令和6年1月15日　提出 洞爺湖 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   洞爺湖 -1 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　奥村　篤   TEL.

鑑定評価額 3,080,000 円  １㎡当たりの価格 8,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 虻田郡洞爺湖町高砂町５６番６外 ②地積 　(㎡) 354   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い幹線道沿いの住宅 地域 南東16m道道 水道、下水 洞爺 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北、１６ｍ 道道 交通 施設 洞爺駅南東方 800m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧虻田町市街中心部に近い住宅地域であり、地域内に大きな変動要因はない。徒歩圏内にコンビニエンスストア 、ホームセンター等があり生活利便性が優るため、地価は若干の下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、洞爺湖町のうち内浦湾側に存する住宅地域全域である。特に、対象公示地が存する高砂町の住宅地との 代替競争関係が強い。需要者の中心は、高砂町に地縁のあるエンドユーザー、投資家、不動産業者等である。高砂地区 は洞爺湖町の中では生活利便性が優るため、一定の需要が見込まれ、地価は底値に近く、若干の下落にとどまっている 。土地は３５０㎡で３００万円程度であり、新築の戸建物件は３０００万円台前半が需要の中心と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記より比準価格を得た。取引事例は高砂町及びその周辺地域の物件を選択した。一方、対象公示地周辺は自己使用の 戸建住宅地域であり、賃貸市場が形成されていないため収益価格の試算は行わなかった。当該地域は、居住の快適性を 重視する内浦湾側に位置した高砂地区の住宅地域であり、洞爺湖町の地域経済動向、他の標準地との検討等をも総合的 に勘案し、町内の不動産取引市場の実態を反映した比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,750 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ポストコロナ時代に入り洞爺湖町の景気回復 が期待されるが、物価上昇、原材料高騰、人 手不足、売上低迷等、地域経済は厳しい状況 が継続している。 内浦湾側に位置する高砂町に存し、生活利便 性が相対的に優るため一定の土地需要が見込 まれ、地価は若干の下落にとどまっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％