令和6年1月13日　提出 白老 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白老 -4 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　川原　健一   TEL.

鑑定評価額 1,460,000 円  １㎡当たりの価格 5,250 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 白老郡白老町字北吉原８８番１０ ②地積 　(㎡) 279   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の建ち並ぶ 海岸に近い住宅地域 北西8m町道 水道、下水 北吉原 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  23.5 ｍ、規模　　       279 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北、８ｍ町 道 交通 施設 北吉原駅東方 400m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大手製紙工場の影響で沿岸部に形成された既成住宅地域で、海岸に近く自然災害の懸念で宅地需要は弱く、今後 も地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,250 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、白老町域の戸建住宅地域。需要者の中心は、萩野、北吉原地区に地縁的選好性を有する居住者が主であ る。ＪＲ線北側に大手製紙工場が存するが、海岸に近い立地性から宅地需要は弱く、地価は下落傾向である。コロナ禍 の影響で不動産取引は減少し、取引される規模や価格帯はまちまちだが、需要の中心となる価格帯は更地取引で１６０ 万円前後、中古物件は建物の築年数により様々である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 ＪＲ駅から徒歩圏内の海岸に近い既成住宅地域だが、古い住宅や空地が目立ちアパート等の収益物件は殆どなく自己使 用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しなかった。代表標準地及び前年公示価格 等との検討を踏まえ、白老町の不動産市況を考慮し市場の実態を反映する比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとお り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　白老 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      5,850 円／㎡ [ 95.7] 100 100 [104.0] 100 [102.9] [101.0] 100 5,280  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 道内の景気は持ち直している。食料品の価格 転嫁が進み、自動車生産も回復している。非 製造業も改善し、人手不足が深刻化しつつあ る。 地域要因に大きな変動要因は見受けられず、 沿岸部の宅地需要は弱く、地価は下落傾向に ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.5 ％  ％