令和6年1月13日　提出 白老 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白老 -1 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　川原　健一   TEL.

鑑定評価額 2,430,000 円  １㎡当たりの価格 6,550 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 白老郡白老町高砂町２丁目３７９番１ ｢高砂町２－５－４２｣ ②地積 　(㎡) 371   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに漁 家住宅も見られる住 宅地域 北西7m町道 水道、下水 白老 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       370 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北、７ｍ町 道 交通 施設 白老駅南西方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 白老市街地の沿岸部に形成された既成住宅地域で、海岸に近く自然災害の懸念で宅地需要は弱く、今後も地価は 下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,550 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、当町の住宅地全域と見込まれる。需要者の中心は、町内の居住者が大半で、周辺地域からの転入は殆ど ない。近隣地域は海岸に近い既成住宅地域で、宅地需要は弱く、地価は下落傾向である。コロナ禍の影響で不動産取引 は減少し、取引される規模や価格帯はまちまちだが、需要の中心となる価格帯は更地取引で３００万円前後、中古物件 は建物の築年数により様々である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中心商店街より約１㎞離れた海岸に近い戸建住宅地域だが、アパート等の収益物件は殆どなく自己使用目的の取引が支 配的で賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しなかった。他の公示地及び前年公示価格等との検討を踏ま え、白老町の不動産市況を考慮し、市場の実態を反映する比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 道内の景気は持ち直している。食料品の価格 転嫁が進み、自動車生産も回復している。非 製造業も改善し、人手不足が深刻化しつつあ る。 地域要因に大きな変動は見受けられないが、 海岸寄りの宅地需要は弱く、地価は下落して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.7 ％  ％