令和6年1月11日　提出 安平 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   安平 -5 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　姥澤　克文   TEL.

鑑定評価額 1,940,000 円  １㎡当たりの価格 4,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 勇払郡安平町遠浅１０８番 ②地積 　(㎡) 396   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 南西8m町道 水道、下水 遠浅 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       390 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　８ｍ 町道 交通 施設 遠浅駅北東方 300m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 値上がりが続く苫小牧東部地区に比べ安価なことから、和束に苫小牧からの転入者も見られるが、需要改善に至 らず、今後も弱含み。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      4,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は遠浅地区のほか町内一円の既成住宅地域。需要の中心は町内の個人が中心であるが、高騰する苫小牧の宅 地価格を受け、ウトナイや沼ノ端等東部端方面からの需要は若干認められる。人口は平成４年頃より移住政策が功を奏 し社会増となったが、自然減が続いており需要は弱く、不動産市場は硬直的で弱含み。中心となる価格帯は、１２０坪 程度の土地で、総額２百万円以下と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 以上より比準価格が求められた。地域は賃貸市場が未成熟で、自用目的の戸建住宅需要が中心のため、収益還元法は適 用しなかった。比準価格は少ない事例の中、価格牽連性の強い遠浅地区の取引事例を中心に試算されたもので、ある程 度の説得力を持つ。以上から比準価格を基準に、代表標準地からの検討結果を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　安平 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      6,700 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [101.0] 100 [138.0] [104.0] 100 4,920  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 移住促進政策により人口は社会増となったが 、依然不動産需要は弱く、民間投資も進まず 早来地区と他地区の二極化が顕著。　 交通接近に優るが、人口減に加え苫小牧から の転入も和束で、需要は低迷。 ない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.9 ％  ％