし、周辺の取引価格を目安に売買される地域の実情を鑑 み、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口の減少、高齢化等の影響により、宅地需 要は弱い。 被災住宅の建替え需要は一巡し、住宅地の取 引は少ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.0 ％  ％