令和6年1月13日　提出 白老 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白老 -7 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　川原　健一   TEL.

鑑定評価額 1,550,000 円  １㎡当たりの価格 8,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 白老郡白老町大町３丁目１９７番２６ ｢大町３－５－１１｣ ②地積 　(㎡) 176   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 利便性の良い住宅地 域 北東6m町道 水道、下水 白老 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 中心市街地の住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 白老駅南方 350m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 白老駅南側の中心部に近い既成住宅地域で、鉄道以北には「ウポポイ」が開業したが地域要因に特段の変化は見 受けられず、地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、当町の住宅地全域と見込まれる。需要者の中心は、サラリーマン層を主とする町内の居住者が主で周辺 地域からの転入は殆どない。近隣地域は中心部に近い熟成した既成住宅地域で、ＪＲ線北側の「ウポポイ」開業効果は コロナ禍の影響で不動産市場への波及は抑制されており、宅地需要の回復までは至らず地価は下落傾向である。需要の 中心価格帯は更地取引で１７０万円前後、中古物件は築年数等により取引価格も様々である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中心市街地に近い戸建住宅地域だが、アパート等の収益物件は殆どなく自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成 されていないため、収益価格は試算しなかった。代表標準地及び前年公示価格等との検討を踏まえ、白老町の不動産市 況を考慮し市場の実態を反映する比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　白老 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      6,800 円／㎡ [ 96.3] 100 100 [101.0] 100 [ 73.6] [101.0] 100 8,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 道内の景気は持ち直している。食料品の価格 転嫁が進み、自動車生産も回復している。非 製造業も改善し、人手不足が深刻化しつつあ る。 鉄道以北に「ウポポイ」が開業したが地域要 因に特段の変化は見受けられず、宅地需要は 弱く、地価は下落している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.3 ％  ％