令和6年1月13日　提出 洞爺湖 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   洞爺湖 -2 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　上村　慎吾   TEL.

鑑定評価額 2,190,000 円  １㎡当たりの価格 5,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 虻田郡洞爺湖町入江１９０番１９９ ②地積 　(㎡) 371   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北西8m町道 水道、下水 洞爺 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 中心部から離れた既成住宅地 域 街 路 基準方位北、８ｍ町 道 交通 施設 洞爺駅南東方 1.9km 法令 規制 （都） ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧虻田町の入江地区に位置する住宅地域であるが、食品スーパー等の利便施設から離れているため生活利便性に 劣り、需要者の地域的選好性は相対的に劣ることから、地価は下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、洞爺湖町内のうち旧虻田町地区の住宅地域一円と判断した。主な需要者は、旧虻田町地区の居住者及び 地縁的選好性を有し、戸建住宅の所有を目的とする個人である。周辺にはスーパー等の生活利便施設が乏しく、有珠山 噴火時の影響も懸念されることから他圏域からの転入者も少なく、地価は下落傾向と予測される。需要の中心となる価 格帯は、土地は概ね１１０坪で２００万円台前半程度であり、中古住宅は規模や築年数等によって相当の開きがある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 入江地区の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。需要者の大半が自己利用目的であり、中心部からやや離れていること から賃貸需要は弱く、周辺にはアパート等の収益物件もほとんど見られないことから、収益価格の試算を断念した。し たがって、試算価格の調整に当たっては、地域性が類似する多数の取引事例より求められ市場の実態を反映した比準価 格を標準とし、他標準地の推移動向及び近時の不動産市況等を考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町の主要産業である観光業はコロナ禍から回 復傾向にあるものの、歯止めのかからない人 口減少等により不動産需要は総体的に弱い状 態が続いている。 中心部から離れた既成住宅地域であるため生 活利便性に劣り、入江・高砂貝塚が世界遺産 登録された波及効果も顕現せず、地価は下落 傾向で推移。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.3 ％  ％