鑑定評価書

令和6年1月11日　提出
安平 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

安平 -4

北海道

北海道第５

氏名

不動産鑑定士　姥澤　克文

TEL.

鑑定評価額

4,460,000 円

１㎡当たりの価格

9,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.0 倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	勇払郡安平町早来大町４０番				②地積　(㎡)	496 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1.5:1	住宅Ｗ2	中規模住宅等が建ち並ぶ住宅地域	南東14m町道	水道、下水	早来 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 27.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 490 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　１４
ｍ町道

交通

施設

早来駅南東方

400m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

民間資本による開発計画も進展が見られず、今後も地価は下落傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 9,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 6,090 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は安平町一円の住宅地域。需要は大半が地元居住者であるが、他都市からの移住者も見られる。地域は中心
部にあり交通及び生活利便性の良好な既成住宅地域で、被災住宅の建て替え需要等も見られたが、最近は落ち着いてお
り、早来北進での民間投資を中心とする開発計画も造成費の高騰から、殆ど小康状態にある。当該地域において取引の
中心となる価格帯は、概ね１００坪程度の土地で、総額３００万円前後と思慮する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

以上から２試算価格を得た。やや開差が生じたので検討するに、比準価格は、規範性の高い事例から試算されたもので
、説得力がある。一方収益価格はやや低位に試算されたが、木造２階建のアパ－トを想定し収受可能な賃料から試算し
た投資採算性を示すものである。以上から、市場性の実態を反映する比準価格を標準に収益価格を勘案し、代表標準地
からの検討結果を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　安平 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 6,700 円／㎡

[ 98.5]
100

100
[101.0]

100
[ 75.5]

[104.0]
100

9,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　      9,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

移住促進政策により人口は社会増となったが
、依然不動産需要は弱く、民間投資も進まず
早来地区と他地区の二極化が顕著。　

「早来学園」も開校し明るい兆しも見られる
が、割高感から、昨年と同程度のマイナス基
調で推移。

ない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-3.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

安平 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２４１４４１５８５ -50017	勇払郡安平町		更地	（　）	不整形	南東10m町道、北東11m、角地		１低専 (50,60)
b	１２４１４４１５８５ -50005	勇払郡安平町		更地	（　）	長方形	南東6m町道、中間画地		１低専 (40,60)
c	１２４１４４１５８５ -50006	勇払郡安平町		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西12m町道、中間画地		１住居 (60,200)
d	１２４１４４１５８５ -50033	勇払郡安平町		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北西14m町道、北東9m、南東9m、三方路		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 6,911	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 96.7]	7,032	100 [ 84.6]	8,312	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	8,640
b	(　 ) 7,555	100 [ 100.0]	[ 96.8] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	7,032	100 [ 79.4]	8,856		9,210
c	(　 ) 6,270	100 [ 100.0]	[ 96.9] 100	100 [ 70.0]	100 [ 101.0]	8,594	100 [ 102.0]	8,425		8,760
d	(　 ) 9,091	100 [ 100.0]	[ 96.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	8,251	100 [ 100.0]	8,251		8,580
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -3.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -19.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 9,000 円／㎡]

安平 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の土地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,595,934	627,201	2,968,733	2,816,240	152,493	（　0.9711） 148,086	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	3,022,163 円　　　　（　 6,090 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

安平 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	149.05	Ｗ2	298.10
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	496 ㎡	27.3 m x 18.2 m	前面道路：町道　 14.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

外階段、各階３戸（約５０㎡）・合計６戸の仕様。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	149.05	100.0	149.05	1,080	160,974	1.0	160,974
							0.0	0
～

～

～

～

計		298.10	100.0	298.10		321,948		321,948
								0

⑨年額支払賃料	321,948 円　×　12ヶ月　＝　 3,863,376 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 298.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれているので計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,863,376 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 270,436 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,592,940 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	321,948 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,994 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,595,934 円　　　　（　 7,250 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２４１４４５５８５　　　　-50006	747 ( 747)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	879	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,081 円/㎡　月額支払賃料（　 1,080 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２４１４４５５８５　　　　-50002	979 ( 979)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,088
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

安平 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	112,800 円	37,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	115,901 円	3,863,376　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 7,500 円	査定額による。
	建物　　　　　　　　　 315,800 円	37,600,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	37,600 円	37,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,600 円	37,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 627,201 円　（　　　　　　 1,265 円／㎡）　　（経費率　　 17.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,600,000 円	設計監理料率　 126,000 円／㎡　×　 298.10 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 45 ％　＋　0.0849 × 45 ％　＋ 0.0957 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,816,240 円（　　　　　 5,678 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,595,934 円
②総費用	627,201 円
③純収益　①－②	2,968,733 円
④建物等に帰属する純収益	2,816,240 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	152,493 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	148,086 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 299 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,022,163 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,090 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

安平 -4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	勇払郡安平町早来大町４０番	4323000043920-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月14日　提出
安平 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

安平 -4

北海道

北海道第５

氏名

不動産鑑定士　山口　貴路

TEL.

鑑定評価額

4,510,000 円

１㎡当たりの価格

9,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月12日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.0 倍
(2)実地調査日	令和5年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	勇払郡安平町早来大町４０番				②地積　(㎡)	496 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1.5:1	住宅Ｗ2	中規模住宅等が建ち並ぶ住宅地域	南東14m町道	水道、下水	早来 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 27.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 490 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

基準方位北　１４ｍ
町道

交通

施設

早来駅南東方

400m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

早来地区の中で比較的人気の高い既成住宅地域であるが、近隣周辺における従前の地価水準やそれを上回る価格
での宅地取引は非常に少なく、早急な地価の回復は容易には期待し難い状況にある。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 9,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 5,610 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は早来地区のみならず、追分地区や郊外の安平、遠浅地区にも及ぶ安平町の住宅地域一円であり、主たる需
要者も他地区からの転居希望者を含めた町内居住者である。役場に近接するなど立地条件の良好な住宅地域であるが、
割安感のある郊外住宅地との競争に厳しさもみられ、未だ地価水準は弱含みに推移している。市場における取引価格帯
としては、更地総額で５００万円未満が中心であり、中古物件は建物の築年数等により総額が大きく異なる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域はアパート等の立地適性が高い町内では稀少な住宅地域であるが、実際の賃貸需要は非常に弱く、採算性の厳
しさから収益目的の需要者が乏しい実情にあるため、市場参加者の視点から規範性が劣る収益価格は参考に留める。一
方で比準価格は、取引当事者の意思を反映した取引事例から導き出した実証性の高い試算価格であり、代表標準地との
確認結果からも妥当な水準と認められることから、当該比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　安平 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 6,700 円／㎡

[ 98.5]
100

100
[101.0]

100
[ 74.6]

[104.0]
100

9,110

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

震災被害やコロナ禍により疲弊した地域経済
は、未だ厳しい状況にあるが、安平町では住
宅用地不足の視点から、一部で需要に底堅さ
が現れている。

公共施設、交通施設等の利便性が高く、売り
物件も稀少な住宅地域であるが、やや高位な
地価水準を下支えするまでの変動要因は見受
けられない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 -19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

安平 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２４１４４１５８５ -50033	勇払郡安平町		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北西14m町道、北東9m、南東9m、三方路		１住居 (70,200)
b	１２４１４４１５８５ -50038	勇払郡安平町		更地	（　）	ほぼ長方形	北西18m町道、南西5m、角地		１中専 (60,200)
c	１２４１４４１５８５ -50017	勇払郡安平町		更地	（　）	不整形	南東10m町道、北東11m、角地		１低専 (50,60)
d	１２４１４４１５８５ -50501	勇払郡安平町		更地	（　）	長方形	北西13m町道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 9,091	100 [ 100.0]	[ 96.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	8,251	100 [ 100.0]	8,251	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	8,580
b	(　 ) 9,076	100 [ 100.0]	[ 95.9] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	8,369	100 [ 86.4]	9,686		10,100
c	(　 ) 6,911	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 96.7]	7,032	100 [ 79.9]	8,801		9,150
d	(　 ) 6,480	100 [ 100.0]	[ 97.4] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	6,249	100 [ 91.8]	6,807		7,080
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -3.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 9,100 円／㎡]

安平 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,748,655	769,459	2,979,196	2,838,710	140,486	（　0.9711） 136,426	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	2,784,204 円　　　　（　 5,610 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

安平 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	149.05	Ｗ2	298.10
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	496 ㎡	27.3 m x 18.2 m	前面道路：町道　 14.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均約５０㎡、１ＬＤＫのシングルタイプの居室が各階３戸、計６戸の標準的な共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段の想定のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	149.05	100.0	149.05	1,108	165,147	1.0	165,147
							0.0	0
～

～

～

～

計		298.10	100.0	298.10		330,294		330,294
								0

⑨年額支払賃料	330,294 円　×　12ヶ月　＝　 3,963,528 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 298.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含むため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,963,528 円　　×　　 5.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 217,994 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,745,534 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	330,294 円　×　　 94.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,121 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,748,655 円　　　　（　 7,558 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２４１４４５５８５　　　　-50005	1,074 ( 1,073)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,131	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,109 円/㎡　月額支払賃料（　 1,108 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２４１４４５５８５　　　　-50004	1,047 ( 1,047)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,047
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

安平 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	113,700 円	37,900,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	178,359 円	3,963,528　×　　　　 4.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 7,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 318,300 円	37,900,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	113,700 円	37,900,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,900 円	37,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 769,459 円　（　　　　　　 1,551 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,900,000 円	設計監理料率　 127,000 円／㎡　×　 298.10 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 45 ％　＋　0.0849 × 45 ％　＋ 0.0957 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,838,710 円（　　　　　 5,723 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,748,655 円
②総費用	769,459 円
③純収益　①－②	2,979,196 円
④建物等に帰属する純収益	2,838,710 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	140,486 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	136,426 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 275 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,784,204 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,610 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

安平 -4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	勇払郡安平町早来大町４０番	4323000043920-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考