(1)
標
準
地
|
①所在及び地番並
びに「住居表示」等 |
勇払郡安平町安平２７３番５
|
②地積
(㎡) |
1,186
( ) |
⑨法令上の規制等 |
| ③形状 |
④敷地の利用の現況 |
⑤周辺の土地の利用
の状況 |
⑥接面道路の状況 |
⑦供給処
理施設
状況 |
⑧主要な交通施設との接
近の状況 |
｢調区｣
(60,100)
（その他）
|
1:2 |
住宅
Ｗ2 |
畑、牧場が多い中に
農家住宅が散在する
住宅地域 |
西6m町道 |
|
安平
2.8km |
(2)
近
隣
地
域 |
①範囲 |
東 200 ｍ、西 200 ｍ、南 200 ｍ、北 150 ｍ |
②標準的使用 |
農家住宅地 |
| ③標準的画地の形状等 |
間口 約 25.0 ｍ、奥行 約 48.0 ｍ、規模 1,200 ㎡程度、形状 長方形 |
| ④地域的特性 |
特記
事項 |
特記すべき事項はない。 |
街
路 |
６ｍ町道 |
交通
施設 |
安平駅北東方
2.8km |
法令
規制 |
｢調区｣
(60,100)
|
⑤地域要因の将
来予測 |
新たな農家住宅の建築を目的とした宅地需要等は極めて少ない実情にあるが、近隣周辺では既に農地と大きく変
わらない水準まで宅地価格が低下しており、更なる下落を生じさせるまでの変動的な要因は確認されない。 |
| (3)最有効使用の判定 |
農家住宅地 |
(4)対象標準地の
個別的要因 |
ない |
(5)鑑定評価の手法
の適用 |
取引事例比較法 |
比準価格 530 円／㎡ |
| 収益還元法 |
収益価格 / 円／㎡ |
| 原価法 |
積算価格 / 円／㎡ |
| 開発法 |
開発法に
よる価格 / 円／㎡ |
| (6)市場の特性 |
同一需給圏は安平町及び隣接他町の郊外に広がる農家住宅地域が圏域であり、需要者は東胆振地区で農業を営む従事者
等に概ね限定される。近隣周辺において、極めて低廉な水準に至っている農家住宅地の地価動向に大きな変動はみられ
ないが、長年続く農業を取り巻く環境の厳しさと新規就農者の減少により、未だ土地需要に回復の兆しは見受けられな
い。なお、宅地取引の稀少性と農家住宅地に係る個別性の強さから、市場の中心価格帯は把握することができない。 |
(7)試算価格の調整
・検証及び鑑定
評価額の決定の
理由 |
市街化調整区域における賃貸物件の建築は現実的ではなく、賃料等に関する情報も皆無のため収益価格を求めることは
できなかった。比準価格については、取引が非常に少ない中で、対象標準地との価格牽連性を重視して町内の類似地域
から事例を選択し、各地域の特性と時間の経過等に留意して慎重に試算を行っており、採用に至らなかった他の事例の
水準等からも妥当な結果と判断のうえ、本件では比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 |
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討 |
①□代表標準地 □標準地 |
②時点 |
③標準化 |
④地域要 |
⑤個別的 |
⑥対象標準地の規準 |
⑦
内
訳 |
標準化補正 |
前年標準地番号
[ ] |
修正 |
補正 |
因の比
較 |
要因の
比較 |
価格
（円／㎡） |
街路
交通・接近
環境
画地 |
[前年代表標準地等の価格]
円／㎡ |
[ ]
100 |
100
[ ] |
100
[ ] |
[ ]
100 |
|
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
530 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
地点）である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
[ ]
前年指定基準地等の価格（半年前）
円／㎡ |
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況 |
[一般的要因]
[地域要因]
[個別的要因] |
郡部の郊外地区では、コロナ禍からの回復基
調も不動産需要の復調には繋がっておらず、
農家住宅地域における不動産取引は低調に推
移している。
農家住宅地等の需要が非常に少ない状況にあ
るが、十分に低廉な水準まで地価が下落して
いるため、底値圏として概ね下げ止まり基調
にある。
個別的要因に変動はない。
|
行政
その他 |
| 地域要因の比較 |
街路
交通・接近
環境
行政
その他 |
| ⑨変動率 |
年間 |
半年間
（指定基準地等） |
|
| 0.0 ％ |
％ |
|